[태그:] 농지 이행강제금

  • 2026 농지 전수조사, 자경하지 않으면 바로 25%를 내나? 조사 대상·처분 절차·농지은행 정리

    2026 농지 전수조사, 자경하지 않으면 바로 25%를 내나? 조사 대상·처분 절차·농지은행 정리

    농지 전수조사 대상이 됐거나 직접 농사를 짓지 않는다는 이유만으로 땅값의 25%가 곧바로 부과되지는 않는다.

    2026년 8월 1일부터 현장 중심의 심층조사가 시작됐지만, 기본조사에서 ‘위반 의심’으로 분류된 것과 농지법 위반이 최종 확정된 것은 다르다. 이행강제금도 조사 직후가 아니라 위반 판단, 처분의무 통지, 처분명령과 명령 불이행을 거친 뒤에 적용된다.

    댓글과 온라인 게시물에서 흔히 말하는 ‘25% 과태료’라는 표현도 정확하지 않다. 법적 명칭은 이행강제금이며, 농지대장 변경신청을 하지 않았을 때 적용될 수 있는 과태료와는 다른 제도다.

    먼저 결론: 조사만으로 25%가 바로 붙지 않는다

    농지를 실제 농업경영에 사용하지 않은 것으로 의심되더라도 일반적인 절차는 다음과 같다.

    단계실제 의미바로 25%가 부과되는가
    기본조사행정정보·항공사진 등으로 위반 의심 농지를 선별아니다
    심층조사현장방문, 서류, 행정정보, 주민 문답 등을 통해 실제 이용 상태 확인아니다
    위반 판단정당한 사유, 임대 허용 여부, 실제 경작자 등을 검토아니다
    처분의무 통지처분 대상 농지와 처분의무 기간을 적은 통지서 발송아니다
    처분명령처분의무 기간에도 처분하지 않으면 6개월 이내 처분하도록 명령아직 아니다
    명령 불이행정당한 사유 없이 지정기간까지 명령을 이행하지 않음이 단계에서 25% 이행강제금 대상이 될 수 있다

    현행 농지법 안내에 따르면 정당한 사유 없이 농업경영에 이용하지 않은 것으로 인정될 경우, 소유자는 원칙적으로 사유 발생일부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다. 지방자치단체는 대상 농지와 기간을 적은 처분의무통지서를 보내야 한다.

    그 기간에도 처분하지 않으면 별도의 처분명령이 내려질 수 있다. 처분명령 기간은 6개월이다. 이 기간까지 정당한 사유 없이 명령을 이행하지 않아야 25% 이행강제금 문제가 발생한다.

    ‘땅값의 25%’는 무엇을 기준으로 계산하나

    이행강제금은 다음 두 금액 가운데 더 높은 금액을 기준으로 계산한다.

    • 감정평가법인 등이 평가한 감정가격
    • 개별공시지가 또는 표준지공시지가를 기준으로 산정한 금액

    두 금액 중 높은 금액의 25%다.

    처분명령 이행기간이 끝난 다음 날을 기준으로 명령을 이행할 때까지 매년 한 차례 부과할 수 있다. 명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 중지되지만 이미 부과된 금액은 사라지지 않는다.

    지방자치단체는 이행강제금을 부과하기 전에 문서로 사전 통지해야 하며, 대상자에게 10일 이상의 의견제출 기간도 줘야 한다. 따라서 조사원이 현장을 확인했다는 이유만으로 어느 날 갑자기 25%가 확정되는 구조는 아니다.

    2026년 농지 전수조사는 어디까지 진행됐나

    2026년 1단계 전수조사의 중심 대상은 1996년 농지법 시행 이후 취득한 농지 약 136만㏊다.

    기본조사는 5월부터 7월까지 행정정보와 항공사진 등을 활용해 진행됐고, 8월부터 12월까지 현장 중심의 심층조사가 이어진다. 1996년 이전 취득 농지는 정부 계획상 2027년 2단계 조사 대상이다.

    농림축산식품부는 2026년 7월 29일까지 조사 대상 면적의 97%인 약 132만㏊, 1,013만 필지에 대한 기본조사를 마쳤다고 발표했다.

    기본조사에서 소유 제한, 불법 임대차, 불법 전용, 무단 휴경 등이 의심된 농지는 전체 대상의 약 27%였다. 하지만 이 숫자는 위법 확정 비율이 아니다. 정부도 현장 확인 전에는 27% 전체를 불법 농지로 판단할 수 없다고 밝혔다.

    2026년 심층조사 대상

    현장 중심의 심층조사는 약 78만㏊를 대상으로 진행된다. 주요 대상은 다음과 같다.

    • 수도권 전 지역 농지
    • 토지거래허가구역 농지
    • 경매로 취득한 농지
    • 농업법인 소유 농지
    • 외국인·외국국적동포 소유 농지
    • 최근 10년 이내 농지취득자격증명이 발급된 농지
    • 최근 10년 이내 관외 거주자가 취득한 농지
    • 최근 10년 이내 여러 사람이 공유로 취득한 농지
    • 기존 농지이용실태조사에서 적발된 농지
    • 기본조사에서 법 위반이 의심된 농지

    현장방문이 원칙이지만 도서·산간처럼 접근하기 어려운 곳은 드론, 항공사진, 위성사진을 활용할 수 있다. 불법 임대차처럼 현장 모습만으로 판단하기 어려운 사안은 소유자 서류, 행정정보, 주민 문답·탐문을 통해 추가 확인한다.

    항공사진에 농사를 짓지 않은 것으로 보이면 바로 위법인가

    그렇지 않다.

    항공사진은 기본조사에서 의심 농지를 선별하거나 접근하기 어려운 곳을 확인하는 자료다. 사진에서 작물이 뚜렷하지 않더라도 실제 현장에는 다른 사정이 있을 수 있어 심층조사와 보완조사가 필요하다.

    다음과 같은 정당한 사유도 개별적으로 검토된다.

    • 자연재해로 경작이 어려웠던 경우
    • 농지개량을 진행한 경우
    • 질병이나 신체 사정으로 일시적으로 경작하지 못한 경우
    • 법에서 허용하는 임대차 또는 농지은행 위탁을 이용한 경우

    정부는 고령 농업인이 몸이 불편해 불가피하게 휴경한 경우, 농업인끼리 필요에 따라 농지를 바꾸어 경작한 경우 등 농촌에서 흔히 발생하는 사안에는 현장 사정을 고려한 계도나 대안 조치도 마련하겠다고 밝혔다. 다만 ‘고령이면 모두 면제’되는 것은 아니며 실제 사유와 자료가 확인돼야 한다.

    나무만 심으면 자경으로 인정될까

    ‘나무만 심으면 괜찮다’거나 ‘나무 아래 제초·전지를 하지 않으면 모두 철거명령을 받는다’는 일괄 기준은 공식 자료에서 확인되지 않는다.

    농지에서 다년생식물을 실제 재배하는 경우와, 농업경영 없이 형식적으로 나무만 남겨둔 경우는 같지 않다. 작물 종류, 재배 목적, 관리 상태, 실제 수확·판매 또는 영농활동, 농지전용 여부 등을 종합적으로 판단할 수밖에 없다.

    따라서 나무가 있다는 사실 하나만으로 자경 인정 또는 위반 여부를 단정해서는 안 된다.

    계약서 없이 다른 사람이 농사를 지으면 모두 불법인가

    농지 임대는 원칙적으로 제한되지만 농지법이 정한 예외 사유에 해당하면 개인 간 임대차 또는 농지은행 임대위탁이 가능하다.

    2026년 농지 임대차 특별 정비자료에 따르면 개인 간 임대차계약은 서면으로 체결하는 것이 원칙이다. 계약 후 60일 이내 농지대장 이용정보 변경신청을 하지 않으면 300만원 이하 과태료 대상이 될 수 있다.

    다만 여기서 말하는 과태료와 처분명령 불이행에 따른 25% 이행강제금은 서로 다르다.

    구두 임대차가 있었더라도 다음 사항을 구분해야 한다.

    1. 해당 농지가 법적으로 개인 간 임대가 허용되는 농지인지
    2. 실제 임대인과 임차인이 누구인지
    3. 농지대장에 이용정보가 반영돼 있는지
    4. 농지은행 위탁이 필요한 농지인지
    5. 임차인이 실제 농업경영을 하고 있는지

    정부는 농업인끼리 농지를 바꾸어 경작하면서 정식 계약서를 남기지 않은 사례에 대해 무조건 처분의무를 부과하기보다 서면 계약을 갖추도록 유도하겠다는 방침도 밝혔다.

    상속농지는 1만㎡ 이하면 신경 쓰지 않아도 될까

    상속농지의 면적과 실제 이용 상태를 따로 봐야 한다.

    2026년 8월 6일 현재 비농업인이 상속받아 직접 경작하지 않는 농지는 일반적으로 총 1만㎡까지 소유할 수 있다. 1만㎡를 초과한 상속농지는 적법하게 농지은행에 위탁하는 등의 조치가 중요하다.

    또한 1만㎡ 이하라는 이유만으로 불법 전용이나 농지대장 변경, 실제 임대차 관계까지 모두 면제되는 것은 아니다.

    2026년 8월 28일부터 시행되는 개정 농지법은 상속·이농으로 취득한 농지를 직접 경영하지 않을 때 한국농어촌공사 등에 위탁·임대하도록 하는 방향을 강화한다. 지방자치단체의 처분명령도 임의 규정에서 의무 규정으로 강화된다. 다만 개별 농지의 적용은 취득 시점, 면적, 임대 방식과 개정법의 적용 조항을 함께 봐야 한다.

    2026 농지 전수조사의 현장 확인부터 처분명령과 25% 이행강제금까지의 절차를 나타낸 농지 인포그래픽
    2026 농지 전수조사의 현장 확인부터 처분명령과 25% 이행강제금까지의 절차를 나타낸 농지 인포그래픽

    농지은행이 조사 대상 농지를 모두 사주는 것은 아니다

    농지은행은 크게 매입과 임대수탁 기능을 갖지만, 둘은 같은 제도가 아니다.

    농지은행 매입

    농지은행이 소유자의 농지를 사들인 뒤 청년농이나 실경작자에게 임대하는 방식이다. 사업별 예산과 매입 기준이 적용된다.

    소규모로 분산된 농지, 개발계획 구역의 농지, 매입 후 임대가 어렵거나 정비가 필요한 농지는 사업에 따라 매입에서 제외될 수 있다. 지역별 가격 상한과 예산도 실제 매입 가능성에 영향을 준다.

    임대수탁

    소유권을 넘기지 않고 농지은행에 임대를 위탁해 적법한 임차인에게 빌려주는 방식이다. 상속농지, 일정 기간 이상 소유한 농지 등은 조건에 따라 임대수탁을 이용할 수 있다.

    매입이 거절됐다고 해서 임대수탁도 자동으로 거절되는 것은 아니며, 반대로 임대수탁이 가능하다고 해서 농지은행이 해당 토지를 사야 하는 것도 아니다.

    처분명령 후 매수청구

    농지 처분명령을 받은 소유자는 한국농어촌공사에 매수를 청구할 수 있다. 그러나 법은 공사가 해당 농지를 매수해야 한다고 규정하지 않고, 매수할 ‘수 있다’고 정한다.

    매수가 이뤄질 경우 공시지가를 기준으로 하되 인근 실제 거래가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래가격을 기준으로 할 수 있다. 따라서 민간 시세와 같은 가격으로 반드시 매입된다고 볼 수도 없다.

    상황별로 먼저 확인할 사항

    현재 상황우선 확인할 내용
    본인이 직접 농사짓고 있음농업경영체·직불금·농자재 이용정보와 실제 경작 상태가 일치하는지
    가족이나 이웃이 농사짓고 있음법적으로 허용되는 임대인지, 서면계약과 농지대장 변경이 돼 있는지
    상속받았지만 위치도 잘 모름등기부·농지대장, 전체 상속 면적, 실제 이용자, 임대·휴경 상태
    고령·질병으로 농사를 쉬고 있음휴경 사유와 기간을 설명할 자료가 있는지
    농지은행에 팔고 싶음일반 매입사업, 처분명령 매수청구, 임대수탁 중 어떤 제도에 해당하는지
    처분의무통지서를 받음대상 필지, 위반 사유, 처분의무 기간, 의견제출·청문 절차
    처분명령서를 받음6개월 이행기간과 매수청구·매도위탁·불복 절차
    이행강제금 사전통지를 받음산정 기준, 정당한 사유, 10일 이상 의견제출 기간, 이의제기 방법

    잘못 알려지기 쉬운 주장 정리

    주장확인 결과
    전수조사 대상이면 바로 땅값의 25%를 낸다사실 아님
    기본조사에서 의심된 27%는 모두 불법 농지다사실 아님
    25%는 과태료다법적 명칭은 이행강제금
    나무만 심어두면 무조건 자경이다일괄 판단 불가
    구두 임대차면 조사 직후 25%가 붙는다사실 아님
    고령 농민도 예외 없이 즉시 처분한다정당한 사유와 계도 가능성 검토
    정부가 조사 농지를 전부 사들인다확인되지 않음
    처분명령을 받으면 농지은행이 반드시 매입한다매수청구는 가능하지만 매입 보장은 아님
    전수조사 때문에 전국 농지가격이 하락했다현재 공개자료로 인과관계 확인 불가

    농지 전수조사는 2026년 말까지 이어진다. 조사 대상이라는 사실보다 중요한 것은 실제 경작 상태, 취득 시점, 임대가 허용되는 농지인지, 상속 면적, 농지대장 정보가 현실과 일치하는지다.

    조사 단계와 처분명령을 혼동해 급하게 임차인을 내보내거나 시세보다 낮게 매각할 필요는 없다. 반대로 실제 이용 상태와 서류가 다르다면 조사 이후에 정리하려 하기보다 법이 허용하는 임대차나 농지은행 위탁 구조로 정상화하는 것이 중요하다.

    자주 묻는 질문

    농지 전수조사 안내를 받으면 이미 위반이 확정된 것인가요?

    아니다. 기본조사나 심층조사 대상이라는 사실은 조사 범위에 포함됐다는 뜻이다. 기본조사의 ‘위반 의심’ 분류도 현장조사와 보완조사 전 단계이므로 위법 확정을 의미하지 않는다.

    이행강제금 25%는 실제 구입가격을 기준으로 하나요?

    구입가격이 아니라 감정가격과 개별공시지가 중 더 높은 금액을 기준으로 한다. 그 금액의 25%가 부과 기준이다.

    농사를 쉬고 있지만 아파서 경작하지 못한 경우도 처분 대상인가요?

    질병은 법에서 정당한 사유로 검토할 수 있는 항목이다. 다만 자동 면제가 아니라 질병의 정도, 휴경 기간, 실제 농업경영 상황 등을 개별적으로 판단한다.

    처분명령을 받은 뒤 농지은행에 매수를 청구하면 이행강제금을 피할 수 있나요?

    한국농어촌공사에 매수를 청구해 협의 중인 경우는 처분명령 불이행의 정당한 사유로 인정될 수 있다. 다만 매수청구가 실제 매입 완료를 보장하는 것은 아니며, 협의 진행 상태와 처분명령 기간을 함께 관리해야 한다.

    상속받은 농지를 친척이 농사짓고 있으면 괜찮나요?

    친척이 실제 농사를 짓는다는 사실만으로 적법성이 확정되지는 않는다. 해당 농지가 개인 간 임대가 허용되는지, 임대차계약과 농지대장 변경이 이루어졌는지, 1만㎡를 초과한 상속농지인지 등을 함께 확인해야 한다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-06 기준으로 조사했다. 2026년 8월 28일 개정 농지법 시행 후 하위 규정과 공식 안내가 갱신되거나, 2026년 말 심층조사 결과 및 행정처분 지침이 발표되면 다시 검토해야 한다.