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2028년 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세는 공동명의 일반과세와 1세대 1주택 특례 가운데 무엇을 선택하느냐에 따라 계산 구조가 달라질 수 있습니다.

2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안이 그대로 법제화된다는 전제에서 보면, 실거주 공동명의 일반과세는 부부가 각각 과세되면서 기본공제를 합계 18억원까지 받을 수 있습니다. 반면 1세대 1주택 특례를 신청하면 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 거주용 주택은 14억원을 공제받고 고령자·장기거주 세액공제를 적용할 수 있습니다.

특히 조정대상지역 주택은 차이가 하나 더 생깁니다. 정부안에서는 2028년부터 1세대 1주택자 등의 공정시장가액비율은 70%, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우는 80%를 적용하도록 설계했습니다. 공동명의 일반과세는 법률상 자동으로 1세대 1주택자가 되는 구조가 아니어서 조정대상지역이라면 80% 적용 문제가 생길 수 있지만, 공동명의 1주택 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 계산할 수 있습니다.

다만 2026년 8월 9일 현재 이것은 확정된 2028년 세법이 아닙니다. 정부가 발표한 세제개편안으로, 입법예고와 국무회의, 국회 심의 절차가 남아 있습니다. 따라서 지금 당장 명의를 변경하기보다 최종 법률과 시행령을 확인하는 것이 먼저입니다.

일반과세와 1세대 1주택 특례, 가장 큰 차이

부부가 다른 주택 없이 한 채만 공동명의로 가지고 있다고 가정하면 비교 구조는 다음과 같습니다.

구분	공동명의 일반과세	공동명의 1세대 1주택 특례
납세 방식	부부 각자 지분별 과세	부부 중 1명을 1세대 1주택자로 보아 과세
실거주 기본공제	각각 9억원, 합계 18억원	14억원
비거주 기본공제	개편안 기준 각각 4억원, 합계 8억원	9억원
고령자·장기거주 세액공제	적용하지 않음	요건 충족 시 적용 가능
2028년 세액공제 한도	해당 없음	개편안 기준 최대 600만원
조정대상지역 공정시장가액비율	2028년 80% 적용 가능	2028년 70%
과세표준 분산	부부에게 분산	한 명에게 합산
유불리 판단	공시가격·거주 여부에 따라 달라짐	나이·거주기간까지 함께 따져야 함

정부는 거주용 1주택의 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택은 9억원으로 조정하는 방안을 발표했습니다. 그 밖의 주택은 4억원 + 5억원 × 거주용 주택가액 비율 방식으로 기본공제를 계산하도록 제안했습니다.

실거주 부부 공동명의 일반과세의 경우 현재처럼 각자 9억원씩 총 18억원의 공제를 받을 수 있다는 분석이 정부 발표 직후 여러 세무·경제 보도에서 동일하게 확인됩니다. 반대로 주택에 거주하지 않는 공동명의 부부가 일반과세를 선택하면 각각 4억원씩 총 8억원으로 공제가 줄어드는 구조입니다.

왜 2028년이 중요한가

이번 종부세 개편은 한 번에 시행하는 방식이 아닙니다.

시점	예정된 변화
2026년 8월 3일	정부 2026년 세제개편안 발표
2026년 8월	입법예고 및 정부 절차
2027년	주택분 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 단계적 인상
2027년	1세대 1주택 세액공제 금액 한도 800만원 도입 예정
2028년	일부 주택 보유자 공정시장가액비율 80% 적용 예정
2028년	1세대 1주택 세액공제 한도 600만원
2028년	주택 수 중심 종부세 세율체계를 주택가액 중심으로 단계적 일원화

정부는 종부세 제도 개편을 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 시행한다는 계획입니다. 1세대 1주택자와 일정 대상은 2028년 이후에도 공정시장가액비율 70%를 적용하지만, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우 80%가 적용되는 것이 정부안의 핵심입니다.

또 1세대 1주택자의 세액공제는 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 바뀌고, 공제액에는 2027년 800만원, 2028년부터 600만원의 한도를 두는 방안이 포함됐습니다.

공동명의 일반과세가 유리할 수 있는 이유

1. 실거주라면 기본공제가 18억원으로 더 크다

50대 50 공동명의이고 부부가 해당 주택에 거주하는 경우 일반과세를 선택하면 각자의 지분을 기준으로 종부세를 계산합니다.

각자 적용되는 기본공제가 9억원이므로 부부 전체로 보면 공시가격 18억원까지 기본공제 효과가 생깁니다.

1세대 1주택 특례의 거주용 기본공제 14억원보다 4억원 많습니다.

2. 과세표준이 두 사람에게 나뉜다

종부세는 누진세율 구조이기 때문에 같은 주택이라도 과세표준을 한 사람에게 몰아 계산하는 것과 두 사람에게 나누어 계산하는 것의 결과가 달라질 수 있습니다.

공동명의 일반과세는 지분별로 과세표준이 분산되는 효과가 있어 고령자·장기거주 공제가 크지 않은 부부라면 일반과세가 유리한 구간이 생길 수 있습니다.

3. 초고가 주택에서는 세액공제 한도가 변수다

지금까지는 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제가 비율 중심으로 작동했지만, 정부안은 2028년부터 공제액 자체를 최대 600만원으로 제한할 예정입니다.

이 때문에 주택 가격이 매우 높아지면 1세대 1주택 특례의 세액공제 효과보다 공동명의의 기본공제와 과세표준 분산 효과가 더 커지는 구간도 나타날 수 있습니다.

반대로 1세대 1주택 특례가 유리할 수 있는 이유

1. 고령자·장기거주 공제를 받을 수 있다

일반 공동명의 과세에서는 1세대 1주택자에게 주어지는 세액공제를 적용할 수 없습니다.

그러나 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 종합부동산세법상 해당 납세자를 1세대 1주택자로 보아 세액을 계산합니다. 현행 종합부동산세법에도 이 특례가 규정돼 있습니다.

따라서 나이가 많고 해당 주택에 오래 거주해 세액공제율이 커지는 경우에는 기본공제 18억원을 포기하더라도 특례가 더 유리한 구간이 생길 수 있습니다.

2. 조정대상지역의 공정시장가액비율 차이가 생긴다

2028년 정부안이 그대로 시행된다고 가정하면 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

조정대상지역에서 공동명의 일반과세를 적용받으면 법률상 1세대 1주택자가 아니기 때문에 공정시장가액비율 80%가 적용될 수 있습니다.

반면 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용하면 1세대 1주택자 계산방식을 사용해 70%를 적용받을 수 있습니다.

공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 가운데 실제 과세표준으로 반영하는 비율이기 때문에 70%와 80%의 차이는 주택 가격이 높을수록 무시하기 어려워집니다.

3. 비거주 공동명의라면 기본공제 차이도 뒤집힌다

실거주 공동명의에서는 일반과세가 총 18억원, 특례가 14억원으로 기본공제만 보면 일반과세가 유리합니다.

하지만 비거주라면 정부안 기준으로 일반과세는 부부 합계 8억원, 1세대 1주택 특례는 9억원이 됩니다.

따라서 비거주 공동명의는 실거주 공동명의와 전혀 다른 계산이 필요합니다.

공시가격에 따라 유리한 방식이 바뀔 수도 있다

공동명의라고 항상 일반과세가 유리한 것도 아니고, 1세대 1주택 특례가 항상 유리한 것도 아닙니다.

중앙일보가 2026년 세제개편안을 기준으로 최대 수준의 1세대 1주택 세액공제를 적용해 시뮬레이션한 결과에서는 2028년 이후 공시가격 약 19억2천만원 이하에서는 공동명의 일반과세 부담이 특례보다 낮거나 같고, 이후 일정 구간에서는 특례가 유리하다가 공시가격 32억원을 넘으면 다시 공동명의가 유리해지는 결과가 나왔습니다.

다만 이 숫자를 그대로 자신의 기준점으로 사용해서는 안 됩니다. 해당 계산은 특정 지분율과 세액공제 조건, 정부 개편안 등을 전제로 한 사례이기 때문입니다.

실제 유불리를 가르는 변수는 적어도 다음과 같습니다.

• 해당 연도 주택 공시가격
• 부부의 지분율
• 실제 거주 여부
• 거주기간
• 특례 납세의무자의 연령
• 조정대상지역 해당 여부
• 다른 주택이나 특례주택 보유 여부
• 최종 확정된 2028년 종부세율
• 재산세 공제와 세부담 상한 등 실제 세액계산 항목

따라서 “공시가격 얼마 이상이면 무조건 특례가 유리하다”는 방식으로 접근하는 것보다 두 방식을 같은 조건으로 계산해 비교하는 것이 안전합니다.

부부 공동명의라면 이렇게 판단하면 된다

상황	먼저 비교할 항목
부부가 실제 거주하고 나이가 젊음	일반과세의 18억원 기본공제와 과표 분산 효과
장기간 실거주했고 고령자 공제 대상	1세대 1주택 특례 세액공제
서울 등 조정대상지역 주택	2028년 공정시장가액비율 80%와 특례 70% 차이
공동명의지만 해당 주택에 거주하지 않음	일반과세 8억원과 특례 9억원 기본공제 비교
공시가격이 매우 높음	세액공제 600만원 한도와 과세표준 분산 효과
다른 주택 또는 특례주택이 있음	공동명의 1주택 특례 요건 충족 여부부터 확인

특히 첫 단계에서 확인해야 할 것은 명의가 아니라 거주 여부입니다. 이번 개편안은 종부세와 양도소득세 모두 세제 지원의 기준을 단순 보유에서 실제 거주 쪽으로 옮기는 방향이 뚜렷하기 때문입니다.

공동명의 1주택 특례 신청은 어떻게 하나

현행 종합부동산세법에는 부부가 공동으로 한 채를 소유하는 경우 일정 요건을 갖추면 부부 중 1명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식으로 계산하는 특례가 마련돼 있습니다.

현재 국세청 안내 기준 신청 기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 최초 신청 후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 해부터 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용되는 구조입니다.

또 2026년 시행령 개정으로 과거처럼 반드시 지분율이 높은 배우자를 납세의무자로 지정할 필요 없이 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있도록 제도가 변경됐습니다. 현행 시행령을 확인할 때는 이 최신 개정 내용을 기준으로 봐야 합니다.

지금 당장 명의를 바꿔야 할까

현재 단계에서는 2028년 종부세만 보고 증여나 지분 변경부터 결정하는 것은 신중할 필요가 있습니다.

2026년 8월 9일 기준 정부안은 아직 입법 절차가 진행 중이고, 최종 법률과 시행령에서 세율이나 세부 적용 방식이 달라질 가능성이 남아 있습니다. 게다가 배우자에게 지분을 이전하면 종부세뿐 아니라 증여세, 취득세 등 다른 세금도 함께 검토해야 합니다.

따라서 현재 공동명의인 부부라면 명의 변경보다 다음 순서가 현실적입니다.

1. 현재 공시가격과 지분율을 확인한다.
2. 실제 거주 여부와 거주기간을 확인한다.
3. 특례 납세의무자로 정할 배우자의 연령을 확인한다.
4. 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인한다.
5. 2028년 개정안 확정 후 일반과세와 특례를 각각 계산한다.
6. 명의 이전을 검토한다면 증여세와 취득세까지 함께 계산한다.

핵심 요약

2028년 부부 공동명의 종부세에서 가장 중요한 것은 “공동명의가 다주택자가 된다”가 아니라 일반과세와 1세대 1주택 특례의 계산 기준이 서로 달라진다는 점​입니다.

실거주 공동명의 일반과세는 기본공제 합계 18억원과 과세표준 분산이라는 장점이 있습니다. 특례는 기본공제가 14억원으로 줄지만 고령자·장기거주 세액공제를 적용할 수 있고, 조정대상지역에서는 정부안 기준 공정시장가액비율도 80%가 아닌 70%를 적용받을 수 있습니다.

비거주라면 계산은 다시 달라집니다. 일반과세 기본공제가 합계 8억원으로 낮아지는 반면 특례는 9억원을 적용받을 수 있어 실거주 부부와 같은 기준으로 판단하면 안 됩니다.

그리고 무엇보다 아직 정부 세제개편안 단계라는 점을 기억해야 합니다. 2028년 실제 종부세를 판단할 때는 국회 통과 이후 확정된 종합부동산세법과 시행령을 다시 확인해야 합니다.

FAQ

부부 공동명의 1주택이면 2028년부터 무조건 다주택자 종부세를 내나요?

아닙니다. 공동명의 일반과세와 1세대 1주택 특례를 구분해야 합니다. 특히 특례를 신청하면 종부세 계산에서 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다. 다만 일반과세를 선택하고 조정대상지역 주택을 보유한 경우에는 정부안상 2028년 공정시장가액비율 80% 적용 문제가 발생할 수 있습니다.

실거주 공동명의 기본공제는 얼마인가요?

정부안 기준 공동명의 일반과세를 적용하면 부부가 각각 9억원씩 총 18억원의 기본공제 효과를 받을 수 있습니다. 1세대 1주택 특례를 적용하면 거주용 주택 기본공제는 14억원입니다.

공동명의 특례가 항상 유리한가요?

아닙니다. 공시가격, 나이, 거주기간, 거주 여부와 지역 등에 따라 결과가 바뀝니다. 세액공제가 작은 부부라면 일반과세의 기본공제와 과세표준 분산이 유리할 수 있고, 고령·장기거주 부부라면 특례의 세액공제가 더 유리할 수 있습니다.

1세대 1주택 특례는 언제 신청하나요?

현행 국세청 안내 기준 신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 최초 신청 후 내용에 변화가 없다면 다음 해에는 별도로 다시 신청하지 않아도 됩니다.

2028년 종부세 개편은 확정됐나요?

아직 아닙니다. 2026년 8월 3일 정부가 세제개편안을 발표했으며, 8월 9일 현재 입법예고와 국무회의, 국회 심의 절차가 남아 있습니다. 실제 2028년 세액은 최종 개정 법률과 시행령을 기준으로 다시 확인해야 합니다.

출처 및 참고자료

1. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 및 한눈에 보는 정책, 2026년 8월 3~4일. 종부세 기본공제·공정시장가액비율·세액공제 한도와 단계적 시행 내용을 확인했습니다.
2. 국가법령정보센터, 「종합부동산세법」 제10조의2, 현행 공동명의 1주택자 특례 규정.
3. 국가법령정보센터, 「종합부동산세법 시행령」 제5조의2 및 2026년 개정 내용. 공동명의 특례 납세의무자를 부부 합의로 정할 수 있도록 한 최신 규정을 확인했습니다.
4. 국세청, 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고」, 확인일 2026년 8월 9일. 특례 신청 기간과 적용 요건을 확인했습니다.
5. 매일경제, 「젊고 거주 짧으면 ‘부부 공동명의’ … 고령·실거주 길면 ‘1주택 특례’ 유리」, 2026년 8월 3일.
6. YTN, 「전문가도 혀내두른 ‘세제개편안’, 젤 복잡한 건 1주택 부부공동명의」, 2026년 8월 5일.
7. 중앙일보, 「우리가 투기꾼인가요…종부세 뒤통수 맞은 부부 공동명의」, 2026년 8월 8일.
8. 한국경제, 「부부 공동명의 1주택자, 종부세 산정 시 다주택자 될 수도」, 2026년 8월 9일.