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부부가 집 한 채를 공동명의로 보유하고 있다면 2026년 종합부동산세는 부부가 각자 납세하는 일반과세 방식과, 한 사람을 1세대 1주택자로 보는 공동명의 1주택 특례​를 비교해볼 수 있습니다.

둘의 가장 큰 차이는 기본공제와 세액공제입니다. 2026년 현행 기준으로 일반과세는 부부 각각 9억 원을 공제받지만 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 없습니다. 공동명의 1주택 특례는 기본공제가 12억 원이지만 1세대 1주택자에게 적용되는 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있습니다.

따라서 공동명의라서 무조건 일반과세가 유리하거나, 1주택 특례가 무조건 유리한 것은 아닙니다. 주택 공시가격과 지분율, 소유자의 연령, 보유기간 등을 함께 비교해야 합니다.

또 한 가지 주의할 점이 있습니다. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 종부세 기본공제와 실거주 여부 등을 크게 바꾸는 내용이 들어 있지만, 2026년 8월 9일 현재 2026년분 종부세에 바로 적용되는 현행 기준과는 구분해야 합니다. 현행 종합부동산세법의 1세대 1주택 기본공제는 여전히 12억 원이며, 정부는 종부세 개편을 2027년부터 단계적으로 시행한다는 계획을 발표했습니다.

2026년 공동명의 일반과세와 1주택 특례 비교

먼저 현재 적용되는 구조부터 보면 차이가 명확합니다.

구분	공동명의 일반과세	공동명의 1주택 특례
납세 방식	부부가 각자 자신의 지분에 대해 과세	부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 보아 과세
기본공제	각각 9억 원	12억 원
부부 합산 공제 효과	최대 18억 원 수준*	12억 원
고령자 세액공제	적용 안 됨	적용 가능
장기보유 세액공제	적용 안 됨	적용 가능
연령·보유기간 공제	없음	합계 최대 80%
특례 신청	필요 없음	원칙적으로 9월 16~30일 신청
납세의무자	부부 각각	부부 합의로 1명 선택 가능

* 일반과세의 9억 원 공제는 납세자별로 적용되므로 실제 공제 효과는 각자의 지분과 공시가격에 따라 달라집니다. 단순히 모든 공동명의 주택이 18억 원까지 동일하게 공제된다고 이해하면 안 됩니다.

국세청의 현행 세액계산 흐름도는 주택분 종부세의 일반 기본공제를 9억 원, 1세대 1주택자 기본공제를 12억 원으로 안내하고 있으며 공정시장가액비율은 60%입니다. 공동명의 1주택 특례를 선택하면 법적으로 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세액을 계산합니다.

일반과세가 유리할 수 있는 이유

공동명의 일반과세의 가장 큰 장점은 기본공제를 부부 각각 적용한다는 점입니다.

예를 들어 부부가 한 주택을 50대50으로 보유한다면 각자의 지분에 대해 각각 종부세가 계산되고, 각 납세자에게 9억 원의 기본공제가 적용됩니다. 이 때문에 고령자·장기보유 세액공제가 크지 않은 부부라면 일반과세의 기본공제와 과세표준 분산 효과가 더 유리할 수 있습니다.

실제 2026년 세제개편안 발표 이후 나온 분석에서도 현행 공동명의 일반과세는 부부가 각각 9억 원씩 공제받는 구조인 반면, 특례는 기본공제가 12억 원으로 줄어드는 대신 연령·장기보유 세액공제를 받을 수 있다는 점이 핵심 비교 요소로 지적됐습니다.

다만 각 배우자의 지분가액 자체가 9억 원보다 작다면 남는 공제액을 다른 배우자에게 넘겨 사용할 수 있는 구조는 아닙니다. 따라서 반드시 지분율까지 함께 봐야 합니다.

1주택 특례가 유리해질 수 있는 경우

특례의 핵심은 기본공제 금액보다는 1세대 1주택자에게만 적용되는 세액공제입니다.

2026년 현행 기준으로 공동명의 1주택 특례를 적용하면 12억 원의 기본공제를 적용받고, 납세의무자의 연령과 주택 보유기간에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 국세청 안내 기준 공제율은 다음과 같습니다.

조건	세액공제율
만 60세 이상	20%
만 65세 이상	30%
만 70세 이상	40%
5년 이상 보유	20%
10년 이상 보유	40%
15년 이상 보유	50%
연령·보유기간 합산	최대 80%

따라서 공시가격만 놓고 보면 일반과세의 공제액이 더 커 보이더라도, 납세의무자의 연령이 높고 보유기간이 길다면 특례 적용 후 실제 세액이 더 작아질 가능성이 있습니다.

반대로 고령자·장기보유 세액공제를 거의 받을 수 없다면 기본공제가 더 큰 일반과세가 상대적으로 유리해질 가능성이 있습니다. 어느 방식이 유리한지는 주택 가격과 지분, 적용 가능한 세액공제를 넣어 실제 세액을 비교해야 합니다.

2026년부터 달라진 점, 지분율이 큰 배우자가 아니어도 된다

공동명의 1주택 특례를 검토할 때 놓치기 쉬운 변화가 하나 있습니다.

과거에는 공동명의 주택의 지분율이 다른 경우 지분이 더 큰 배우자가 원칙적으로 납세의무자가 됐습니다. 지분이 같은 경우에만 부부가 선택할 수 있었습니다.

하지만 2026년 2월 27일부터 시행된 종합부동산세법 시행령 개정으로 이 기준이 바뀌었습니다. 이제는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 공동명의 1주택 특례의 납세의무자를 정할 수 있습니다.

이 변화가 중요한 이유는 고령자·장기보유 세액공제가 특례 납세의무자의 조건과 연결되기 때문입니다.

예를 들어 배우자 중 한 사람의 연령이나 보유기간 조건이 더 유리하다면, 특례를 검토할 때 납세의무자를 누구로 할 것인지도 세액 비교 요소가 될 수 있습니다.

국세청 홈페이지의 공동명의 특례 안내 일부에는 아직 과거의 ‘지분율이 큰 자’ 기준이 남아 있지만, 최신 법령에는 2026년 2월 27일 개정 내용이 반영되어 있습니다. 실제 신고 전에는 최신 법령과 해당 연도 국세청 신고 안내를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

공동명의 1주택 특례 신청기간은 언제인가

종합부동산세법상 공동명의 1주택 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청해야 합니다.

국세청은 공동명의 1주택자 특례 변경신청서를 작성하고 혼인관계증명서를 첨부하도록 안내합니다. 최초 신청 이후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용되는 것으로 안내하고 있습니다.

특례 판단의 기준일은 종부세 과세기준일인 6월 1일입니다.

기본적으로 부부가 공동으로 한 주택을 보유하고, 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않는 등의 요건을 확인해야 합니다. 일부 주택은 법에서 정한 주택 수 제외 특례가 적용될 수 있어 일시적 2주택이나 지방 저가주택 등이 포함된 가구라면 별도의 검토가 필요합니다.

‘거주자인 부부’와 ‘실거주’는 구분해야 한다

여기서 혼동하기 쉬운 표현이 있습니다.

현재 공동명의 1주택 특례 요건에 나오는 ‘거주자’는 소득세법상의 거주자를 뜻합니다. 지금 살고 있는 집에 반드시 실제 거주해야만 공동명의 특례를 신청할 수 있다는 의미와는 다릅니다. 현행 시행령은 공동소유자인 부부가 모두 소득세법상 거주자인 경우 등을 특례 요건으로 규정하고 있습니다.

반면 2026년 8월 3일 발표된 새 세제개편안에서는 실제 거주 여부 자체가 향후 종부세 부담을 가르는 중요한 기준으로 제시됐습니다. 이 두 개념을 섞으면 현재 제도와 개편안을 잘못 이해하기 쉽습니다.

8·3 세제개편안이 시행되면 무엇이 바뀌나

정부의 2026년 세제개편안은 종부세를 단순히 보유 주택 수만으로 구분하기보다 주택가액과 실제 거주 여부를 더 중요하게 반영하는 방향으로 설계됐습니다.

대표적으로 정부안은 거주용 1세대 1주택 기본공제를 현행 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이고, 비거주 주택과 다주택에 대한 공제 혜택은 줄이는 내용을 담고 있습니다. 종부세 개편은 정부 계획상 2027년부터 단계적으로 시행될 예정입니다.

항목	2026년 현행	2026 세제개편안
거주용 1세대 1주택 기본공제	12억 원	14억 원
비거주 1주택 기본공제	12억 원	9억 원
공동명의 일반과세 기본공제	개인별 9억 원	거주 여부 등에 따라 구조 변경 예정
공정시장가액비율	60%	2027년 70%로 상향 계획
주요 판단 요소	공시가격·주택 수·연령·보유기간	주택가액·실제 거주 여부의 비중 확대

경향신문의 개편안 분석에서도 실제 거주하는 공동명의 1주택의 경우 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제 구조가 유지되는 반면, 비거주 1주택은 공제 구조가 달라지는 것으로 정리됐습니다. 공정시장가액비율도 2027년 70%로 높이고 이후 다주택 등의 경우 추가 조정하는 내용이 포함됐습니다.

다만 이 표의 오른쪽은 현재 확정돼 2026년분 종부세에 적용되는 기준이 아니라 2026년 8월 발표된 정부 세제개편안입니다. 향후 국회 입법 과정에서 내용이나 시행시기가 바뀔 가능성을 고려해야 합니다.

공동명의 일반과세와 특례, 이렇게 비교하면 된다

올해 특례 신청을 고민한다면 다음 순서로 확인하는 편이 깔끔합니다.

1. 6월 1일 현재 소유관계를 확인한다

부부가 공동으로 보유한 주택 외에 다른 세대원이 주택을 보유하고 있는지부터 확인합니다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택처럼 별도의 특례가 적용되는 주택이 있다면 일반적인 공동명의 1주택과 계산 구조가 달라질 수 있습니다.

2. 부부 각각의 지분과 공시가격을 확인한다

일반과세에서는 부부 각각의 지분에 종부세를 계산하기 때문에 전체 공시가격만 확인해서는 부족합니다.

전체 공시가격 × 배우자별 지분율을 먼저 확인한 뒤 각자의 9억 원 기본공제를 적용하는 구조를 봐야 합니다.

3. 특례 적용 시 세액공제 조건을 확인한다

특례에서는 기본공제가 12억 원으로 줄어드는 대신 고령자·장기보유 공제를 활용할 수 있습니다.

특례 납세의무자의 연령이 만 60세 이상인지, 보유기간이 5년 이상인지부터 확인하면 됩니다.

4. 납세의무자를 누구로 정할지 확인한다

2026년부터는 지분율과 상관없이 부부 합의로 정할 수 있으므로 특례를 선택한다면 납세의무자의 연령과 보유기간도 함께 비교해야 합니다.

5. 2026년 기준과 2027년 이후 개편안을 섞지 않는다

2026년 종부세를 계산하면서 정부안의 14억 원 기본공제를 바로 적용해서는 안 됩니다.

2026년 8월 9일 현재 법률에 따른 1세대 1주택 기본공제는 12억 원이고, 정부가 발표한 종부세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행한다는 계획입니다.

신청 전에 확인할 체크리스트

• 6월 1일 현재 부부가 공동소유한 주택 현황을 확인했는가
• 다른 세대원이 보유한 주택이 있는지 확인했는가
• 각각의 소유 지분율과 지분별 공시가격을 확인했는가
• 일반과세의 개인별 9억 원 기본공제를 적용해봤는가
• 특례의 12억 원 기본공제를 적용해봤는가
• 특례 납세의무자의 연령별 세액공제를 확인했는가
• 주택 보유기간에 따른 세액공제를 확인했는가
• 2026년부터 납세의무자를 부부 합의로 정할 수 있다는 점을 반영했는가
• 과거에 공동명의 1주택 특례를 신청한 적이 있는지 확인했는가
• 9월 16~30일 신청 전 국세청의 2026년 최신 신고 안내를 다시 확인했는가

핵심 요약

2026년 부부 공동명의 1주택 종부세에서 비교해야 할 구조는 비교적 명확합니다.

일반과세는 부부가 각각 9억 원의 기본공제를 적용받을 수 있어 기본공제와 과세표준 분산 측면에서 유리할 수 있습니다. 대신 고령자·장기보유 세액공제는 적용되지 않습니다.

공동명의 1주택 특례는 기본공제가 12억 원이지만 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 2026년부터는 특례 납세의무자도 지분율과 관계없이 부부가 합의해 선택할 수 있습니다.

따라서 ‘공동명의니까 어느 쪽이 무조건 낫다’고 판단하기보다 공시가격·지분율·연령·보유기간을 넣어 두 방식을 실제 세액으로 비교하는 것이 핵심입니다.

그리고 8월 3일 발표된 세제개편안은 2027년 이후 공동명의 종부세 계산에도 큰 영향을 줄 수 있으므로, 법 개정이 확정되면 다시 비교해야 합니다.

이 내용은 2026년 8월 9일 확인한 법령과 정부 발표를 기준으로 정리한 일반적인 세금 정보입니다. 개별 주택의 소유관계나 특례주택 보유 여부 등에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

FAQ

부부 공동명의 1주택이면 다주택자로 보는 건가요?

그렇게 단순화하면 정확하지 않습니다. 현행 종합부동산세법에는 요건을 갖춘 부부 공동명의 1주택자가 신청하면 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 과세하는 별도 특례가 명시돼 있습니다. 최근의 ‘다주택자처럼 과세된다’는 표현은 세제개편안의 공제 구조를 설명하는 과정에서 나온 표현과 구분해서 볼 필요가 있습니다.

공동명의 1주택 특례가 항상 유리한가요?

아닙니다. 일반과세는 각각 9억 원의 기본공제를 받을 수 있고 특례는 12억 원의 기본공제 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 집값과 지분율, 연령, 보유기간에 따라 결과가 달라집니다.

공동명의 특례는 매년 다시 신청해야 하나요?

국세청은 최초 신청 후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도 신청 없이 계속 적용된다고 안내합니다. 납세의무자를 변경하거나 특례를 취소하는 등 변동이 있다면 해당 연도의 절차를 다시 확인해야 합니다.

지분이 30%인 배우자를 특례 납세의무자로 선택할 수 있나요?

2026년 2월 27일 시행령 개정으로 지분율에 관계없이 공동소유자인 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있도록 바뀌었습니다.

2026 세제개편안의 14억 원 공제를 올해 바로 적용하나요?

2026년분을 계산할 때 곧바로 적용하는 현행 기준으로 보면 안 됩니다. 2026년 8월 9일 현재 법률의 1세대 1주택 기본공제는 12억 원이고, 8월 3일 발표된 정부안은 종부세 개편을 2027년부터 단계적으로 시행하는 내용입니다. 최종 법률 개정 내용을 다시 확인해야 합니다.

출처 및 참고자료

1. 국가법령정보센터 – 종합부동산세법 제10조의2, 공동명의 1주택자 특례 — 현행 2026년 법령
2. 국가법령정보센터 – 종합부동산세법 시행령 개정이유 — 2026년 2월 27일 시행
3. 국세청 – 공동명의 1주택자 과세특례 — 신청기간·기본공제·세액공제 안내
4. 대한민국 정책브리핑 – 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외 — 2026년 8월 3일
5. 매일경제 – 젊고 거주 짧으면 ‘부부 공동명의’…고령·실거주 길면 ‘1주택 특례’ 유리 — 2026년 8월 3일
6. 경향신문 – 2026 세제개편안, 같은 주택인데 종부세 차이 왜? — 2026년 8월 3일
7. YTN – 전문가도 혀 내두른 세제개편안, 가장 복잡한 1주택 부부공동명의 — 2026년 8월 5일

2028년 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세는 공동명의 일반과세와 1세대 1주택 특례 가운데 무엇을 선택하느냐에 따라 계산 구조가 달라질 수 있습니다.

2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안이 그대로 법제화된다는 전제에서 보면, 실거주 공동명의 일반과세는 부부가 각각 과세되면서 기본공제를 합계 18억원까지 받을 수 있습니다. 반면 1세대 1주택 특례를 신청하면 한 사람을 1세대 1주택자로 보아 거주용 주택은 14억원을 공제받고 고령자·장기거주 세액공제를 적용할 수 있습니다.

특히 조정대상지역 주택은 차이가 하나 더 생깁니다. 정부안에서는 2028년부터 1세대 1주택자 등의 공정시장가액비율은 70%, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우는 80%를 적용하도록 설계했습니다. 공동명의 일반과세는 법률상 자동으로 1세대 1주택자가 되는 구조가 아니어서 조정대상지역이라면 80% 적용 문제가 생길 수 있지만, 공동명의 1주택 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 계산할 수 있습니다.

다만 2026년 8월 9일 현재 이것은 확정된 2028년 세법이 아닙니다. 정부가 발표한 세제개편안으로, 입법예고와 국무회의, 국회 심의 절차가 남아 있습니다. 따라서 지금 당장 명의를 변경하기보다 최종 법률과 시행령을 확인하는 것이 먼저입니다.

일반과세와 1세대 1주택 특례, 가장 큰 차이

부부가 다른 주택 없이 한 채만 공동명의로 가지고 있다고 가정하면 비교 구조는 다음과 같습니다.

구분	공동명의 일반과세	공동명의 1세대 1주택 특례
납세 방식	부부 각자 지분별 과세	부부 중 1명을 1세대 1주택자로 보아 과세
실거주 기본공제	각각 9억원, 합계 18억원	14억원
비거주 기본공제	개편안 기준 각각 4억원, 합계 8억원	9억원
고령자·장기거주 세액공제	적용하지 않음	요건 충족 시 적용 가능
2028년 세액공제 한도	해당 없음	개편안 기준 최대 600만원
조정대상지역 공정시장가액비율	2028년 80% 적용 가능	2028년 70%
과세표준 분산	부부에게 분산	한 명에게 합산
유불리 판단	공시가격·거주 여부에 따라 달라짐	나이·거주기간까지 함께 따져야 함

정부는 거주용 1주택의 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택은 9억원으로 조정하는 방안을 발표했습니다. 그 밖의 주택은 4억원 + 5억원 × 거주용 주택가액 비율 방식으로 기본공제를 계산하도록 제안했습니다.

실거주 부부 공동명의 일반과세의 경우 현재처럼 각자 9억원씩 총 18억원의 공제를 받을 수 있다는 분석이 정부 발표 직후 여러 세무·경제 보도에서 동일하게 확인됩니다. 반대로 주택에 거주하지 않는 공동명의 부부가 일반과세를 선택하면 각각 4억원씩 총 8억원으로 공제가 줄어드는 구조입니다.

왜 2028년이 중요한가

이번 종부세 개편은 한 번에 시행하는 방식이 아닙니다.

시점	예정된 변화
2026년 8월 3일	정부 2026년 세제개편안 발표
2026년 8월	입법예고 및 정부 절차
2027년	주택분 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 단계적 인상
2027년	1세대 1주택 세액공제 금액 한도 800만원 도입 예정
2028년	일부 주택 보유자 공정시장가액비율 80% 적용 예정
2028년	1세대 1주택 세액공제 한도 600만원
2028년	주택 수 중심 종부세 세율체계를 주택가액 중심으로 단계적 일원화

정부는 종부세 제도 개편을 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 시행한다는 계획입니다. 1세대 1주택자와 일정 대상은 2028년 이후에도 공정시장가액비율 70%를 적용하지만, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 중 1세대 1주택자가 아닌 경우 80%가 적용되는 것이 정부안의 핵심입니다.

또 1세대 1주택자의 세액공제는 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 바뀌고, 공제액에는 2027년 800만원, 2028년부터 600만원의 한도를 두는 방안이 포함됐습니다.

공동명의 일반과세가 유리할 수 있는 이유

1. 실거주라면 기본공제가 18억원으로 더 크다

50대 50 공동명의이고 부부가 해당 주택에 거주하는 경우 일반과세를 선택하면 각자의 지분을 기준으로 종부세를 계산합니다.

각자 적용되는 기본공제가 9억원이므로 부부 전체로 보면 공시가격 18억원까지 기본공제 효과가 생깁니다.

1세대 1주택 특례의 거주용 기본공제 14억원보다 4억원 많습니다.

2. 과세표준이 두 사람에게 나뉜다

종부세는 누진세율 구조이기 때문에 같은 주택이라도 과세표준을 한 사람에게 몰아 계산하는 것과 두 사람에게 나누어 계산하는 것의 결과가 달라질 수 있습니다.

공동명의 일반과세는 지분별로 과세표준이 분산되는 효과가 있어 고령자·장기거주 공제가 크지 않은 부부라면 일반과세가 유리한 구간이 생길 수 있습니다.

3. 초고가 주택에서는 세액공제 한도가 변수다

지금까지는 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제가 비율 중심으로 작동했지만, 정부안은 2028년부터 공제액 자체를 최대 600만원으로 제한할 예정입니다.

이 때문에 주택 가격이 매우 높아지면 1세대 1주택 특례의 세액공제 효과보다 공동명의의 기본공제와 과세표준 분산 효과가 더 커지는 구간도 나타날 수 있습니다.

반대로 1세대 1주택 특례가 유리할 수 있는 이유

1. 고령자·장기거주 공제를 받을 수 있다

일반 공동명의 과세에서는 1세대 1주택자에게 주어지는 세액공제를 적용할 수 없습니다.

그러나 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 종합부동산세법상 해당 납세자를 1세대 1주택자로 보아 세액을 계산합니다. 현행 종합부동산세법에도 이 특례가 규정돼 있습니다.

따라서 나이가 많고 해당 주택에 오래 거주해 세액공제율이 커지는 경우에는 기본공제 18억원을 포기하더라도 특례가 더 유리한 구간이 생길 수 있습니다.

2. 조정대상지역의 공정시장가액비율 차이가 생긴다

2028년 정부안이 그대로 시행된다고 가정하면 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

조정대상지역에서 공동명의 일반과세를 적용받으면 법률상 1세대 1주택자가 아니기 때문에 공정시장가액비율 80%가 적용될 수 있습니다.

반면 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용하면 1세대 1주택자 계산방식을 사용해 70%를 적용받을 수 있습니다.

공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 가운데 실제 과세표준으로 반영하는 비율이기 때문에 70%와 80%의 차이는 주택 가격이 높을수록 무시하기 어려워집니다.

3. 비거주 공동명의라면 기본공제 차이도 뒤집힌다

실거주 공동명의에서는 일반과세가 총 18억원, 특례가 14억원으로 기본공제만 보면 일반과세가 유리합니다.

하지만 비거주라면 정부안 기준으로 일반과세는 부부 합계 8억원, 1세대 1주택 특례는 9억원이 됩니다.

따라서 비거주 공동명의는 실거주 공동명의와 전혀 다른 계산이 필요합니다.

공시가격에 따라 유리한 방식이 바뀔 수도 있다

공동명의라고 항상 일반과세가 유리한 것도 아니고, 1세대 1주택 특례가 항상 유리한 것도 아닙니다.

중앙일보가 2026년 세제개편안을 기준으로 최대 수준의 1세대 1주택 세액공제를 적용해 시뮬레이션한 결과에서는 2028년 이후 공시가격 약 19억2천만원 이하에서는 공동명의 일반과세 부담이 특례보다 낮거나 같고, 이후 일정 구간에서는 특례가 유리하다가 공시가격 32억원을 넘으면 다시 공동명의가 유리해지는 결과가 나왔습니다.

다만 이 숫자를 그대로 자신의 기준점으로 사용해서는 안 됩니다. 해당 계산은 특정 지분율과 세액공제 조건, 정부 개편안 등을 전제로 한 사례이기 때문입니다.

실제 유불리를 가르는 변수는 적어도 다음과 같습니다.

• 해당 연도 주택 공시가격
• 부부의 지분율
• 실제 거주 여부
• 거주기간
• 특례 납세의무자의 연령
• 조정대상지역 해당 여부
• 다른 주택이나 특례주택 보유 여부
• 최종 확정된 2028년 종부세율
• 재산세 공제와 세부담 상한 등 실제 세액계산 항목

따라서 “공시가격 얼마 이상이면 무조건 특례가 유리하다”는 방식으로 접근하는 것보다 두 방식을 같은 조건으로 계산해 비교하는 것이 안전합니다.

부부 공동명의라면 이렇게 판단하면 된다

상황	먼저 비교할 항목
부부가 실제 거주하고 나이가 젊음	일반과세의 18억원 기본공제와 과표 분산 효과
장기간 실거주했고 고령자 공제 대상	1세대 1주택 특례 세액공제
서울 등 조정대상지역 주택	2028년 공정시장가액비율 80%와 특례 70% 차이
공동명의지만 해당 주택에 거주하지 않음	일반과세 8억원과 특례 9억원 기본공제 비교
공시가격이 매우 높음	세액공제 600만원 한도와 과세표준 분산 효과
다른 주택 또는 특례주택이 있음	공동명의 1주택 특례 요건 충족 여부부터 확인

특히 첫 단계에서 확인해야 할 것은 명의가 아니라 거주 여부입니다. 이번 개편안은 종부세와 양도소득세 모두 세제 지원의 기준을 단순 보유에서 실제 거주 쪽으로 옮기는 방향이 뚜렷하기 때문입니다.

공동명의 1주택 특례 신청은 어떻게 하나

현행 종합부동산세법에는 부부가 공동으로 한 채를 소유하는 경우 일정 요건을 갖추면 부부 중 1명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식으로 계산하는 특례가 마련돼 있습니다.

현재 국세청 안내 기준 신청 기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 최초 신청 후 신청 내용에 변동이 없다면 다음 해부터 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용되는 구조입니다.

또 2026년 시행령 개정으로 과거처럼 반드시 지분율이 높은 배우자를 납세의무자로 지정할 필요 없이 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있도록 제도가 변경됐습니다. 현행 시행령을 확인할 때는 이 최신 개정 내용을 기준으로 봐야 합니다.

지금 당장 명의를 바꿔야 할까

현재 단계에서는 2028년 종부세만 보고 증여나 지분 변경부터 결정하는 것은 신중할 필요가 있습니다.

2026년 8월 9일 기준 정부안은 아직 입법 절차가 진행 중이고, 최종 법률과 시행령에서 세율이나 세부 적용 방식이 달라질 가능성이 남아 있습니다. 게다가 배우자에게 지분을 이전하면 종부세뿐 아니라 증여세, 취득세 등 다른 세금도 함께 검토해야 합니다.

따라서 현재 공동명의인 부부라면 명의 변경보다 다음 순서가 현실적입니다.

1. 현재 공시가격과 지분율을 확인한다.
2. 실제 거주 여부와 거주기간을 확인한다.
3. 특례 납세의무자로 정할 배우자의 연령을 확인한다.
4. 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인한다.
5. 2028년 개정안 확정 후 일반과세와 특례를 각각 계산한다.
6. 명의 이전을 검토한다면 증여세와 취득세까지 함께 계산한다.

핵심 요약

2028년 부부 공동명의 종부세에서 가장 중요한 것은 “공동명의가 다주택자가 된다”가 아니라 일반과세와 1세대 1주택 특례의 계산 기준이 서로 달라진다는 점​입니다.

실거주 공동명의 일반과세는 기본공제 합계 18억원과 과세표준 분산이라는 장점이 있습니다. 특례는 기본공제가 14억원으로 줄지만 고령자·장기거주 세액공제를 적용할 수 있고, 조정대상지역에서는 정부안 기준 공정시장가액비율도 80%가 아닌 70%를 적용받을 수 있습니다.

비거주라면 계산은 다시 달라집니다. 일반과세 기본공제가 합계 8억원으로 낮아지는 반면 특례는 9억원을 적용받을 수 있어 실거주 부부와 같은 기준으로 판단하면 안 됩니다.

그리고 무엇보다 아직 정부 세제개편안 단계라는 점을 기억해야 합니다. 2028년 실제 종부세를 판단할 때는 국회 통과 이후 확정된 종합부동산세법과 시행령을 다시 확인해야 합니다.

FAQ

부부 공동명의 1주택이면 2028년부터 무조건 다주택자 종부세를 내나요?

아닙니다. 공동명의 일반과세와 1세대 1주택 특례를 구분해야 합니다. 특히 특례를 신청하면 종부세 계산에서 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다. 다만 일반과세를 선택하고 조정대상지역 주택을 보유한 경우에는 정부안상 2028년 공정시장가액비율 80% 적용 문제가 발생할 수 있습니다.

실거주 공동명의 기본공제는 얼마인가요?

정부안 기준 공동명의 일반과세를 적용하면 부부가 각각 9억원씩 총 18억원의 기본공제 효과를 받을 수 있습니다. 1세대 1주택 특례를 적용하면 거주용 주택 기본공제는 14억원입니다.

공동명의 특례가 항상 유리한가요?

아닙니다. 공시가격, 나이, 거주기간, 거주 여부와 지역 등에 따라 결과가 바뀝니다. 세액공제가 작은 부부라면 일반과세의 기본공제와 과세표준 분산이 유리할 수 있고, 고령·장기거주 부부라면 특례의 세액공제가 더 유리할 수 있습니다.

1세대 1주택 특례는 언제 신청하나요?

현행 국세청 안내 기준 신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 최초 신청 후 내용에 변화가 없다면 다음 해에는 별도로 다시 신청하지 않아도 됩니다.

2028년 종부세 개편은 확정됐나요?

아직 아닙니다. 2026년 8월 3일 정부가 세제개편안을 발표했으며, 8월 9일 현재 입법예고와 국무회의, 국회 심의 절차가 남아 있습니다. 실제 2028년 세액은 최종 개정 법률과 시행령을 기준으로 다시 확인해야 합니다.

출처 및 참고자료

1. 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 및 한눈에 보는 정책, 2026년 8월 3~4일. 종부세 기본공제·공정시장가액비율·세액공제 한도와 단계적 시행 내용을 확인했습니다.
2. 국가법령정보센터, 「종합부동산세법」 제10조의2, 현행 공동명의 1주택자 특례 규정.
3. 국가법령정보센터, 「종합부동산세법 시행령」 제5조의2 및 2026년 개정 내용. 공동명의 특례 납세의무자를 부부 합의로 정할 수 있도록 한 최신 규정을 확인했습니다.
4. 국세청, 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고」, 확인일 2026년 8월 9일. 특례 신청 기간과 적용 요건을 확인했습니다.
5. 매일경제, 「젊고 거주 짧으면 ‘부부 공동명의’ … 고령·실거주 길면 ‘1주택 특례’ 유리」, 2026년 8월 3일.
6. YTN, 「전문가도 혀내두른 ‘세제개편안’, 젤 복잡한 건 1주택 부부공동명의」, 2026년 8월 5일.
7. 중앙일보, 「우리가 투기꾼인가요…종부세 뒤통수 맞은 부부 공동명의」, 2026년 8월 8일.
8. 한국경제, 「부부 공동명의 1주택자, 종부세 산정 시 다주택자 될 수도」, 2026년 8월 9일.

집값은 높지만 정기적인 소득이 없다면 자산과 생활비가 따로 움직입니다. 부동산 가격이 높아도 세금과 관리비, 의료비는 현금으로 내야 하기 때문입니다.

이 상황에서 선택할 수 있는 방법은 크게 네 가지입니다.

• 현재 집을 유지하면서 주택연금 이용
• 현재 집을 담보로 생활안정자금 대출
• 집을 팔고 더 작은 주택으로 이동
• 세금 납부유예 등으로 단기 현금 부족 완화

어느 하나가 항상 정답인 것은 아닙니다. 나이, 공시가격, 기존 대출, 월 생활비, 상속 의사와 이사 가능 여부를 함께 봐야 합니다.

시세와 공시가격부터 구분해야 한다

“70억 원짜리 집이면 주택연금을 받을 수 있다”거나 “70억 원이므로 주택연금 대상이 아니다”라는 말은 모두 기준이 부족합니다.

한국주택금융공사 주택연금의 가입 여부는 부부합산 공시가격 12억 원 이하인지로 판단합니다. 월지급금은 공사가 인정하는 시세나 감정평가액으로 산정하며, 지급액 산정에 인정되는 주택가격은 최대 12억 원입니다.

따라서 다음 두 숫자를 따로 확인해야 합니다.

1. 가입 가능 여부를 정하는 공시가격
2. 월지급금을 계산할 때 사용하는 인정 시세·감정가

시세가 매우 높은 주택은 공시가격도 기준을 넘을 가능성이 있지만, 기사나 댓글에 적힌 시세만 보고 가입 가능 여부를 확정해서는 안 됩니다.

선택지 1: 현재 집에서 계속 살며 주택연금 이용

주택연금은 집을 담보로 제공하고 계속 거주하면서 매월 연금을 받는 제도입니다.

일반적인 가입 요건은 다음과 같습니다.

• 부부 중 1명이 만 55세 이상
• 부부 중 1명이 대한민국 국민
• 부부합산 공시가격 12억 원 이하
• 가입 주택에 본인 또는 배우자가 실제 거주
• 다주택자도 합산 공시가격이 12억 원 이하라면 가입 가능

공시가격 합계가 12억 원을 초과하는 2주택자는 일정 기간 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있는 경우가 있습니다.

주택연금의 장점

• 집을 팔지 않고 계속 거주할 수 있다.
• 부부 중 한 사람이 사망해도 조건에 따라 배우자가 계속 받을 수 있다.
• 종신지급형을 선택하면 생존 기간의 현금흐름을 확보할 수 있다.
• 기존 주담대를 상환하기 위한 인출한도형 상품도 있다.

확인할 비용과 제한

초기보증료는 주택가격의 1%이며, 연보증료와 대출이자가 누적됩니다. 월지급금은 단순 임대수익이 아니라 담보대출 잔액이 늘어나는 구조입니다.

2026년 3월 1일 기준 일반주택 정액형 예시에서, 연소자 나이 60세·인정 주택가격 12억 원의 월지급금은 약 252만8천 원입니다. 연소자 나이 70세·같은 가격이라면 약 341만4천 원입니다. 실제 금액은 가입 시점, 연령, 주택 유형과 지급방식에 따라 달라집니다.

월 생활비가 주택연금 지급액보다 훨씬 크다면 주택연금만으로 현금 부족을 해결하지 못할 수 있습니다.

선택지 2: 생활안정자금 목적 주택담보대출

집을 팔지 않고 목돈을 마련하려면 생활안정자금 목적 주담대를 생각할 수 있습니다. 그러나 고가주택을 보유했다는 사실만으로 큰 금액이 자동 승인되지는 않습니다.

수도권·규제지역에 있는 주택을 담보로 하는 1주택자의 생활안정자금 목적 주담대는 현재 최대 1억 원으로 제한됩니다. 지방 비규제지역 주택은 금융회사가 한도를 자율적으로 정할 수 있습니다.

1억 원은 규제상 최대치일 뿐 실제 승인액이 아닙니다. 대출을 받으려면 다음 조건을 통과해야 합니다.

• 담보가치에 따른 LTV
• 소득에 따른 DSR
• 기존 담보대출과 기타 부채
• 신용도
• 금융회사의 상환능력 심사

정기적인 소득이 거의 없다면 담보가 충분해도 DSR과 내부 심사 때문에 한도가 작아질 수 있습니다.

담보대출이 맞는 경우

• 일시적인 의료비나 보증금처럼 목돈의 사용처가 명확하다.
• 이자와 원금을 갚을 다른 현금흐름이 있다.
• 단기간 안에 자산 매각대금이나 연금 등 상환재원이 들어온다.

위험한 경우

• 매월 생활비를 대출로 계속 충당해야 한다.
• 이자 납부를 위해 다시 대출받아야 한다.
• 기존 대출이 많고 소득이 없다.
• 집값 하락이나 금리 상승에도 버틸 여유가 없다.

생활비 적자를 대출로 장기간 메우면 원금과 이자가 함께 늘어납니다. 일시적인 자금 공백을 해소하는 용도와 지속적인 노후 생활비 마련을 구분해야 합니다.

선택지 3: 집을 팔고 다운사이징

다운사이징은 현재 주택을 매각하고 더 저렴한 주택으로 옮겨 차액을 생활자금으로 확보하는 방법입니다. 매월 이자를 부담하지 않고 큰 규모의 유동성을 만들 수 있다는 점이 장점입니다.

하지만 “70억 원에 팔아 20억 원 집으로 가면 50억 원이 남는다”는 식으로 계산하면 실제 가용자금을 과대평가하게 됩니다.

세후 순자금은 다음과 같이 계산해야 합니다.

세후 순자금 = 기존 주택 매각대금 – 기존 담보대출 – 양도소득세 – 중개보수 – 새 주택 매입가격 – 취득세·등기비 – 이사·수리비

양도소득세에서 확인할 점

1세대 1주택 고가주택은 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 주택입니다. 12억 원을 넘는다고 양도차익 전부가 과세되는 것은 아니며, 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익을 계산합니다.

실제 세액은 다음 조건에 따라 크게 달라집니다.

• 취득가액과 필요경비
• 보유기간
• 실제 거주기간
• 조정대상지역 취득 시점
• 장기보유특별공제
• 공동명의 여부

매각 결정을 내리기 전에는 매물의 희망가격이 아니라 예상 실거래가와 세후 순자금을 계산해야 합니다.

다운사이징이 맞는 경우

• 현재 집의 면적과 관리비가 생활에 비해 과도하다.
• 거주지역을 옮겨도 의료·교통·생활 인프라를 유지할 수 있다.
• 세후 순자금으로 장기간 생활비를 충당할 수 있다.
• 상속보다 본인의 생활 안정이 우선이다.

신중해야 하는 경우

• 장기간 거주한 지역을 떠날 때 생활 기반이 크게 무너진다.
• 대체 주택 가격과 취득비용이 예상보다 높다.
• 매각에 긴 시간이 걸릴 수 있다.
• 세금과 대출 상환 후 남는 돈이 생각보다 적다.
• 남은 자금을 안전하게 관리할 계획이 없다.

선택지 4: 종합부동산세 납부유예

현금 부족의 주된 원인이 종합부동산세라면 납부유예 대상인지 확인할 수 있습니다.

현재 법상 다음 요건을 모두 충족하는 1세대 1주택자는 종부세 납부유예를 신청할 수 있습니다.

• 과세기준일 현재 1세대 1주택자
• 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유
• 총급여 7천만 원 이하 또는 정해진 종합소득 기준 충족
• 해당 연도 주택분 종부세가 100만 원 초과
• 유예세액에 상당하는 담보 제공
• 납부기한 만료 3일 전까지 신청

유예된 세금은 주택을 양도·증여하거나 상속이 시작되는 등 법에서 정한 사유가 발생하면 납부해야 합니다.

이 제도는 세금 납부 시점을 늦추는 장치입니다. 의료비와 식비 같은 생활비를 지급하거나 세금을 없애주는 제도는 아닙니다.

네 가지 선택지 비교

선택지	거주 유지	확보 방식	소득이 적을 때	주요 비용·위험	적합한 상황
주택연금	가능	매월 연금	가입요건 충족 시 가능	보증료·이자 누적, 공시가격 기준	장기 거주와 평생 현금흐름이 중요
생활안정자금 주담대	가능	일시 목돈	DSR·심사로 제한 가능	이자·원금 상환, 수도권 한도	단기 목돈과 상환재원이 있음
매각 후 다운사이징	이동 필요	큰 규모의 순자금	소득과 무관하게 가능	세금·거래비·이사·재투자 위험	주거 규모를 줄일 수 있음
종부세 납부유예	가능	세금 납부 연기	소득요건 충족 필요	담보 제공, 추후 세금 납부	세금 때문에 일시적 현금 부족

무엇부터 계산해야 할까

1단계: 월 적자 확인

월 적자 = 월 생활비 + 세금·관리비의 월 환산액 – 연금·임대료·근로소득

월 적자가 작고 일시적이라면 세금 유예나 단기 자금으로 해결할 수 있습니다. 적자가 크고 매년 반복된다면 대출보다 주택연금이나 다운사이징이 구조적인 대안에 가깝습니다.

2단계: 현재 집의 네 가지 가격 확인

• 실제 매각 가능가격
• 공시가격
• 기존 담보대출을 뺀 순자산
• 매각할 때 예상되는 세후 순자금

3단계: 거주 유지의 가치 계산

오래 살아온 지역의 의료기관, 가족 접근성, 교통과 생활 편의가 중요하다면 단순히 더 싼 집으로 옮겼을 때의 차액만으로 판단하기 어렵습니다.

반대로 주택 관리가 어렵고 면적이 과도하다면 다운사이징으로 생활비와 유지비를 함께 줄일 수 있습니다.

4단계: 대출이 아니라 지속 가능성으로 선택

주택연금은 월 현금흐름, 담보대출은 단기 목돈, 다운사이징은 큰 규모의 순자금 확보에 가깝습니다. 필요한 돈의 형태가 무엇인지 먼저 정해야 합니다.

자주 묻는 질문

시세 70억 원인 1주택자는 주택연금에 가입할 수 없나요?

시세만으로 판단하지 않습니다. 부부합산 공시가격이 12억 원 이하인지 확인해야 합니다. 다만 월지급금 계산에 인정되는 주택가격은 최대 12억 원입니다.

소득이 전혀 없어도 담보대출을 받을 수 있나요?

담보가 있어도 상환능력 심사를 통과해야 합니다. 수도권·규제지역 생활안정자금 주담대는 1주택자 최대 1억 원이며, DSR과 금융회사 심사로 실제 한도가 더 줄어들 수 있습니다.

집을 팔면 양도대금 대부분을 생활비로 쓸 수 있나요?

기존 대출, 양도소득세, 중개보수, 새집 가격과 취득세, 이사·수리비를 제외해야 합니다. 매각가격보다 세후 순자금이 중요합니다.

종부세 납부유예를 받으면 세금을 내지 않아도 되나요?

아닙니다. 납부 시점을 미루는 제도입니다. 양도·증여·상속 등 법에서 정한 사유가 생기면 유예세액을 납부해야 합니다.

상속할 집을 남기는 것과 주택연금 중 어느 쪽이 유리한가요?

상속재산의 크기뿐 아니라 본인과 배우자의 월 생활비, 기대 거주기간, 다른 연금소득, 의료비와 자녀 지원 가능성을 함께 비교해야 합니다. 주택연금은 거주 안정과 생존 기간의 현금흐름을 우선하는 선택입니다.

출처 및 참고자료

• 한국주택금융공사, 「주택연금이란」, 조회일 2026-08-06
  https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_01.do
• 한국주택금융공사, 「월지급금 예시」, 2026-03-01 기준
  https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_01_01_02.do
• 한국주택금융공사, 「주택연금 가입 시 집의 가치는 어떻게 산정하는가요?」, 2022-11-30
  https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_05_05.do?articleNo=575804
• 금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의 개최」, 2025-06-27
  https://www.fsc.go.kr/no010101/84824
• 금융위원회, 「대출수요 관리 방안 FAQ」, 2025-10-15
  https://www.fsc.go.kr/po020201/85518
• 국세청, 「1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산」, 조회일 2026-08-06
  https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8799&mi=12271
• 국세청, 「종합부동산세 개요」, 조회일 2026-08-06
  https://nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7733&mi=40375
• 국세법령정보시스템, 「종합부동산세법 제20조의2 납부유예」, 2025-03-14 개정 반영
  https://taxlaw.nts.go.kr/st/USESTA002M.do?ntstBscId=100000000000009873&ntstSysClCd=01&ntstTlawClCd=110

조사 및 업데이트 기준일

2026-08-06. 주택연금 가입 공시가격, 월지급금표, 생활안정자금 주담대 한도, 종합부동산세 납부유예와 1세대 1주택 양도세 기준이 바뀌면 다시 검토해야 합니다.