2026년 8월 11일부터 건설하도급대금 지급보증의 면제 범위가 크게 줄어듭니다.
하도급법상 건설하도급계약을 2026년 8월 11일 이후 새로 체결하거나 갱신하면서 1건의 공사금액이 1천만원을 초과한다면, 발주자·원사업자·수급사업자 사이에 직접지급 합의가 있거나 전자대금지급시스템을 사용하더라도 원사업자가 지급보증을 해야 하는 것이 원칙입니다.
반대로 8월 11일 전에 체결한 계약은 공사가 시행일 이후까지 계속된다는 이유만으로 새 규정이 자동 적용되지는 않습니다. 다만 시행일 이후 계약을 갱신한다면 개정 규정의 적용 대상이 될 수 있습니다.
2026년 8월 11일부터 무엇이 달라지나
개정 전에는 건설하도급대금 지급보증 의무에서 제외되는 경우가 크게 세 가지였습니다.
- 1건의 공사금액이 1천만원 이하인 경우
- 발주자·원사업자·수급사업자가 하도급대금 직접지급에 합의한 경우
- 전자대금지급시스템을 통해 하도급대금 지급이 관리되는 경우
개정법 시행 후에는 이 가운데 1건의 공사금액이 1천만원 이하인 경우만 지급보증 면제로 남습니다. 직접지급 합의와 전자대금지급시스템 이용은 더 이상 지급보증을 생략할 수 있는 사유가 아닙니다.
| 구분 | 2026년 8월 10일까지 | 2026년 8월 11일 이후 신규·갱신 계약 |
|---|---|---|
| 공사금액 1천만원 이하 | 지급보증 면제 가능 | 지급보증 면제 가능 |
| 공사금액 1천만원 초과 | 원칙적으로 지급보증 | 원칙적으로 지급보증 |
| 3자 직접지급 합의 | 지급보증 면제 가능 | 지급보증 필요 |
| 전자대금지급시스템 사용 | 지급보증 면제 가능 | 지급보증 필요 |
| 시행 전 체결된 기존 계약 | 종전 기준 적용 | 계속 진행된다는 이유만으로 자동 전환되지 않음 |
| 시행일 이후 갱신 계약 | 해당 없음 | 개정 기준 적용 |
금액 기준은 법률 문구상 “1건 공사의 공사금액이 1천만원 이하”입니다. 따라서 공사금액이 정확히 1천만원이면 면제 범위에 포함되고, 1천만원을 초과하면 다른 요건을 확인해야 합니다.
모든 건설공사 계약에 적용되는 것은 아니다
이번 개정은 일상적으로 ‘하도급’이라고 부르는 모든 계약에 자동 적용되는 제도가 아닙니다. 먼저 해당 거래가 하도급법에서 규정하는 건설위탁과 건설하도급거래에 해당하는지 확인해야 합니다.
일반적으로는 건설업을 영위하는 사업자가 건설공사의 전부 또는 일부를 다른 사업자에게 위탁하는 구조에서 원사업자와 수급사업자 요건을 함께 검토합니다. 발주자와 원사업자가 사실상 동일하거나, 법에서 정한 사업자 요건에 해당하지 않는 거래라면 적용 법령이 달라질 수 있습니다.
계약을 검토할 때는 다음 순서가 안전합니다.
| 확인 순서 | 확인할 내용 | 판단 결과 |
| 1 | 하도급법상 건설위탁인지 | 적용 대상이 아니면 다른 법령 검토 |
| 2 | 계약 체결일 또는 갱신일 | 2026년 8월 11일 이후인지 확인 |
| 3 | 1건 공사금액 | 1천만원 이하인지, 초과인지 확인 |
| 4 | 기존 면제 사유 사용 여부 | 직접지급 합의·전자시스템만으로 면제 불가 |
| 5 | 지급보증 진행 여부 | 계약 체결일부터 30일 이내 처리 여부 확인 |
| 6 | 보증 범위 | 금액·기간·계약 내용과 일치하는지 확인 |
기존 계약과 신규·갱신 계약은 어떻게 구분하나
개정법 부칙은 새로운 지급보증 규정을 시행일 이후 체결하거나 갱신하는 하도급계약부터 적용하도록 정하고 있습니다. 계약 체결일만큼 갱신 여부도 중요합니다.
계약 상황별 적용 가능성
| 계약 상황 | 개정 규정 적용 판단 |
| 2026년 8월 10일 이전 체결하고 같은 계약으로 공사 진행 | 공사가 8월 11일을 넘겨도 자동 적용되지 않음 |
| 2026년 8월 11일 새 계약 체결 | 개정 규정 적용 |
| 2026년 8월 11일 이후 계약기간을 갱신 | 개정 규정 적용 |
| 기존 계약이 종료된 뒤 같은 업체와 다시 계약 | 새로운 계약이라면 개정 규정 적용 |
| 시행일 이후 공사금액·공사기간만 변경 | 변경계약이 법적 ‘갱신’에 해당하는지 개별 확인 필요 |
| 시행일 이후 자동연장 조항이 작동 | 계약 문구와 연장 방식에 따라 갱신 해당 여부 확인 필요 |
단순히 공사기간이나 금액을 수정했다는 이유만으로 모든 변경계약을 갱신이라고 단정하기는 어렵습니다. 반대로 명칭을 ‘변경계약’으로 붙였더라도 기존 계약을 사실상 종료하고 새로운 기간과 조건으로 다시 계약했다면 갱신 또는 신규 계약으로 판단될 가능성이 있습니다.
공정거래위원회의 현재 공개 안내에는 모든 변경계약 유형을 일률적으로 구분하는 세부 기준까지 제시돼 있지 않습니다. 계약의 동일성, 기간 연장 방식, 공사 범위 변경 정도를 검토하고 판단이 어려우면 공정거래위원회 또는 법률 전문가에게 확인해야 합니다.
발주자 직접지급 합의가 있어도 보증해야 하는 이유
하도급대금을 발주자가 수급사업자에게 직접 지급하기로 세 당사자가 합의했다면 수급사업자가 보호되는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 직접지급 합의가 항상 실제 대금 회수를 보장하는 것은 아닙니다.
입법 과정에서는 발주자와 원사업자 사이의 채권이 압류되거나, 직접지급 합의가 형식적으로 운영될 경우 수급사업자가 대금을 안정적으로 받지 못할 가능성이 문제로 지적됐습니다. 이 때문에 직접지급 합의를 지급보증 면제 사유에서 빼고, 직접지급과 별도로 지급보증이라는 안전장치를 두도록 제도가 바뀌었습니다.
두 제도의 기능은 다음과 같이 구분할 수 있습니다.
| 구분 | 발주자 직접지급 | 하도급대금 지급보증 |
| 기본 구조 | 발주자가 수급사업자에게 대금을 직접 지급 | 원사업자가 지급하지 못할 경우 보증기관이 보증 범위에서 지급 |
| 작동 조건 | 법정 사유나 당사자 합의 등 필요 | 보증계약과 보증사고 조건에 따라 작동 |
| 주요 위험 | 발주자·원사업자 간 채권관계, 압류, 합의의 실효성 | 보증금액·보증기간·계약정보 누락 |
| 개정 후 관계 | 1천만원 초과 계약에서는 직접지급 합의만으로 보증 면제 불가 | 직접지급 여부와 별도로 원칙적 필요 |
전자대금지급시스템도 대금 흐름의 투명성을 높이는 수단이지만, 원사업자의 지급불능 위험을 보증기관이 인수하는 지급보증과 역할이 같지는 않습니다. 따라서 시스템을 이용하고 있다는 사실만으로 지급보증 절차를 생략해서는 안 됩니다.
지급보증은 언제까지 해야 하나
하도급법상 원사업자는 건설위탁을 하는 경우 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 하도급대금 지급을 보증해야 합니다.
보증금액은 단순히 계약서의 총공사금액을 그대로 적용하는 방식만 있는 것이 아닙니다. 선급금, 공사기간, 기성금 지급주기 등에 따라 법에서 정한 산식이 달라질 수 있습니다. 계약 체결 직후 보증기관에 자료를 제출하고 보증금액과 보증기간이 실제 계약과 일치하는지 확인해야 합니다.
지급보증 의무를 이행하지 않으면 공정거래위원회의 시정조치 대상이 될 수 있습니다. 지급보증을 했더라도 계약금액이나 기간 변경을 반영하지 않아 실질적으로 보증이 부족하면 분쟁이 생길 수 있으므로 최초 발급 후에도 변경 사항을 관리해야 합니다.
원사업자가 8월 11일 전에 준비할 사항
1. 진행 예정 계약을 체결일 기준으로 분류한다
8월 11일 이후 체결 예정인 계약과 기존 계약의 갱신 예정 건을 따로 정리합니다. 계약서 작성일과 실제 계약 성립일이 다르지 않은지도 확인해야 합니다.
2. 면제 판단 기준을 수정한다
사내 계약관리 시스템이나 체크리스트에 다음과 같은 조건이 남아 있다면 고쳐야 합니다.
- 직접지급 3자 합의가 있으면 지급보증 면제
- 전자대금지급시스템을 사용하면 지급보증 면제
- 발주자의 대금 지급 능력이 충분하면 지급보증 불필요
2026년 8월 11일 이후 신규·갱신 계약에서는 이런 조건만으로 지급보증을 면제할 수 없습니다.
3. 계약과 동시에 보증 절차를 시작한다
법정 기한이 계약 체결일부터 30일 이내라고 해서 30일째에 준비를 시작해서는 곤란합니다. 보증기관 심사나 서류 보완에 시간이 걸릴 수 있으므로 계약금액, 공사기간, 선급금, 기성금 지급주기를 확정한 뒤 바로 신청하는 편이 안전합니다.
4. 계약 변경 시 보증 범위도 다시 확인한다
공사금액 증가, 공사기간 연장, 선급금 변경이 발생하면 기존 보증이 변경된 계약을 충분히 담고 있는지 점검합니다. 변경계약이 갱신에 해당하는지도 별도로 검토해야 합니다.
5. 직접지급과 지급보증을 별도 항목으로 관리한다
직접지급 합의서와 전자대금지급시스템 이용 내역은 지급보증서의 대체물이 아닙니다. 세 항목을 하나로 묶지 말고 각각 관리해야 누락을 줄일 수 있습니다.
수급사업자가 계약 전에 확인할 사항
수급사업자는 계약서에 직접지급 조항이 있다는 이유만으로 지급보증까지 완료됐다고 판단해서는 안 됩니다.
다음 항목을 확인하는 것이 좋습니다.
- 계약이 하도급법상 건설하도급계약에 해당하는지
- 계약 체결일이나 갱신일이 2026년 8월 11일 이후인지
- 1건의 공사금액이 1천만원을 초과하는지
- 원사업자가 어느 보증기관을 통해 보증을 진행하는지
- 보증금액과 보증기간이 계약 내용과 맞는지
- 공사금액이나 기간 변경이 보증에 반영됐는지
- 직접지급 합의와 지급보증을 혼동하고 있지 않은지
보증 여부가 확인되지 않는다면 구두 문의로 끝내지 말고 계약번호, 공사명, 계약금액, 계약기간을 표시해 서면으로 확인을 요청하는 편이 좋습니다.
공정거래위원회는 관련 제도 문의 연락처로 기업거래결합심사국 하도급조사과 전화번호를 안내하고 있습니다. 개별 계약의 적용 여부가 불명확하면 공개된 안내만으로 단정하지 말고 담당 기관에 확인해야 합니다.
계약 당사자별 최종 체크리스트
원사업자 체크리스트
- 해당 거래가 하도급법상 건설위탁에 해당하는가
- 계약 체결일 또는 갱신일이 2026년 8월 11일 이후인가
- 1건의 공사금액이 1천만원을 초과하는가
- 직접지급 합의나 전자시스템 이용을 면제 사유로 잘못 적용하지 않았는가
- 계약 체결일부터 30일 이내 지급보증을 완료할 수 있는가
- 계약금액, 선급금, 공사기간, 기성금 지급주기가 정확히 반영됐는가
- 변경계약 후 보증금액과 보증기간을 다시 확인했는가
- 계약서와 보증 관련 자료를 같은 계약번호로 관리하고 있는가
수급사업자 체크리스트
- 계약일과 갱신일을 확인했는가
- 공사금액이 1천만원 이하인지 초과인지 확인했는가
- 직접지급 합의와 지급보증이 별개라는 점을 확인했는가
- 보증기관, 보증금액, 보증기간을 확인했는가
- 보증 내용이 실제 계약과 일치하는가
- 공사금액·공사기간 변경분이 보증에 반영됐는가
- 누락 사항을 서면으로 요청했는가
핵심 요약
- 건설하도급 지급보증 개정 규정은 2026년 8월 11일 시행됩니다.
- 시행일 이후 새로 체결하거나 갱신하는 하도급계약부터 적용됩니다.
- 지급보증 면제는 원칙적으로 1건 공사금액 1천만원 이하인 경우만 남습니다.
- 발주자 직접지급 합의가 있어도 지급보증이 필요합니다.
- 전자대금지급시스템을 사용해도 지급보증이 필요합니다.
- 시행 전에 체결한 기존 계약은 공사가 계속된다는 이유만으로 자동 적용되지 않습니다.
- 변경계약이 갱신에 해당하는지는 계약 구조별 확인이 필요합니다.
- 원사업자는 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내 지급보증을 해야 합니다.
자주 묻는 질문
기존 계약의 공사가 8월 11일 이후까지 이어지면 지급보증을 새로 해야 하나요?
공사기간이 시행일 이후까지 이어진다는 사실만으로 개정 규정이 자동 적용되지는 않습니다. 개정법은 8월 11일 이후 체결하거나 갱신하는 계약부터 적용합니다. 다만 시행일 이후 계약을 갱신하거나 사실상 새 계약을 체결했다면 다시 판단해야 합니다.
발주자·원사업자·수급사업자가 직접지급에 합의했다면 보증하지 않아도 되나요?
8월 11일 이후 새로 체결하거나 갱신한 1천만원 초과 건설하도급계약이라면 직접지급 합의만으로 지급보증 의무가 면제되지 않습니다.
공사금액이 정확히 1천만원이면 어떻게 되나요?
개정법은 1건 공사의 공사금액이 1천만원 이하인 경우를 예외로 정하고 있습니다. 따라서 금액이 정확히 1천만원인 계약은 법률 문구상 면제 범위에 포함됩니다. 여러 계약을 인위적으로 나눴는지 여부처럼 별도 쟁점이 있다면 추가 검토가 필요합니다.
전자대금지급시스템을 사용하면 별도 지급보증이 필요한가요?
필요합니다. 2026년 8월 11일 이후 신규·갱신 계약에서는 전자대금지급시스템 이용이 지급보증 면제 사유에서 제외됩니다.
공사금액이나 기간만 바꾼 변경계약도 갱신으로 보나요?
모든 변경계약을 일률적으로 갱신이라고 볼 수는 없습니다. 기존 계약의 동일성이 유지되는지, 계약기간과 공사 범위가 얼마나 달라지는지, 새로운 계약관계가 형성됐는지를 살펴야 합니다. 공개된 공식 안내만으로 판단하기 어렵다면 공정거래위원회나 법률 전문가에게 계약서를 제시해 확인해야 합니다.
이 글은 2026년 8월 6일 확인한 법령과 공식 자료를 바탕으로 한 일반적인 제도 설명입니다. 개별 계약의 법적 판단이나 분쟁 대응을 대신하지 않습니다.
출처 및 참고자료
- 국가법령정보센터, 하도급거래 공정화에 관한 법률 개정문, 2026년 2월 10일
- 국민참여입법센터, 하도급거래 공정화에 관한 법률 일부개정법률안 대안, 2026년
- 공정거래위원회·대한민국 정책브리핑, 건설하도급대금 지급보증 의무 강화, 2026년 1월 29일
- 대한민국 정책브리핑, 2026년 하반기부터 이렇게 달라집니다, 2026년 7월 13일
- 대한전문건설협회 부산광역시회, 건설하도급대금 지급보증 면제 범위 축소 안내
- 김·장 법률사무소, 건설하도급대금 지급 안정성 강화 관련 제도 변화, 2025년 11월 24일
- 연합뉴스, 건설 하도급대금 지급보증 의무 강화 관련 보도, 2025년 11월 23일
- 뉴시스, 건설하도급 지급보증 면제 범위 축소 시행령 관련 보도, 2026년 7월 28일