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  • 2026 장기보유특별공제 개편안, 2027·2028·2029 적용 시기와 1세대 1주택 비과세 정리

    2026 장기보유특별공제 개편안, 2027·2028·2029 적용 시기와 1세대 1주택 비과세 정리

    2026년 장기보유특별공제 개편안이 발표되면서 “2028년 전에 집을 팔아야 한다”, “1세대 1주택 비과세도 없어졌다”는 말이 함께 퍼지고 있습니다.

    먼저 구분해야 할 점이 있습니다. 2026년 8월 5일 현재 공개된 내용은 이미 시행 중인 확정 세법이 아닙니다. 정부가 8월 3일 세제개편안을 발표한 뒤 8월 4일부터 소득세법 개정안을 입법예고한 단계입니다. 입법예고 기간은 8월 20일까지이며, 국회 심사와 공포 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

    핵심만 먼저 정리하면 다음과 같습니다.

    • 2026년과 정부안상 2027년까지는 현행 장기보유특별공제 방식이 유지됩니다.
    • 정부안대로 통과되면 2028년에는 1세대 1주택 공제가 거주 연 6%·보유 연 2%로 바뀝니다.
    • 2029년부터는 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 공제합니다.
    • 1세대 1주택 비과세가 폐지된 것은 아닙니다.
    • 주택 가격만 보고 영향 여부를 판단하면 안 됩니다. 주택 수, 양도가액, 취득일, 실제 거주기간과 양도 연도를 함께 봐야 합니다.

    아직 확정 세법이 아니다

    재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 다음 날 소득세법 일부개정법률안을 입법예고했습니다. 현재 공식 페이지의 상태도 ‘의견제출가능’으로 표시돼 있습니다.

    따라서 “2028년부터 무조건 이렇게 과세된다”고 단정하는 것은 이릅니다. 정확한 표현은 정부안이 원안대로 국회를 통과하고 공포될 경우 2028년 양도분부터 단계적으로 적용될 예정이라는 것입니다.

    2027·2028·2029년 무엇이 달라지나

    1세대 1주택 정부안 비교

    양도 연도보유기간 공제거주기간 공제최대 공제율공제액 한도
    2026년연 4%연 4%합계 80%없음
    2027년연 4%연 4%합계 80%없음
    2028년연 2%연 6%합계 80%20억원
    2029년 이후없음연 8%80%10억원

    현재는 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자가 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%, 최대 40%씩 공제받을 수 있습니다.

    정부안은 2028년 보유 공제율을 연 2%로 낮추고 거주 공제율을 연 6%로 높입니다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용합니다. 10년 거주 시 최대 80%라는 최고 공제율은 유지하지만, 공제할 수 있는 금액에는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원의 한도가 생깁니다.

    다주택자는 별도 구조다

    비조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 현재 보유기간에 따라 연 2%, 최대 30%를 공제받습니다.

    정부안은 2028년에 보유 연 1%와 거주 연 2% 중 하나를 적용하고, 2029년부터는 거주기간 연 2%, 최대 30%로 전환합니다. 조정대상지역 주택을 양도해 다주택 중과세율을 적용받는 경우에는 거주공제에서도 제외하는 내용이 포함됐습니다.

    1세대 1주택 비과세는 없어지지 않았다

    장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세는 서로 다른 제도입니다.

    현행법상 양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 기본적으로 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전체가 비과세되는 것이 아니라 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익이 과세됩니다.

    2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주요건도 확인해야 합니다. 일시적 2주택, 상속주택, 임대주택 등은 별도 특례가 있으므로 단순히 현재 한 채라는 이유만으로 결론을 내릴 수는 없습니다.

    댓글에서 언급된 ‘9억원 비과세 기준’은 과거 기준입니다. 현행 고가주택 기준은 양도가액 12억원 초과입니다.

    누구에게 실제 영향이 큰가

    이번 개편안이 모든 1주택자의 세금을 같은 폭으로 올리는 것은 아닙니다.

    양도가액 12억원 이하이고 비과세 요건을 충족한 경우

    양도가액이 12억원 이하이면서 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족한다면 장기보유 공제율이 바뀌더라도 과세할 양도소득이 없어 직접적인 세액 영향이 발생하지 않을 수 있습니다.

    다만 ‘12억원 이하’만으로 비과세가 결정되지는 않습니다. 양도일 현재 주택 수, 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주요건을 먼저 충족해야 합니다.

    양도가액 12억원을 초과하는 1세대 1주택

    12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세대상이므로 장기보유·거주 공제율 변화가 세액에 영향을 줄 수 있습니다.

    특히 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 주택은 2028년과 2029년으로 갈수록 공제율이 낮아질 가능성이 큽니다. 반대로 실제로 10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제율은 정부안에서도 유지됩니다. 다만 새로 생기는 공제액 한도는 별도로 적용됩니다.

    비과세 요건을 충족하지 못한 1주택

    한 채만 보유하고 있어도 보유·거주 요건이나 세대 판정 등 비과세 요건을 갖추지 못하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 이 경우 주택 가격이 30억원이나 40억원에 미치지 않아도 개편된 공제율의 영향을 받을 수 있습니다.

    따라서 “30억원 이상만 해당한다”는 말은 정확하지 않습니다. 양도가액 30억원은 정부안에 별도로 포함된 10년 이상 거주 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제 확대 조건과 관련된 숫자입니다. 전체 개편안의 적용 최저가격을 뜻하지 않습니다.

    2026년이나 2027년에 매도하면 어떻게 되나

    정부안의 연도별 구조에 따르면 2026년 매도분에는 당연히 현행 세법이 적용됩니다. 2027년도 현재 보유 연 4%·거주 연 4% 구조를 유지하는 것으로 설계돼 있습니다.

    따라서 2026년에 매도할 예정인 사람이 2028년의 연 6%·2% 공제율을 미리 적용받는 것은 아닙니다.

    다만 매도 시점은 단순히 계약서를 작성한 날로 결정되지 않습니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금 청산일이며, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 마치면 등기 접수일이 양도일이 될 수 있습니다. 연말 매매는 잔금일과 등기일에 따라 적용 연도가 달라질 수 있습니다.

    아파트가 아닌 주택도 확인해야 한다

    정부안은 아파트만을 지정해 공제방식을 바꾸는 것이 아니라 세법상 ‘주택’에 관한 장기보유 공제를 장기거주 공제로 전환하는 구조입니다.

    따라서 다가구주택·다세대주택·도시형생활주택도 주택 수와 공제 적용 여부를 검토해야 합니다. 오피스텔은 공부상 용도만으로 결론을 내리기보다 실제 주거용 사용 여부, 임대등록 형태와 적용하려는 세목의 판정 기준을 함께 봐야 합니다.

    임대사업자라고 해서 하나의 공제율이 일률적으로 적용되는 것도 아닙니다. 등록 시점, 주택 유형, 임대기간, 임대료 증액 제한, 조정대상지역 여부와 양도 시점에 따라 기존 특례나 배제 규정이 달라질 수 있습니다.

    다음 항목을 먼저 정리하면 혼선을 줄일 수 있습니다.

    1. 양도일 현재 세대 전체의 주택 수
    2. 양도하려는 건물의 세법상 주택 여부
    3. 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부
    4. 전체 보유기간과 실제 거주기간
    5. 임대사업자 등록일과 의무 임대기간
    6. 양도 예정 연도
    7. 일시적 2주택·상속주택·지방주택 등 특례 여부

    실제 살지 못한 기간을 인정하는 예외도 있다

    정부안에는 부득이한 사유로 집을 비운 기간을 일정 부분 거주기간으로 인정하는 내용이 포함됐습니다.

    한 주택에서 1년 이상 계속 거주한 뒤 다음과 같은 사유로 다른 시·군으로 옮긴 경우에는 최대 3년을 거주기간으로 인정하는 방안입니다.

    • 고등학교·대학교 취학
    • 직장 변경이나 전근
    • 1년 이상 필요한 질병 치료·요양
    • 학교폭력 피해로 인한 전학

    일부 재개발·재건축 공사기간과 지방저가주택·인구감소지역 주택 등 특례주택의 보유기간을 거주기간으로 인정하는 방안도 정부 상세안에 포함됐습니다. 구체적인 인정 기간과 제출 서류는 최종 법률·시행령에서 확정돼야 합니다.

    2026 장기보유특별공제 개편안의 2027년 현행 유지, 2028년 단계 전환, 2029년 거주공제 중심 변화를 보여주는 주택 세금 인포그래픽
    2026 장기보유특별공제 개편안의 2027년 현행 유지, 2028년 단계 전환, 2029년 거주공제 중심 변화를 보여주는 주택 세금 인포그래픽

    65세 이상 지방 이주 감면은 별도 제도다

    65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세가 무조건 절반 감면되는 것은 아닙니다.

    정부안의 주요 조건은 다음과 같습니다.

    • 양도일 현재 65세 이상일 것
    • 1세대 1주택일 것
    • 양도하는 수도권 주택에서 5년 이상 거주할 것
    • 양도일 현재 최근 2년 이상 계속 거주 중일 것
    • 특수관계인이 아닌 사람에게 양도할 것
    • 양도 후 6개월 이내 비수도권으로 이주할 것

    정부안은 2027년 양도분에 세액 50%, 최대 5억원을 감면하고 2028년에는 30%, 최대 3억원을 감면하도록 했습니다. 양도 후 5년 안에 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액이 추징될 수 있습니다.

    이 제도는 모든 고령자에게 지방 이주를 요구하는 규정이 아니라, 요건을 선택해 충족한 사람에게 적용하는 한시 감면안입니다.

    매도 여부보다 먼저 확인할 것

    이번 발표만 보고 “2027년까지 무조건 팔아야 한다”거나 “정권이 바뀔 때까지 기다리면 된다”고 결론 내리기는 어렵습니다.

    실제 세액은 다음 순서로 달라집니다.

    1. 현재 발표가 최종 법률로 확정되는지
    2. 양도하려는 해가 2026·2027·2028·2029년 중 언제인지
    3. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지
    4. 양도가액 중 12억원 초과 부분이 있는지
    5. 실제 거주기간이 몇 년인지
    6. 공동명의·증여·재건축·임대등록 등의 특수사실이 있는지

    비과세 대상이라면 공제율 변화가 납부세액으로 이어지지 않을 수 있습니다. 반대로 비과세 요건을 충족하지 못하거나 과세대상 양도차익이 크고 거주기간이 짧다면 양도 연도에 따른 차이가 커질 수 있습니다.

    자주 묻는 질문

    2028년부터 장기보유특별공제가 완전히 폐지되나요?

    아닙니다. 정부안은 주택 공제를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸는 내용입니다. 2028년에는 보유 연 2%와 거주 연 6%를 적용하고, 2029년부터 보유기간 공제를 없애되 거주기간 연 8%, 최대 80%는 유지합니다. 법안이 원안대로 통과될 경우의 기준입니다.

    1세대 1주택 비과세도 2028년에 없어지나요?

    현재 발표된 정부안에서 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 내용은 확인되지 않았습니다. 비과세와 장기보유 공제는 서로 다른 제도입니다.

    2026년에 집을 팔면 새 공제율이 적용되나요?

    아닙니다. 2026년 양도에는 현행 세법이 적용됩니다. 정부안은 2027년까지 현행 공제방식을 유지하고 2028년부터 단계적으로 변경하는 구조입니다.

    양도가액 12억원 이하이면 무조건 비과세인가요?

    아닙니다. 12억원은 고가주택을 구분하는 금액 기준입니다. 양도일 현재 1세대 1주택인지, 필요한 보유기간과 거주기간을 충족했는지를 먼저 확인해야 합니다.

    오피스텔이나 다가구주택은 개편안과 무관한가요?

    아파트만을 대상으로 한 개편은 아닙니다. 다가구주택 등 세법상 주택은 적용 검토 대상이 됩니다. 오피스텔은 실제 주거용 사용 여부와 임대등록 등 사실관계에 따라 주택 판정과 특례 적용이 달라질 수 있습니다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-05 기준입니다. 소득세법 개정안의 국회 제출·의결·공포, 시행일 변경, 시행령과 거주기간 인정 기준 발표가 있으면 본문 전체를 다시 검토해야 합니다.