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  • 2026 ISA 개편안, 기존 가입자도 5년 만기로 바뀌나? 9999년·장기 만기 계좌 적용 정리

    2026 ISA 개편안, 기존 가입자도 5년 만기로 바뀌나? 9999년·장기 만기 계좌 적용 정리

    ISA 계좌의 만기를 9999년이나 70년·80년 뒤로 길게 설정한 가입자라면 최근 나온 ‘최대 5년 만기’ 이야기가 가장 신경 쓰일 수 있습니다.

    2026년 8월 9일 기준으로 먼저 정리하면 기존 장기 만기 ISA가 현재 강제로 5년 만기로 바뀐 것은 아닙니다.

    현행 조세특례제한법에는 ISA 계약기간을 최대 5년으로 제한하는 규정이 아직 없습니다. 법률은 계약기간을 3년 이상으로 정하도록 하고 만기 전에 기간을 연장할 수 있도록 규정하고 있습니다.

    문제가 복잡해진 이유는 8월 초 공개된 세제개편 원안과 8월 7일 이후의 전면 재검토 상태가 한꺼번에 알려졌기 때문입니다.

    현재 제도와 개편 원안은 따로 봐야 합니다

    2026년 8월 9일 기준 상황은 세 단계로 구분하면 이해하기 쉽습니다.

    구분계약기간 관련 상태기존 장기 만기 계좌
    현재 적용되는 법률3년 이상, 만기 전 연장 가능기존 계약기간 유지
    8월 초 세제개편 원안2027년 신규 가입·연장부터 최대 5년 제한 방향2027년 전에 장기 만기를 설정한 계좌는 5년 제한에서 제외하는 방향으로 보도
    8월 7일 이후ISA 개편 방안 전면 재검토최종 경과규정 미확정

    현행법과 달리 세제개편 원안에서는 일반 ISA를 기본 3년으로 하고 최대 2년을 더 연장해 총 5년까지 운용하도록 제한하는 방안이 보도됐습니다. 적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 신규 가입 또는 계약기간 연장으로 제시됐습니다.

    하지만 이 원안은 8월 7일 대통령의 전면 재검토 지시 이후 최종안으로 볼 수 없는 상태입니다.

    9999년으로 설정했다고 지금 5년으로 줄어드는 것은 아닙니다

    현재 9999년, 2096년, 2100년 등 장기 만기가 표시되는 ISA를 가지고 있더라도 현행 법률에 따라 계약기간이 갑자기 5년으로 단축되고 있는 것은 아닙니다.

    더구나 8월 초 원안 관련 보도에서도 2027년 전에 이미 장기 만기를 설정했거나 연장한 기존 계좌는 새로운 5년 제한을 적용받지 않는 방향이 설명됐습니다.

    다만 여기에는 중요한 단서가 있습니다.

    이 내용은 어디까지나 전면 재검토 이전 원안 기준입니다. 향후 정부가 수정안을 다시 내놓거나 국회 심의 과정에서 경과규정이 달라질 수 있으므로 ‘9999년으로 해두었으니 앞으로 어떤 제도 변경도 관계없다’고 단정해서는 안 됩니다.

    ‘5년 만기’와 ‘납입한도 이월’은 별개입니다

    기존 가입자들이 가장 혼동하기 쉬운 부분입니다.

    원안 관련 보도를 보면 계약기간 5년 제한과 납입한도 이월 폐지는 적용범위가 똑같지 않았습니다.

    원안에서는 2027년 이전에 장기 만기를 설정한 기존 ISA에 대해 5년 계약기간 제한을 적용하지 않는 방향이 설명된 반면, 사용하지 않은 연간 납입한도를 다음 해로 넘기는 제도는 기존 가입자에게도 영향을 미치는 방안으로 보도됐습니다.

    따라서 다음 두 문장은 서로 다릅니다.

    • “기존 장기 만기 계좌는 원안의 5년 제한 대상이 아니었다.”
    • “기존 장기 만기 계좌는 원안의 모든 변경사항에서 제외됐다.”

    첫 번째는 원안 보도로 확인됐지만 두 번째는 사실이 아닙니다.

    현재는 이 납입한도 관련 내용 역시 전면 재검토 대상이므로 최종 수정안을 다시 확인해야 합니다.

    ‘9999년 만기’ 자체가 법에 정해진 제도는 아닙니다

    ISA 관련 댓글에서 자주 보이는 ‘9999년 만기’는 법률이 모든 금융사에 9999년 설정을 보장해서 생긴 표현은 아닙니다.

    현행 법률은 ISA 계약기간을 3년 이상으로 정하도록 규정할 뿐 금융회사 전산에서 입력할 수 있는 최대 연도를 하나의 숫자로 통일하지 않습니다. 실제로 금융사에 따라 장기 만기를 표현하는 방식이나 최대 설정기간이 다를 수 있습니다.

    따라서 다른 사람이 “9999년으로 만들었다”고 해서 자신의 증권사에서도 같은 숫자가 반드시 나와야 하는 것은 아닙니다.

    중요한 것은 화면에 표시되는 숫자보다 실제 계약 만기일과 향후 개정 법률의 경과규정입니다.

    기존 가입자라면 세 가지 경우로 나눠보면 됩니다

    이미 장기 만기로 설정된 경우

    2026년 8월 9일 현재 5년으로 강제 단축된 상태가 아닙니다. 원안에서도 2027년 이전 장기 만기 계좌는 5년 제한에서 제외하는 방향이 보도됐습니다.

    지금 확인할 것은 계좌를 다시 만드는 것이 아니라 최종 수정안의 기존 가입자 경과규정입니다.

    3년·5년처럼 짧은 만기인데 아직 연장 시기가 아닌 경우

    장기 만기 계좌와 상황이 다릅니다.

    일부 증권사는 만기 90일 또는 3개월 전부터만 연장을 허용하고 있습니다. 따라서 지금 당장 연장을 못 하는 기존 가입자가 있을 수 있습니다.

    하지만 원안이 전면 재검토 중이므로 단순히 “2027년에 연장하면 무조건 5년 제한을 받는다”는 전제만으로 지금 해지하는 것도 성급합니다.

    곧 만기가 와 연장할 수 있는 경우

    연장 가능한 시점이라면 현재 금융사의 조건과 본인의 ISA 유형을 확인할 수 있습니다. 다만 정부 수정안 발표 전에는 미래 규칙까지 확정해 판단할 수 없습니다.

    특히 서민형은 연장 시 가입요건이 다시 확인될 수 있으므로 계약기간만 보고 결정해서는 안 됩니다.

    2026 ISA 개편안의 기존 장기 만기 계좌와 최대 5년 계약 원안 적용 여부를 비교하는 금융 일러스트
    2026 ISA 개편안의 기존 장기 만기 계좌와 최대 5년 계약 원안 적용 여부를 비교하는 금융 일러스트

    지금 확정된 것과 확정되지 않은 것

    항목2026년 8월 9일 판단
    현재 ISA의 법정 최소 계약기간3년 이상
    현재 법률상 최대 5년 제한없음
    기존 9999년 계좌의 즉시 5년 강제 전환확인되지 않음
    8월 초 원안의 최대 5년 제한있었음
    원안에서 기존 장기 만기의 5년 제한 예외보도상 확인
    원안의 납입한도 이월 폐지기존 가입자 포함 방향으로 보도
    위 원안의 최종 확정 여부미확정, 전면 재검토 중
    최종 수정안의 시행일·경과규정미확정

    지금 단계에서 가장 피해야 할 것은 원안을 현행법으로 착각하는 것기존 장기 만기 계좌는 앞으로 어떤 개편도 적용받지 않는다고 단정하는 것입니다.

    자주 묻는 질문

    기존 ISA가 9999년 만기인데 2027년부터 5년으로 바뀌나요?

    2026년 8월 9일 현재 그런 법률이 시행되고 있지 않습니다. 전면 재검토 전 원안에서도 2027년 전에 장기 만기를 설정한 기존 계좌는 5년 제한 대상에서 제외하는 방향이 보도됐습니다.

    만기가 70년이나 80년 뒤라면 안전한가요?

    현재 계약기간이 5년으로 강제 단축된 것은 아닙니다. 다만 ‘장기 만기이므로 향후 모든 ISA 개편의 영향을 받지 않는다’고까지 말할 수는 없습니다. 최종 법률의 경과규정을 봐야 합니다.

    9999년으로 설정하면 납입한도 이월도 계속 보장되나요?

    계약기간과 납입한도 이월은 별개 규칙입니다. 오히려 전면 재검토 전 원안에서는 장기 만기 기존 계좌는 5년 제한을 피하면서도 납입한도 이월 폐지는 적용받을 수 있는 구조로 보도됐습니다.

    아직 만기 3개월 전이 아닌데 기간을 늘릴 수 있나요?

    금융사마다 절차가 다릅니다. 신한투자증권과 미래에셋증권은 만기 직전 3개월 또는 90일부터 연장을 신청하도록 안내하고 있습니다.

    현재 ISA 개편안은 확정됐나요?

    아닙니다. 8월 초 원안이 공개된 뒤 8월 7일 전면 재검토 지시가 내려졌습니다. 현재 제도와 원안을 구분해서 봐야 합니다.

    출처 및 참고자료

    • 국가법령정보센터, 「조세특례제한법 제91조의18 개인종합자산관리계좌에 대한 과세특례」, 시행 2026-07-01 — 원문
    • 신한투자증권, ISA 가입·만기·연장 안내, 2026-08-09 확인 — 원문
    • 미래에셋증권, ISA 상품·만기 안내, 2026-08-09 확인 — 원문
    • 연합뉴스, ISA 세제개편 전면 재검토 관련 보도, 2026-08-07 — 원문
    • 머니투데이, ISA 기존 가입자·계약기간 관련 세제개편 원안 보도, 2026-08-08 — 원문
    • 한겨레, ISA 만기·납입한도 세제개편안 관련 보도, 2026-08-05 — 원문

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-09. 정부의 ISA 재검토 수정안, 세법 개정안, 국회 심의안 또는 시행령에서 기존 가입자 경과규정이 확정되면 ‘5년 제한’과 ‘납입한도 이월’을 각각 다시 검토해야 합니다.

  • 2026 ISA 만기 3년·10년 기존 가입자, 지금 연장 vs 해지·재가입 어떻게 해야 하나

    2026 ISA 만기 3년·10년 기존 가입자, 지금 연장 vs 해지·재가입 어떻게 해야 하나

    ISA 만기를 3년이나 10년으로 설정해 둔 기존 가입자라면 최근 세제개편 소식 때문에 “지금이라도 해지하고 만기를 길게 잡아 다시 가입해야 하나”라는 고민이 생길 수 있습니다.

    2026년 8월 9일 기준으로는 짧은 만기라는 이유만으로 서둘러 해지·재가입해야 한다고 볼 근거는 없습니다. 현행 법률은 여전히 ISA 계약기간을 3년 이상으로 두고 만기 전 연장을 허용하고 있습니다. 8월 초 알려진 최대 5년 제한 등은 세제개편 원안에 담긴 내용이었지만, 8월 7일 전면 재검토가 지시돼 최종안이 확정되지 않은 상태입니다.

    지금 가장 먼저 할 일은 계좌를 해지하는 것이 아니라 가입일, 현재 만기일, 연장 신청 가능 시점, ISA 유형, 현재 손익과 누적 납입한도​를 확인하는 것입니다.

    먼저 구분해야 할 것은 ‘의무가입기간’과 ‘계약 만기’입니다

    ISA에는 서로 다른 두 기간이 있습니다.

    현행법상 세제혜택을 받기 위한 기본 계약기간은 3년 이상입니다. 가입 후 3년이 되지 않은 상태에서 법에서 정한 사유 없이 중도해지하면 세제혜택을 되돌려야 할 수 있습니다. 반대로 계약 만기를 10년이나 그 이상으로 정했다고 해서 반드시 그 날짜까지 계좌를 묶어둬야 한다는 의미는 아닙니다. 증권사 안내에 따르면 의무가입기간 3년이 지난 뒤에는 만기 전 해지도 가능합니다.

    따라서 ‘만기 3년’과 ‘가입한 지 3개월’은 전혀 다른 상황입니다.

    현재 상태먼저 확인할 것성급한 해지 위험
    가입 후 3년 미경과최초 가입일, 특별중도해지 사유세제혜택 추징 가능성
    가입 후 3년 경과현재 손익, 누적 납입한도기존 계좌의 가치 상실 가능
    만기까지 3개월 안팎금융사 연장 가능 여부연장 선택지를 놓칠 수 있음
    만기가 수년 뒤해당 금융사의 연장 신청 가능 시점원안만 보고 불필요하게 해지할 수 있음
    서민형 ISA연장 시 자격 재확인 여부일반형으로 바뀔 가능성 확인 필요

    만기 3개월 전이 아니라면 지금 연장을 못 할 수도 있습니다

    법률은 만기 전 계약기간 연장을 허용하지만 실제 신청 가능 기간은 금융사 업무 절차에 따라 달라집니다.

    예를 들어 신한투자증권은 ISA 만기 3개월 전부터, 미래에셋증권은 만기 90일 전부터 연장 신청이 가능하다고 안내합니다. 따라서 2028년이나 2030년 만기 계좌를 가진 사람이 2026년 8월에 앱에 들어가도 연장 버튼이 활성화되지 않는 것은 충분히 가능한 상황입니다.

    다만 이 기간을 모든 은행·증권사에 똑같이 적용하면 안 됩니다. 실제 연장 가능일은 본인이 가입한 금융사에서 확인하는 것이 기준입니다.

    가입한 지 3년이 안 됐다면 해지부터 하는 것은 특히 주의해야 합니다

    최근 ISA를 만든 사람이 “3년 만기로 잘못 만들었다”는 이유로 계좌를 해지하고 다시 만들려는 경우가 많습니다.

    하지만 현행 조세특례제한법은 최초 계약 후 3년이 지나기 전에 법정 사유 없이 해지할 경우 세제상 불이익이 발생할 수 있도록 규정하고 있습니다. 가입 2개월, 6개월, 1년 차라면 단순히 미래의 만기 설정을 길게 바꾸기 위해 현재 계좌를 없애는 행동부터 하는 것은 신중할 필요가 있습니다.

    특히 이미 ETF를 보유하고 있다면 계좌 해지 과정에서 보유자산을 어떻게 처리해야 하는지도 함께 따져야 합니다. 현재 평가손익만 보고 정책 대응을 결정하는 것도 적절하지 않습니다.

    가입 3년이 지났다면 판단 기준이 달라집니다

    의무가입기간 3년을 채웠다면 ‘중도해지하면 무조건 세제혜택을 잃는다’고 볼 수는 없습니다. 증권사들은 3년 의무가입기간을 경과한 뒤 계좌를 해지하는 경우 ISA의 손익통산과 비과세·분리과세 처리가 가능하다고 안내합니다.

    그렇다고 곧바로 새 계좌로 갈아타는 것이 유리하다는 뜻도 아닙니다.

    기존 계좌에는 이미 쌓인 납입 가능 한도가 있을 수 있습니다. 현행 ISA는 연간 2천만원을 기준으로 미사용 한도가 이월되고 총 납입한도는 1억원입니다. 오래전에 만들어 놓고 돈을 많이 넣지 않은 계좌라면 이 누적 한도 자체가 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

    해지 전에 적어도 다음을 비교해야 합니다.

    비교 항목기존 계좌 유지·연장해지 후 재가입
    최초 가입일유지새 계좌 기준으로 다시 시작
    현재 누적 납입한도보존기존 계좌 한도는 종료
    현재 손익계좌 안에서 계속 관리해지 과정에서 정산 필요
    서민형 여부연장 시 자격 재확인 가능신규 가입 자격을 다시 판단
    계약 만기금융사 규정에 따라 연장신규 계약조건 적용
    향후 개편 영향최종 법률·부칙 확인 필요신규 가입자 규정의 영향을 받을 가능성 확인 필요

    서민형 ISA라면 ‘만기만 길게’ 볼 문제가 아닙니다

    서민형 ISA 가입자는 연장 과정에서 가입요건을 다시 확인할 수 있습니다.

    신한투자증권은 계약 연장 시 가입자격을 재검증하고, 서민형 요건을 충족하지 못하는 경우 일반형으로 전환될 수 있다고 안내합니다. 따라서 현재 서민형 비과세 혜택을 적용받고 있고 이미 수익이 발생했다면 “무조건 만기를 가장 길게 연장하는 것이 이득”이라고 단정하기 어렵습니다.

    계약기간보다 먼저 확인해야 하는 것이 계좌 유형과 현재 세제상태인 이유입니다.

    ‘2027년부터 최대 5년’은 아직 확정 법률이 아닙니다

    8월 초 공개된 세제개편 원안에 대해서는 일반 ISA의 계약기간을 기본 3년에 최대 2년 연장, 즉 최대 5년으로 제한하고 2027년 신규 가입 또는 연장부터 적용하는 방안이 보도됐습니다.

    그러나 8월 7일 대통령이 ISA 개편 방안을 전면 재검토하라고 지시한 사실이 복수 언론을 통해 확인됐습니다. 8월 9일 기준으로는 원안을 그대로 확정된 제도처럼 받아들이면 안 됩니다.

    따라서 지금 판단의 기준은 다음처럼 나누는 편이 안전합니다.

    현행 제도: 현재 실제로 적용되는 규칙
    8월 초 원안: 정부가 검토했던 변경 방향
    향후 수정안: 아직 확정되지 않은 영역

    이 세 가지를 섞어 “올해 안에 무조건 9999년 계좌를 만들어야 한다”고 결론 내리는 것은 현재 확인된 사실보다 앞서 나간 판단입니다.

    현재 상황별로 보면 이렇게 정리할 수 있습니다

    1. 가입한 지 3년이 안 된 경우

    단기 만기라는 이유만으로 해지를 서두르기보다 세제상 중도해지 불이익을 먼저 확인해야 합니다.

    2. 가입 3년은 지났지만 만기가 몇 년 남은 경우

    현재 계좌의 누적 납입한도, 손익, 계좌 유형을 먼저 확인할 필요가 있습니다. 개편 원안이 재검토 중인 상황에서 단순히 만기를 길게 만들겠다는 이유만으로 계좌를 없앨 필요가 있다고 단정할 수 없습니다.

    3. 만기가 90일·3개월 안으로 들어온 경우

    해당 금융사에서 실제 연장이 가능한지 확인할 시점입니다. 서민형이라면 연장 후 유형과 비과세 한도가 어떻게 처리되는지도 함께 확인해야 합니다.

    4. 이미 10년·30년처럼 긴 만기를 설정한 경우

    현재 법률상 그 이유만으로 계좌를 다시 만들 필요는 없습니다. 향후 수정안이 어떤 경과규정을 두는지는 새 정부안과 법률안이 나왔을 때 다시 확인해야 합니다.

    2026년 ISA 3년·10년 만기 기존 가입자가 만기 연장과 해지 후 재가입 조건을 비교하는 모습
    2026년 ISA 3년·10년 만기 기존 가입자가 만기 연장과 해지 후 재가입 조건을 비교하는 모습

    지금 확인할 체크리스트

    • 최초 ISA 가입일
    • 가입 후 3년 경과 여부
    • 현재 계약 만기일
    • 금융사의 만기 연장 신청 가능일
    • 일반형·서민형 등 현재 계좌 유형
    • 현재 계좌의 순이익 또는 손실 상태
    • 현재까지 사용한 납입액과 남은 누적 납입한도
    • 개편안이 ‘원안’인지 실제 개정 법률인지

    이 정보를 확인하면 “남들도 해지한다니까 나도 해야 하나”가 아니라 자신의 계좌 조건에 맞춰 판단할 수 있습니다.

    자주 묻는 질문

    ISA를 3년 만기로 만들었는데 지금 바로 기간을 늘릴 수 있나요?

    법률상 만기 전 연장은 가능하지만 실제 신청 가능 시점은 금융사별로 다릅니다. 신한투자증권과 미래에셋증권은 각각 만기 3개월 전 또는 90일 전부터 연장을 받을 수 있다고 안내하고 있습니다.

    가입한 지 몇 달밖에 안 됐는데 해지 후 다시 만들면 되나요?

    단순히 만기를 길게 바꾸려는 목적으로 서둘러 해지하는 것은 주의해야 합니다. 현행법상 최초 가입 후 3년이 지나기 전 법정 사유 없이 해지하면 세제상 불이익이 발생할 수 있습니다.

    만기를 10년으로 해뒀으면 10년 동안 돈을 못 빼나요?

    아닙니다. 계약 만기와 의무가입기간은 구분해야 합니다. 증권사 안내 기준으로는 의무가입기간 3년을 채운 뒤 만기 전에 해지하는 선택도 가능합니다.

    서민형 ISA를 연장하면 계속 서민형인가요?

    항상 그렇다고 단정할 수 없습니다. 금융사는 연장 시 가입자격을 다시 확인할 수 있으며, 당시 소득요건 등을 충족하지 못하면 일반형으로 전환될 가능성을 확인해야 합니다.

    ISA 최대 5년 제한은 확정됐나요?

    2026년 8월 9일 기준 확정된 현행 제도라고 볼 수 없습니다. 최대 5년 제한 등이 포함된 세제개편 원안이 알려졌지만 8월 7일 전면 재검토가 지시됐습니다.

    출처 및 참고자료

    • 국가법령정보센터, 「조세특례제한법 제91조의18 개인종합자산관리계좌에 대한 과세특례」, 시행 2026-07-01 — 원문
    • 신한투자증권, ISA 가입·만기·연장 안내, 2026-08-09 확인 — 원문
    • 미래에셋증권, 중개형 ISA 상품 안내, 2026-08-09 확인 — 원문
    • 한화투자증권, ISA 제도 안내, 2026-08-09 확인 — 원문
    • 연합뉴스, ISA 개편 전면 재검토 지시 관련 보도, 2026-08-07 — 원문
    • 머니투데이, ISA 세제개편 원안 및 재검토 관련 보도, 2026-08-08 — 원문
    • 한겨레, ISA 세제개편안 계약기간·납입한도 관련 보도, 2026-08-05 — 원문

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-09. 정부가 ISA 수정안을 다시 발표하거나 세법 개정안의 경과규정·시행일이 확정되면 ‘기존 가입자 적용 범위’와 ‘2027년 이후 연장 조건’을 우선 재검토해야 합니다.

  • 2026 부동산 세제개편 비거주 1주택 종부세와 임차인 월세 인상 한도

    2026 부동산 세제개편 비거주 1주택 종부세와 임차인 월세 인상 한도

    2026년 8월 5일 기준으로 정부의 부동산 세제개편은 확정·시행된 법률이 아니다. 재정경제부가 8월 3일 개편안을 발표했고, 종합부동산세법 개정안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고 중이다. 국회 심의와 법률 공포를 거치면서 내용이나 시행 시점이 달라질 수 있다.

    임차인에게 중요한 결론도 함께 구분해야 한다. 집주인의 종부세가 늘 수 있다는 사실과 집주인이 월세를 원하는 만큼 올릴 수 있다는 것은 전혀 다른 문제다. 존속 중인 계약이나 계약갱신요구권을 행사하는 상황에서는 현행 주택임대차보호법의 증액 제한이 그대로 적용된다.

    핵심만 먼저 정리하면

    확인할 사항2026년 8월 5일 기준
    세제개편 상태정부 발표·입법예고 단계, 확정 법률 아님
    1세대 1주택 종부세 과세 진입 기준개편안상 공시가격 합계 14억원 초과
    거주 1주택 기본공제개편안상 14억원
    비거주 1주택 기본공제개편안상 9억원
    종부세 주요 적용 예정일2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분
    기존 계약의 임대료 증액직전 계약·증액 후 1년 이내 청구 불가, 그 뒤에도 5%가 상한
    계약갱신요구권 행사5% 상한 적용
    계약 종료 후 완전히 새로 체결하는 계약같은 5% 상한이 자동 적용되는 것은 아님
    세금 증가가 월세 상승을 뜻하는지실제 인과관계는 아직 확인되지 않음

    발표부터 시행 예정일까지 타임라인

    날짜단계의미
    2026년 8월 3일세제개편안 발표정부가 개편 방향과 세목별 내용을 공개
    2026년 8월 4~20일종합부동산세법 개정안 입법예고국민 의견을 받는 단계
    향후국회 심의·의결과 법률 공포조문과 적용 시점이 변경될 수 있음
    2027년 1월 1일 이후종부세 주요 조항 적용 예정과세 기준·기본공제 등 개편안 기준
    2028년 1월 1일 이후양도소득 공제 개편 등 적용 예정장기보유 중심에서 거주 중심으로 단계 개편

    “정부가 발표했다”와 “법이 확정됐다”는 같은 말이 아니다. 2026년분 종부세나 현재 체결된 임대차계약에 개편안의 숫자를 곧바로 적용해서는 안 된다.

    비거주 1주택에서 14억원과 9억원이 함께 나오는 이유

    개편안에는 서로 다른 두 기준이 있다.

    첫 번째는 종부세 납세의무가 생기는 과세 진입 기준이다. 1세대 1주택자는 보유 주택의 공시가격 합계가 14억원을 초과해야 종부세 과세 대상에 들어가는 방안이다.

    두 번째는 과세 대상에 들어간 뒤 과세표준을 계산할 때 빼는 기본공제다. 거주 1주택은 14억원, 비거주 1주택은 9억원으로 구분된다.

    개편안 기준 1주택 판단표

    상황과세 진입 기준기본공제안해석
    공시가격 14억원 이하 1주택기준 이하과세 진입 전거주 여부와 관계없이 개편안상 종부세 납세의무가 생기지 않음
    공시가격 14억원 초과·거주 1주택기준 초과14억원거주 우대 기본공제
    공시가격 14억원 초과·비거주 1주택기준 초과9억원과세 진입 후 공제액이 작아 세 부담이 커질 수 있음

    여기서 말하는 금액은 매매 시세가 아니라 공시가격이다. 같은 시세의 아파트라도 공시가격, 공동명의, 세대 구성, 다른 주택 보유 여부에 따라 결과가 달라질 수 있다.

    정부 문답자료는 2026년 공동주택 공시가격 15억원을 상위 약 2.0% 수준으로 제시했다. 그러나 이 숫자만으로 “전체 개편은 상위 2%에게만 동일하게 적용된다”고 결론 내릴 수는 없다. 공시가격 15억원·20억원·35억원 등 구간, 거주 여부, 주택 수와 공제율에 따라 세액 변화 방향이 달라지기 때문이다.

    실거주 여부는 어떻게 판단할 예정인가

    정부 문답자료에는 일정 기간 실제 거주하던 주택에서 불가피하게 다른 시·군으로 이동한 경우, 일부 비거주 기간을 거주기간으로 인정하는 방안이 포함됐다.

    제시된 사유는 취학, 직장의 변경이나 전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해에 따른 전학, 취학·근무를 위한 해외체류, 60세 이상 직계존속 봉양 등이다. 인정기간은 최장 3년으로 제시됐다. 재개발·재건축 공사기간 일부를 인정하는 방안도 포함됐다.

    다만 이것은 2026년 세제개편 문답자료에 담긴 예정 기준이다. 최종 시행령과 국세청 안내가 나오기 전에는 주민등록초본, 재직증명서, 출입국자료 등 특정 서류를 확정된 필수 목록처럼 단정하기 어렵다.

    따라서 현 단계에서는 다음 자료를 미리 보관하는 편이 안전하다.

    • 실제 거주기간을 확인할 수 있는 주소 변동 자료
    • 전근·취학·치료·해외체류 등 비거주 사유와 기간을 보여주는 자료
    • 해당 주택과 다른 거주지의 사용 관계를 설명할 수 있는 계약·공과금 자료
    • 재개발·재건축 사업의 관리처분과 입주 가능 시점을 보여주는 통지서

    집주인의 세금이 늘면 월세를 바로 올릴 수 있나

    세금 부담의 증가는 임대료 증액을 협의하는 사유가 될 수는 있다. 그러나 임대인이 요구한 금액이 자동으로 확정되는 것은 아니다.

    현행 주택임대차보호법 제7조는 존속 중인 계약에서 차임이나 보증금 증액을 청구할 때 다음 제한을 둔다.

    1. 임대차계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없다.
    2. 증액청구액은 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없다.
    3. 5%는 임대인이 당연히 받을 수 있는 인상률이 아니라 최대 상한이다. 임대인과 임차인은 0~5% 범위에서 협의할 수 있다.

    계약 상태별 월세·보증금 5% 적용

    계약 상황5% 상한확인할 점
    존속 중인 계약에서 임대인이 증액 요구적용직전 계약·증액 후 1년이 지났는지 확인
    임차인이 계약갱신요구권 행사적용기존 임대차와 동일 조건을 기본으로 갱신
    계약이 묵시적으로 갱신된 상태원칙적으로 존속 계약의 증액 제한 검토갱신일·직전 증액일 확인
    계약 종료 후 당사자가 완전히 새 계약 체결5% 상한이 자동 적용되는 것은 아님갱신요구권 행사 가능 여부와 실제 계약 종료 여부 확인
    계약 종료 전 당사자가 자율적으로 새 조건 합의합의 내용과 법적 성격 확인 필요충분한 검토 없이 합의서에 서명하지 않기

    찾기쉬운 생활법령정보도 5% 제한이 존속 중인 계약의 증액이나 계약갱신요구권 행사 때 적용된다고 설명한다. 계약이 끝난 뒤 새로 계약하는 경우와는 구별해야 한다.

    “세금이 올랐으니 5%는 무조건 올려야 한다”는 요구를 받았다면

    다음 순서로 확인한다.

    1. 계약이 지금도 존속 중인지 확인한다

    계약 만료일만 보지 말고 묵시적 갱신 여부, 계약갱신요구권 행사 여부, 임대인의 갱신 거절 통지 시점까지 확인해야 한다.

    2. 직전 증액일을 확인한다

    직전 계약 또는 임대료 인상 후 1년이 지나지 않았다면 임대인은 다시 증액청구할 수 없다.

    3. 증액 계산 근거를 서면으로 받는다

    현재 보증금·월세, 요구 금액, 인상률, 적용 시작일을 문서나 메시지로 정리한다. “세금이 많이 올랐다”는 설명만으로 요구액이 법적으로 확정되는 것은 아니다.

    4. 보증금을 더 내기 전에 등기부를 다시 확인한다

    계약 후 새 근저당권이나 압류가 설정됐는지 확인해야 한다. 보증금 증액분은 기존 보증금과 우선순위가 달라질 수 있다.

    5. 증액분 계약서와 확정일자를 별도로 챙긴다

    보증금을 증액했다면 증액 내용을 반영한 계약서를 작성하고 증액분에 대해 확정일자를 받아야 한다. 증액분의 우선변제권은 새 확정일자 시점을 기준으로 판단될 수 있다.

    6. 합의가 되지 않으면 분쟁조정을 검토한다

    주택임대차분쟁조정위원회는 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환 등 주택임대차 분쟁을 심의·조정할 수 있다.

    세제개편이 실제 월세 상승으로 이어질지는 아직 모른다

    일부 전문가는 비거주 주택이나 임대주택의 보유비용이 증가하면 수요가 강한 지역에서 세 부담 일부가 임대료로 전가될 수 있다고 본다. 반면 정부는 과세 대상이 주로 고가주택에 집중되고 기존 임대차 규제가 작동하기 때문에 광범위한 전가는 제한적일 것이라고 전망한다.

    두 견해 모두 현재로서는 전망이다. 개편안이 시행되지 않았으므로 임대 공급량, 신규 계약 임대료, 갱신계약 인상률 등의 사후 통계가 없다.

    따라서 게시 시점에 확정적으로 말할 수 있는 것은 두 가지다.

    • 세제개편안은 비거주 1주택의 종부세 기본공제를 거주 1주택보다 낮게 두는 방향이다.
    • 그 변화가 집주인에게 기존 계약의 5% 상한을 무시하거나 1년 안에 다시 증액할 권리를 주는 것은 아니다.
    2026 부동산 세제개편의 비거주 1주택 종부세와 임차인 월세 인상 한도를 비교한 이미지
    2026 부동산 세제개편의 비거주 1주택 종부세와 임차인 월세 인상 한도를 비교한 이미지

    상생임대주택의 5%와 일반 임대차의 5%는 다르다

    상생임대주택 특례에도 “직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 인상”하는 요건이 나온다. 그러나 이는 임차인에게 적용되는 일반적인 임대료 상한과 별개의 집주인 양도소득세 특례 요건이다.

    정부 개편안은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결·개시한 상생임대차계약을 대상으로 기존 일몰을 유지하고, 계약 종료 후 일정 기한 내 양도해야 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있도록 하는 방안을 담았다.

    • 2026년 12월 31일 이전 계약 종료: 2027년 12월 31일까지 양도
    • 2027년 1월 1일 이후 계약 종료: 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도

    이 내용도 아직 개편안이므로 최종 개정 여부를 확인해야 한다.

    임대인과 임차인이 각각 확인할 항목

    임대인

    • 현재 보유 주택이 1세대 1주택에 해당하는지
    • 공시가격 합계가 과세 진입 기준을 넘는지
    • 거주·비거주 판정과 인정기간이 어떻게 되는지
    • 발표안이 아니라 최종 공포 법률과 시행령 기준인지
    • 임대료를 마지막으로 올린 날부터 1년이 지났는지
    • 상생임대주택 특례의 계약·임대기간·양도기한을 충족하는지

    임차인

    • 계약 만료일과 계약갱신요구권 행사 가능 여부
    • 직전 임대료 증액일
    • 임대인이 요구한 정확한 인상률
    • 기존 계약 증액인지 완전히 새로운 계약인지
    • 보증금 증액 전 새 근저당·압류 발생 여부
    • 증액분 계약서와 확정일자 처리 여부

    자주 묻는 질문

    비거주 1주택이면 공시가격 9억원부터 종부세를 내게 되나요?

    개편안은 1세대 1주택의 과세 진입 기준을 공시가격 14억원 초과로 제시한다. 다만 과세 대상에 들어간 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원이다. 14억원은 과세 대상에 들어가는 기준이고, 9억원은 과세표준 계산 시 빼는 기본공제라는 차이가 있다.

    전근 때문에 다른 지역에서 살면 무조건 비거주로 불리하게 처리되나요?

    개편안 문답자료는 1년 이상 계속 거주하던 주택에서 전근·취학·치료·해외체류 등 불가피한 사유로 다른 지역으로 이전하면 비거주 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안을 제시한다. 다만 최종 시행령과 구체적 증빙 기준이 확정되기 전이다.

    집주인이 종부세 고지서를 보여주면 월세 5% 인상을 받아들여야 하나요?

    아니다. 5%는 존속 중 계약이나 계약갱신요구권 행사 때의 최대 상한이지 자동 인상률이 아니다. 직전 계약·인상 후 1년이 지나지 않았다면 다시 증액청구할 수도 없다.

    계약이 끝난 뒤 같은 집에 다시 계약하면 5% 상한이 적용되나요?

    계약갱신요구권을 행사해 갱신한 것인지, 기존 계약이 완전히 종료된 뒤 새 계약을 체결한 것인지에 따라 다르다. 공공 법률안내는 5% 제한이 존속 중 계약의 증액과 계약갱신요구권 행사에 적용된다고 설명한다. 계약 종료를 전제로 새 계약서에 서명하기 전에 자신의 갱신요구권 상태를 먼저 확인해야 한다.

    보증금 증액분도 기존 확정일자로 보호되나요?

    증액분에는 새 계약서와 확정일자가 필요하다. 기존 계약 뒤 근저당권 등이 설정됐다면 증액분의 우선순위가 뒤로 밀릴 수 있으므로, 추가 보증금을 보내기 전에 등기부를 다시 확인해야 한다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-05

    종합부동산세법의 국회 통과·법률 공포, 관련 시행령 확정, 재정경제부·국세청의 적용 안내가 나오면 세율·공제·거주 판정 부분을 다시 검토해야 한다. 주택임대차보호법의 증액 제한이나 계약갱신 규정이 개정될 경우 임차인 대응 부분도 갱신해야 한다.