전세계약 기간이 실제로 남아 있는데 집주인이 전화로 “내년에 나가 달라”고 말했다고 해서 그 말만으로 계약이 즉시 끝나는 것은 아닙니다.
특히 많이 혼동하는 것이 집주인의 실거주입니다. 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 규정돼 있습니다. 이미 약정한 계약기간을 아무 때나 중간에 종료시키는 일반적인 권리로 규정된 것은 아닙니다.
다만 계약서의 특약, 합의해지, 차임연체 등 별도의 중도해지 사유가 있다면 결과가 달라질 수 있으므로 계약기간만 보고 단정해서도 안 됩니다.
가장 먼저 계약서의 ‘진짜 만기일’을 확인해야 한다
“만기가 2년 남았다”는 기억보다 계약서가 우선입니다.
확인할 항목은 다음과 같습니다.
- 최초 계약인지 갱신된 계약인지
- 계약서에 적힌 시작일과 종료일
- 묵시적으로 갱신된 상태인지
- 계약갱신요구권으로 갱신된 계약인지
- 중도해지와 관련한 별도 특약이 있는지
- 임대인과 이미 퇴거일에 합의한 적이 있는지
묵시적 갱신이나 계약갱신요구권을 사용한 상태에서는 일반적인 최초 고정기간 계약과 해지 규칙이 달라질 수 있습니다. 법제처는 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 안내합니다.
집주인이 “내가 들어와 살겠다”고 하면 바로 나가야 할까
현재 계약기간이 남아 있다면 ‘실거주’와 ‘중도퇴거’를 먼저 분리해서 봐야 합니다.
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약갱신을 요구했을 때 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.
즉 다음 두 상황은 다릅니다.
| 상황 | 핵심 |
|---|---|
| 계약 만료가 아직 많이 남음 | 실거주 주장만으로 현재 계약이 자동으로 종료된다고 볼 수 없음 |
| 계약 만료가 다가오고 임차인이 갱신을 요구함 | 임대인의 실제 거주는 법에서 정한 갱신거절 사유가 될 수 있음 |
대법원 역시 실거주 쟁점을 계약갱신요구에 대한 갱신거절 사유로 다루고 있습니다.
따라서 집주인이 “내가 살 거니까 내년에 나가라”고 말하면, 가장 먼저 실제 계약 만기일과 그 요구가 현재 계약의 중도 종료 요청인지, 만기 후 갱신을 하지 않겠다는 통지인지를 구분해야 합니다.
집주인이 집을 팔겠다고 하면 나가야 할까
집이 팔린다고 해서 모든 세입자가 기존 계약기간을 포기해야 하는 것도 아닙니다.
법제처는 주택을 인도받고 전입신고를 하는 등 대항요건을 갖춘 임차인의 경우 임차주택이 매매돼 주인이 바뀌더라도 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하며, 임차인이 종전 계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있다고 안내합니다.
따라서 “집을 팔아야 하니 먼저 나가 달라”는 말은 임대인이 협의를 요청할 수 있다는 것과 임차인에게 법적으로 즉시 퇴거의무가 생긴다는 것을 구분해야 합니다.
서로 합의해서 일찍 나가는 것은 가능하다
임차인도 이사를 고려할 의사가 있다면 중도에 합의해 계약을 끝내는 것은 가능합니다.
다만 말로만 “알겠다”고 한 뒤 이사 준비를 시작하기보다는 최소한 다음 항목을 서면으로 정리하는 편이 안전합니다.
- 실제 퇴거일
- 전세보증금 반환일과 반환 방법
- 이사비 등 별도의 보상이 있다면 금액과 지급일
- 중개보수 부담에 대한 합의
- 관리비·공과금 정산일
- 열쇠 인도 시점
주택임대차보호법은 갱신거절 사유 가운데 하나로 임대인과 임차인이 합의하고 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우도 두고 있습니다.
중요한 것은 집주인이 보상을 반드시 지급해야만 중도퇴거가 가능하다는 뜻이 아니라, 당사자가 조기 종료 조건을 자유롭게 협의할 수 있다는 점입니다.
집주인이 중도해지를 주장할 수 있는 별도 사유도 있다
“계약기간이 남아 있으면 무슨 일이 있어도 나가지 않아도 된다”는 식의 반대쪽 단정도 정확하지 않습니다.
예를 들어 민법은 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다. 임대인 동의 없는 전대 등도 계약해지 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 실제 분쟁에서는 계약서와 함께 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 월세가 있다면 연체 여부
- 무단 전대 여부
- 계약 위반에 관한 별도 특약
- 임대인과 이미 합의한 사항
- 주택 훼손 등 다른 중대한 사정
단순히 “집주인이 나가라고 했다”는 사실만으로 결론을 정해서는 안 되는 이유입니다.
전화로 퇴거 요구를 받았다면 이렇게 확인한다
1. 바로 퇴거에 동의하지 말고 이유와 희망 날짜를 확인한다
실거주인지, 매매인지, 가족 입주인지, 단순 요청인지부터 구분합니다.
2. 계약서의 종료일과 갱신 형태를 확인한다
현재 고정기간이 남은 계약인지, 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권으로 연장된 계약인지에 따라 검토 기준이 달라집니다.
3. 이후 대화는 문자 등 기록이 남는 방식으로 정리한다
전화 내용 자체를 둘러싼 분쟁을 줄이려면 “오늘 통화에서 2027년 ○월 퇴거를 요청하신 것이 맞는지”처럼 핵심 내용을 다시 확인할 수 있습니다.
4. 조기퇴거를 받아들일 생각이 있다면 조건을 먼저 합의한다
보증금 반환 시점이 불확실한 상태에서 새 집 계약부터 체결하면 자금 일정이 꼬일 수 있습니다.
5. 합의가 되지 않으면 임대차분쟁조정위원회도 검토한다
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회는 임대차기간, 계약갱신·계약종료, 보증금 반환 등에 관한 분쟁을 조정 대상으로 안내하고 있습니다.
조정은 소송과 다른 절차이며 당사자가 조정안을 받아들여 성립시키는 방식입니다.
만기 6개월 전부터는 ‘갱신 문제’를 별도로 봐야 한다
현재 계약기간 중 퇴거 문제와 만기 시 계약갱신 문제는 별개입니다.
현행 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사와 임대인의 갱신거절은 원칙적으로 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간과 연결됩니다. 임대인의 실제 거주는 이 단계에서 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
따라서 만기가 2년 남은 시점의 “내년에 나가 달라”는 전화와 만기 직전의 적법한 갱신거절 문제를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
집주인이 실거주한다고 하면 계약기간이 남아도 나가야 하나요?
실거주는 법에서 정한 계약갱신 거절 사유이지만, 그것만으로 이미 약정된 고정 계약기간이 언제든 즉시 종료된다고 일반화할 수 없습니다. 현재 계약의 정확한 종료일과 별도 중도해지 사유를 먼저 확인해야 합니다.
집주인이 집을 팔았다고 하면 새 집주인이 바로 나가라고 할 수 있나요?
주택 인도와 전입신고 등 대항요건을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 기존 임대인의 지위를 승계하고, 기존 임대차기간 동안 임차권을 주장할 수 있다는 것이 법제처의 안내입니다.
집주인이 이사비를 주겠다고 하면 반드시 나가야 하나요?
조기퇴거는 당사자 사이에 합의할 수 있지만, 제안이 있었다는 사실만으로 자동으로 합의가 성립하는 것은 아닙니다. 퇴거일·보증금 반환일·보상 등을 명확히 정리하는 것이 중요합니다.
전화만 받았는데 지금 무엇부터 해야 하나요?
계약서상 만기일을 확인하고, 집주인이 요구한 이유와 퇴거 희망일을 문자 등 기록이 남는 방식으로 다시 확인하는 것이 우선입니다. 계약 종료에 동의할 의사가 없다면 성급하게 퇴거일을 확정하는 표현은 피하는 편이 안전합니다.
서로 결론이 나지 않으면 어디서 조정할 수 있나요?
임대차기간 또는 계약종료와 관련한 분쟁은 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 조정 대상입니다.
출처 및 참고자료
- 국가법령정보센터 · 「주택임대차보호법」 · 현행법 시행 2026-01-02 ·
https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=276291 - 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 「집주인이 바뀐 경우」 · 2026-07-31 기준 ·
https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=2465 - 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 「임대차계약의 갱신」 · 2026-08-14 확인 ·
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629 - 대법원 · 「임차인의 계약갱신 요구에 대하여 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절한 후 그 주택의 인도를 구하는 사건」 · 2023-12-07 ·
https://www.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?gubun=4&pageIndex=3&searchOption=&searchWord=&seqnum=9613&type=5 - 한국부동산원 · 「임대차분쟁조정위원회」 · 2026-08-14 확인 ·
https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1415&mi=10174
조사 및 업데이트 기준일
2026-08-14. 주택임대차보호법의 계약기간·갱신요구·실거주 갱신거절 규정이 개정되거나 관련 대법원 판례가 변경되면 다시 검토해야 합니다.