2026년 9월 16일 기준, 토지거래허가구역의 실거주 의무 유예가 2027년까지 연장된 것은 아닙니다.
현재 효력이 있는 특례는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하는 경우를 대상으로 합니다. 9월 15일 더불어민주당이 신청 기한을 1년 더 늘리고 임대차 갱신계약까지 유예 대상에 포함하는 방안을 정부에 제안했지만, 아직 시행령 개정·공포까지 완료된 단계는 아닙니다. 따라서 지금 세입자가 있는 집을 매수하려면 ‘연장 예정’이 아니라 현재 시행 중인 규정을 기준으로 판단해야 합니다.
개별 매물의 허가 가능 여부는 임대차계약 내용과 무주택 상태, 허가 신청 시점 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 반드시 관할 시·군·구의 토지거래허가 담당 부서에서 해당 물건의 적용 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
지금 확정된 토허제 실거주 유예 조건
2026년 5월 29일부터 시행된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조의2 제2항을 기준으로 보면 핵심 조건은 다음과 같습니다.
| 확인 항목 | 2026년 9월 16일 현재 기준 |
|---|---|
| 대상 주택 | 2026년 5월 12일 당시 이미 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있던 주택 |
| 매수자 | 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이고 허가 신청일까지 계속 무주택 상태를 유지한 사람 |
| 허가 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 |
| 취득 기한 | 토지거래허가를 받은 날부터 4개월 이내 주택 취득 |
| 유예 기준 | 2026년 5월 12일 당시 존재한 임대차·전세권 계약의 최초 종료일까지 |
| 임대차 최초 종료일 한도 | 2028년 5월 11일 이내 |
| 입주 후 의무 | 유예기간이 끝난 뒤 2년간 실거주 |
| 갱신계약 | 현재 특례에는 갱신계약이 자동으로 추가 유예된다고 규정돼 있지 않음 |
국토교통부도 5월 발표에서 같은 기준을 제시했습니다. 발표일 현재 임대 중인 주택을 대상으로 하고, 매수자는 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하며, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 합니다. 실거주 의무 자체가 없어지는 제도가 아니라 입주 시점만 기존 임대차계약의 종료 시점까지 미루는 특례입니다.
‘4개월’은 특히 헷갈리기 쉬운 부분
현재 시행령에는 매수자가 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 주택을 취득해야 한다는 조건이 있습니다. 또한 기존 임대차계약의 최초 종료일이 허가일로부터 4개월 이내에 도래하는 경우에는 이 특례가 아니라 일반적인 이용의무 기준이 적용됩니다.
따라서 “세입자가 있으면 무조건 최대 2년 동안 입주를 미룰 수 있다”고 이해하면 안 됩니다.
예를 들어 기존 세입자의 최초 계약 만기가 허가를 받은 지 두 달 뒤라면, 단순히 ‘세입자가 있는 집’이라는 이유만으로 2년짜리 유예기간이 새롭게 생기는 구조는 아닙니다.
토허제 실거주 유예 연장, 어디까지 결정됐나
현재 가장 중요한 구분은 확정된 제도와 제안 단계의 내용입니다.
| 시점 | 내용 | 현재 효력 |
|---|---|---|
| 2026년 5월 12일 | 세입자가 있는 주택 전체로 실거주 유예 대상 확대 발표 | 시행 |
| 2026년 5월 29일 | 시행령 개정·시행 | 시행 |
| 2026년 8월 | 정부에서 추가 확대·연장 방안을 준비 중이라는 설명 보도 | 검토 단계 |
| 2026년 9월 15일 | 민주당, 신청기한을 2027년까지 연장하고 임대차 갱신도 인정하는 방안 제안 | 제안 단계 |
| 2026년 9월 16일 | 시행령상 현행 신청기한은 여전히 2026년 12월 31일 | 현행 기준 |
8월에는 정부가 추가 실거주 의무 유예 확대를 준비하고 있다는 관계자 설명이 보도됐습니다. 이어 9월 15일에는 민주당이 정부에 유예 신청기한 1년 연장과 임대차계약 갱신 허용을 제안했습니다. 하지만 국가법령정보센터에서 확인되는 현행 시행령은 여전히 5월 29일 개정 규정이며, 신청 기한도 2026년 12월 31일로 남아 있습니다.
따라서 2027년 매수를 계획하면서 “어차피 연장될 것”이라고 전제해 계약 일정을 짜는 것은 현재 규정과 맞지 않습니다. 시행령이 실제 개정·공포되는지를 확인해야 합니다.
세입자 있는 집을 사려면 먼저 확인할 6가지
1. 해당 주택이 실제 토지거래허가 대상인지 확인
같은 시·구 안에서도 지정 근거와 대상 토지에 따라 허가 여부가 달라질 수 있습니다.
서울부동산정보광장도 게시된 자료는 참고용이며 개별 필지의 정확한 포함 여부는 별도로 확인해야 한다고 안내합니다. 서울은 서울부동산정보광장과 토지이음, 경기도는 경기부동산포털 등의 최신 지정현황을 확인한 뒤 관할 지자체에 최종 확인하는 것이 좋습니다.
2025년 10월 정부의 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역이 확대 지정됐지만, 허가구역은 이후에도 신규 지정·연장·해제가 발생할 수 있습니다. 과거 기사나 지도만 보고 판단하면 안 됩니다.
2. 2026년 5월 12일에 이미 임대 중이었는지 확인
지금 세입자가 있다고 해서 모두 특례 대상은 아닙니다.
시행령상 해당 주택은 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있었어야 합니다. 발표 이후 새롭게 임대를 준 주택을 매수하면서 이 특례를 적용받는 구조는 아닙니다.
매매계약 전에 기존 임대차계약서의 계약일, 임대차 기간과 최초 종료일을 확인해야 하는 이유입니다.
3. 매수자가 5월 12일부터 계속 무주택인지 확인
이 조건은 단순한 ‘현재 무주택’보다 까다롭습니다.
매수자는 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이었고, 토지거래허가 신청일까지 계속 무주택 상태여야 합니다. 5월 12일에는 집을 보유하고 있다가 이후 처분해 무주택자가 된 경우에는 해당 특례 대상이 아니라는 것이 국토교통부의 설명입니다.
갈아타기를 준비하고 있다면 특히 주의할 부분입니다.
4. 기존 임대차계약의 ‘최초 종료일’을 확인
실거주 유예 종료 시점은 현재 세입자가 실제로 나가는 날을 자유롭게 선택하는 방식이 아닙니다.
법령은 2026년 5월 12일 당시 존재했던 임대·전세권 설정 계약의 최초 종료일을 기준으로 삼습니다. 그 최초 종료일 역시 2028년 5월 11일 이내여야 합니다.
이 때문에 현재 논의되는 연장안에서 ‘갱신계약도 인정할 것인가’가 별도 쟁점이 되고 있습니다.
5. 12월 31일이라는 날짜는 ‘매매계약일’만의 문제가 아니다
현재 특례를 받으려면 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해야 합니다.
허가를 받은 다음에도 끝이 아닙니다. 허가일부터 4개월 안에 실제 주택을 취득해야 합니다.
연말에 계약을 추진한다면 계약 체결일만 보는 것이 아니라 토지거래허가 신청 일정까지 역산해야 합니다.
6. 세입자의 계약 갱신 가능성을 별도로 확인
9월 15일 나온 연장 제안에는 임대차계약 갱신분까지 유예 대상에 포함하자는 내용이 함께 들어 있습니다. 반대로 말하면 현재 제도에서는 갱신계약까지 특례기간이 자동 연장된다고 전제해서는 안 됩니다.
따라서 임차인이 계약갱신을 검토 중인 주택이라면 매도인·매수인·임차인 사이의 일정이 충돌할 수 있습니다. 매매계약서에 내용을 적는 것만으로 행정상 실거주 의무가 자동 변경되는 것은 아니므로, 계약 전 관할 허가부서에 실제 인정 가능한 일정을 확인할 필요가 있습니다.
상황별로 보면 더 간단하다
경우 A. 2026년에 세입자 있는 집을 사려는 무주택자
현재 규정의 특례 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.
다만 아래 네 가지가 동시에 맞아야 합니다.
- 2026년 5월 12일 당시부터 매수자가 계속 무주택
- 해당 주택이 5월 12일 당시 이미 임대 중 또는 전세권 설정
- 최초 임대차 종료일이 2028년 5월 11일 이내
- 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청
여기에 허가 후 4개월 이내 취득 요건도 확인해야 합니다.
경우 B. 2027년에 세입자 있는 집을 살 계획
현재 기준으로는 아직 특례 연장을 전제로 할 수 없습니다.
9월 15일 제안대로 제도가 바뀐다면 2027년까지 신청할 길이 열릴 수 있지만, 법령이 개정되지 않으면 현행 신청기한은 2026년 말로 끝납니다.
계획 단계에서는 ‘연장될 경우’와 ‘연장되지 않을 경우’를 나눠 자금·입주 일정을 잡는 편이 현실적입니다.
경우 C. 세입자가 계약갱신을 원하는 집
가장 확인할 것이 많은 경우입니다.
현재 특례의 기준점은 기존 계약의 최초 종료일입니다. 임대차 갱신까지 유예기간으로 인정하는 방안은 9월 15일 현재 새롭게 제안된 내용입니다. 시행령 개정 내용이 나오기 전에는 갱신계약을 포함한 입주 시점을 확정적으로 계산하지 않는 것이 좋습니다.
실제로 실거주 유예를 신청하는 사람은 얼마나 될까
서울시가 공개한 2026년 7월 자료를 보면 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 4,681건, 이 가운데 세입자가 있는 주택의 실거주 의무 유예 신청은 211건으로 4.5%였습니다.
서울시는 당시 자료에서 실거주 유예 확대 정책이 시장 전체에 미친 영향이 크지 않은 것으로 분석했습니다. 다만 이 수치는 서울의 7월 신청 자료이고, 정책 효과를 단독으로 증명하는 수치는 아닙니다. 금리·대출·세금·매물 상황 등 다른 변수도 함께 작용하기 때문입니다.
즉 제도가 생겼다고 해서 ‘세입자 낀 집이면 이제 쉽게 사고팔 수 있다’고 볼 정도로 단순한 구조는 아닙니다. 실제 매수자는 무주택 기간, 기존 임대차계약 날짜, 입주 예정일 등 여러 조건을 동시에 맞춰야 합니다.
계약하기 전 마지막 체크리스트
아래 항목 가운데 하나라도 불확실하면 계약금을 보내기 전에 확인하는 것이 좋습니다.
- 해당 필지가 현재 토지거래허가 대상인지 확인했다.
- 주택이 2026년 5월 12일 당시 실제 임대 중이었는지 확인했다.
- 매수자가 5월 12일부터 허가 신청일까지 계속 무주택인지 확인했다.
- 기존 임대차계약의 최초 종료일을 확인했다.
- 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내인지 확인했다.
- 2026년 12월 31일까지 토지거래허가 신청이 가능한 일정인지 확인했다.
- 허가 후 4개월 안에 취득할 수 있는지 확인했다.
- 세입자의 계약갱신 계획과 매수자의 입주 일정이 충돌하지 않는지 확인했다.
- 관할 시·군·구에 해당 물건의 실거주 유예 적용 가능 여부를 문의했다.
- 연장안을 이미 시행 중인 제도로 착각하지 않았다.
핵심 요약
2026년 9월 16일 기준 토허제 실거주 유예의 2027년 연장은 확정되지 않았습니다.
지금 적용되는 규정은 2026년 5월 29일 시행된 특례입니다. 5월 12일 당시 세입자가 있던 주택을, 그날부터 계속 무주택인 사람이 매수하는 경우 등 법정 요건을 충족하면 기존 임대차계약의 최초 종료일까지 입주를 미룰 수 있습니다. 허가 신청은 현재 2026년 12월 31일까지이며, 늦어도 2028년 5월 11일 안에는 입주해야 합니다. 이후 2년 실거주 의무도 남습니다.
9월 15일 나온 ‘1년 추가 연장’과 ‘임대차 갱신계약 허용’은 아직 제안 단계입니다. 실제 매매에서는 뉴스 제목보다 최신 시행령과 해당 주택을 담당하는 관할 지자체의 허가 판단을 우선해서 확인해야 합니다.
FAQ
토허제 실거주 유예가 2027년까지 연장됐나요?
아닙니다. 2026년 9월 16일 기준 현행 시행령의 신청기한은 2026년 12월 31일입니다. 2027년까지 연장하자는 제안이 나왔지만 아직 시행령 개정이 완료된 것은 아닙니다.
지금 무주택이면 세입자 있는 집을 모두 살 수 있나요?
그렇지 않습니다. 실거주 유예를 받으려면 매수자가 2026년 5월 12일 당시부터 계속 무주택 상태여야 하고, 주택도 그 날짜 당시 이미 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있어야 합니다. 다른 토지거래허가 요건도 충족해야 합니다.
세입자가 계약을 갱신하면 그때까지 입주를 미뤄도 되나요?
현행 특례는 기존 계약의 최초 종료일을 기준으로 합니다. 갱신계약도 유예 대상에 넣는 방안은 현재 추가 제안된 내용이므로 자동으로 적용된다고 판단하면 안 됩니다.
실거주 의무 자체가 면제되는 제도인가요?
아닙니다. 실거주 시작 시점을 미뤄주는 제도입니다. 유예기간이 끝나면 원칙적으로 해당 주택에 입주해 2년간 실거주해야 합니다.
내 집이 토지거래허가구역인지 어디서 확인하나요?
서울은 서울부동산정보광장, 경기 지역은 경기부동산포털 등에서 지정현황을 확인할 수 있습니다. 다만 공식 사이트도 개별 필지의 정확한 포함 여부는 별도로 확인하도록 안내하므로, 계약 전에는 토지이음과 관할 시·군·구까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
출처 및 참고자료
- 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령, 대통령령 제36365호(2026.5.29.)
- 국토교통부·대한민국 정책브리핑 — 토지거래허가구역 실거주 유예 확대…세입자 있는 주택 전체로(2026.5.12.)
- 국토교통부 — 주택시장 안정화 대책 발표(2025.10.15.)
- 서울특별시 — 7월 토허 신청 3개월째 감소, 가격상승세 둔화(2026.8.14.)
- 서울부동산정보광장 — 토지거래허가구역 지정현황
- 연합뉴스 — 토지거래허가 실거주 의무, 내년까지 유예 연장 필요(2026.9.15.)
- 뉴스1 — 토허구역 실거주 유예 연장 제안(2026.9.16.)
