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2026년 8월 5일 기준으로 정부의 부동산 세제개편은 확정·시행된 법률이 아니다. 재정경제부가 8월 3일 개편안을 발표했고, 종합부동산세법 개정안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고 중이다. 국회 심의와 법률 공포를 거치면서 내용이나 시행 시점이 달라질 수 있다.

임차인에게 중요한 결론도 함께 구분해야 한다. 집주인의 종부세가 늘 수 있다는 사실과 집주인이 월세를 원하는 만큼 올릴 수 있다는 것은 전혀 다른 문제다. 존속 중인 계약이나 계약갱신요구권을 행사하는 상황에서는 현행 주택임대차보호법의 증액 제한이 그대로 적용된다.

핵심만 먼저 정리하면

발표부터 시행 예정일까지 타임라인

“정부가 발표했다”와 “법이 확정됐다”는 같은 말이 아니다. 2026년분 종부세나 현재 체결된 임대차계약에 개편안의 숫자를 곧바로 적용해서는 안 된다.

비거주 1주택에서 14억원과 9억원이 함께 나오는 이유

개편안에는 서로 다른 두 기준이 있다.

첫 번째는 종부세 납세의무가 생기는 과세 진입 기준이다. 1세대 1주택자는 보유 주택의 공시가격 합계가 14억원을 초과해야 종부세 과세 대상에 들어가는 방안이다.

두 번째는 과세 대상에 들어간 뒤 과세표준을 계산할 때 빼는 기본공제다. 거주 1주택은 14억원, 비거주 1주택은 9억원으로 구분된다.

개편안 기준 1주택 판단표

여기서 말하는 금액은 매매 시세가 아니라 공시가격이다. 같은 시세의 아파트라도 공시가격, 공동명의, 세대 구성, 다른 주택 보유 여부에 따라 결과가 달라질 수 있다.

정부 문답자료는 2026년 공동주택 공시가격 15억원을 상위 약 2.0% 수준으로 제시했다. 그러나 이 숫자만으로 “전체 개편은 상위 2%에게만 동일하게 적용된다”고 결론 내릴 수는 없다. 공시가격 15억원·20억원·35억원 등 구간, 거주 여부, 주택 수와 공제율에 따라 세액 변화 방향이 달라지기 때문이다.

실거주 여부는 어떻게 판단할 예정인가

정부 문답자료에는 일정 기간 실제 거주하던 주택에서 불가피하게 다른 시·군으로 이동한 경우, 일부 비거주 기간을 거주기간으로 인정하는 방안이 포함됐다.

제시된 사유는 취학, 직장의 변경이나 전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력 피해에 따른 전학, 취학·근무를 위한 해외체류, 60세 이상 직계존속 봉양 등이다. 인정기간은 최장 3년으로 제시됐다. 재개발·재건축 공사기간 일부를 인정하는 방안도 포함됐다.

다만 이것은 2026년 세제개편 문답자료에 담긴 예정 기준이다. 최종 시행령과 국세청 안내가 나오기 전에는 주민등록초본, 재직증명서, 출입국자료 등 특정 서류를 확정된 필수 목록처럼 단정하기 어렵다.

따라서 현 단계에서는 다음 자료를 미리 보관하는 편이 안전하다.

• 실제 거주기간을 확인할 수 있는 주소 변동 자료
• 전근·취학·치료·해외체류 등 비거주 사유와 기간을 보여주는 자료
• 해당 주택과 다른 거주지의 사용 관계를 설명할 수 있는 계약·공과금 자료
• 재개발·재건축 사업의 관리처분과 입주 가능 시점을 보여주는 통지서

집주인의 세금이 늘면 월세를 바로 올릴 수 있나

세금 부담의 증가는 임대료 증액을 협의하는 사유가 될 수는 있다. 그러나 임대인이 요구한 금액이 자동으로 확정되는 것은 아니다.

현행 주택임대차보호법 제7조는 존속 중인 계약에서 차임이나 보증금 증액을 청구할 때 다음 제한을 둔다.

1. 임대차계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없다.
2. 증액청구액은 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없다.
3. 5%는 임대인이 당연히 받을 수 있는 인상률이 아니라 최대 상한이다. 임대인과 임차인은 0~5% 범위에서 협의할 수 있다.

계약 상태별 월세·보증금 5% 적용

찾기쉬운 생활법령정보도 5% 제한이 존속 중인 계약의 증액이나 계약갱신요구권 행사 때 적용된다고 설명한다. 계약이 끝난 뒤 새로 계약하는 경우와는 구별해야 한다.

“세금이 올랐으니 5%는 무조건 올려야 한다”는 요구를 받았다면

다음 순서로 확인한다.

1. 계약이 지금도 존속 중인지 확인한다

계약 만료일만 보지 말고 묵시적 갱신 여부, 계약갱신요구권 행사 여부, 임대인의 갱신 거절 통지 시점까지 확인해야 한다.

2. 직전 증액일을 확인한다

직전 계약 또는 임대료 인상 후 1년이 지나지 않았다면 임대인은 다시 증액청구할 수 없다.

3. 증액 계산 근거를 서면으로 받는다

현재 보증금·월세, 요구 금액, 인상률, 적용 시작일을 문서나 메시지로 정리한다. “세금이 많이 올랐다”는 설명만으로 요구액이 법적으로 확정되는 것은 아니다.

4. 보증금을 더 내기 전에 등기부를 다시 확인한다

계약 후 새 근저당권이나 압류가 설정됐는지 확인해야 한다. 보증금 증액분은 기존 보증금과 우선순위가 달라질 수 있다.

5. 증액분 계약서와 확정일자를 별도로 챙긴다

보증금을 증액했다면 증액 내용을 반영한 계약서를 작성하고 증액분에 대해 확정일자를 받아야 한다. 증액분의 우선변제권은 새 확정일자 시점을 기준으로 판단될 수 있다.

6. 합의가 되지 않으면 분쟁조정을 검토한다

주택임대차분쟁조정위원회는 차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환 등 주택임대차 분쟁을 심의·조정할 수 있다.

세제개편이 실제 월세 상승으로 이어질지는 아직 모른다

일부 전문가는 비거주 주택이나 임대주택의 보유비용이 증가하면 수요가 강한 지역에서 세 부담 일부가 임대료로 전가될 수 있다고 본다. 반면 정부는 과세 대상이 주로 고가주택에 집중되고 기존 임대차 규제가 작동하기 때문에 광범위한 전가는 제한적일 것이라고 전망한다.

두 견해 모두 현재로서는 전망이다. 개편안이 시행되지 않았으므로 임대 공급량, 신규 계약 임대료, 갱신계약 인상률 등의 사후 통계가 없다.

따라서 게시 시점에 확정적으로 말할 수 있는 것은 두 가지다.

• 세제개편안은 비거주 1주택의 종부세 기본공제를 거주 1주택보다 낮게 두는 방향이다.
• 그 변화가 집주인에게 기존 계약의 5% 상한을 무시하거나 1년 안에 다시 증액할 권리를 주는 것은 아니다.

상생임대주택의 5%와 일반 임대차의 5%는 다르다

상생임대주택 특례에도 “직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 인상”하는 요건이 나온다. 그러나 이는 임차인에게 적용되는 일반적인 임대료 상한과 별개의 집주인 양도소득세 특례 요건이다.

정부 개편안은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결·개시한 상생임대차계약을 대상으로 기존 일몰을 유지하고, 계약 종료 후 일정 기한 내 양도해야 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있도록 하는 방안을 담았다.

• 2026년 12월 31일 이전 계약 종료: 2027년 12월 31일까지 양도
• 2027년 1월 1일 이후 계약 종료: 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도

이 내용도 아직 개편안이므로 최종 개정 여부를 확인해야 한다.

임대인과 임차인이 각각 확인할 항목

임대인

• 현재 보유 주택이 1세대 1주택에 해당하는지
• 공시가격 합계가 과세 진입 기준을 넘는지
• 거주·비거주 판정과 인정기간이 어떻게 되는지
• 발표안이 아니라 최종 공포 법률과 시행령 기준인지
• 임대료를 마지막으로 올린 날부터 1년이 지났는지
• 상생임대주택 특례의 계약·임대기간·양도기한을 충족하는지

임차인

• 계약 만료일과 계약갱신요구권 행사 가능 여부
• 직전 임대료 증액일
• 임대인이 요구한 정확한 인상률
• 기존 계약 증액인지 완전히 새로운 계약인지
• 보증금 증액 전 새 근저당·압류 발생 여부
• 증액분 계약서와 확정일자 처리 여부

자주 묻는 질문

비거주 1주택이면 공시가격 9억원부터 종부세를 내게 되나요?

개편안은 1세대 1주택의 과세 진입 기준을 공시가격 14억원 초과로 제시한다. 다만 과세 대상에 들어간 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원이다. 14억원은 과세 대상에 들어가는 기준이고, 9억원은 과세표준 계산 시 빼는 기본공제라는 차이가 있다.

전근 때문에 다른 지역에서 살면 무조건 비거주로 불리하게 처리되나요?

개편안 문답자료는 1년 이상 계속 거주하던 주택에서 전근·취학·치료·해외체류 등 불가피한 사유로 다른 지역으로 이전하면 비거주 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안을 제시한다. 다만 최종 시행령과 구체적 증빙 기준이 확정되기 전이다.

집주인이 종부세 고지서를 보여주면 월세 5% 인상을 받아들여야 하나요?

아니다. 5%는 존속 중 계약이나 계약갱신요구권 행사 때의 최대 상한이지 자동 인상률이 아니다. 직전 계약·인상 후 1년이 지나지 않았다면 다시 증액청구할 수도 없다.

계약이 끝난 뒤 같은 집에 다시 계약하면 5% 상한이 적용되나요?

계약갱신요구권을 행사해 갱신한 것인지, 기존 계약이 완전히 종료된 뒤 새 계약을 체결한 것인지에 따라 다르다. 공공 법률안내는 5% 제한이 존속 중 계약의 증액과 계약갱신요구권 행사에 적용된다고 설명한다. 계약 종료를 전제로 새 계약서에 서명하기 전에 자신의 갱신요구권 상태를 먼저 확인해야 한다.

보증금 증액분도 기존 확정일자로 보호되나요?

증액분에는 새 계약서와 확정일자가 필요하다. 기존 계약 뒤 근저당권 등이 설정됐다면 증액분의 우선순위가 뒤로 밀릴 수 있으므로, 추가 보증금을 보내기 전에 등기부를 다시 확인해야 한다.

출처 및 참고자료

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 발표」, 2026-08-03
  https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809
• 국민참여입법센터, 「종합부동산세법 일부개정법률안 입법예고」, 2026-08-04
  https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/ogLmPp/87936
• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 상세본」, 2026-08-03, 택스넷 제공 사본
  https://www.taxnet.co.kr/upload-file-domain/20268/2._2026%EB%85%84_%EC%84%B8%EC%A0%9C%EA%B0%9C%ED%8E%B8%EC%95%88_%EC%83%81%EC%84%B8%EB%B3%B8_566530aa.pdf
• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 문답자료」, 2026-08-03, 택스넷 제공 사본
  https://www.taxnet.co.kr/upload-file-domain/20268/3._2026%EB%85%84_%EC%84%B8%EC%A0%9C%EA%B0%9C%ED%8E%B8%EC%95%88_%EB%AC%B8%EB%8B%B5%EC%9E%90%EB%A3%8C_a38c98d3.pdf
• 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 제7조」, 시행 2026-01-02
  https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?ancYnChk=&chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1018577283
• 찾기쉬운 생활법령정보, 「차임 또는 보증금의 증감청구」, 2026-07-15 기준
  https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=629&popMenu=ov
• 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 제14조」, 시행 2026-01-02
  https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1027302945

조사 및 업데이트 기준일

2026-08-05

종합부동산세법의 국회 통과·법률 공포, 관련 시행령 확정, 재정경제부·국세청의 적용 안내가 나오면 세율·공제·거주 판정 부분을 다시 검토해야 한다. 주택임대차보호법의 증액 제한이나 계약갱신 규정이 개정될 경우 임차인 대응 부분도 갱신해야 한다.

2026년 장기보유특별공제 개편안이 발표되면서 “2028년 전에 집을 팔아야 한다”, “1세대 1주택 비과세도 없어졌다”는 말이 함께 퍼지고 있습니다.

먼저 구분해야 할 점이 있습니다. 2026년 8월 5일 현재 공개된 내용은 이미 시행 중인 확정 세법이 아닙니다. 정부가 8월 3일 세제개편안을 발표한 뒤 8월 4일부터 소득세법 개정안을 입법예고한 단계입니다. 입법예고 기간은 8월 20일까지이며, 국회 심사와 공포 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

핵심만 먼저 정리하면 다음과 같습니다.

• 2026년과 정부안상 2027년까지는 현행 장기보유특별공제 방식이 유지됩니다.
• 정부안대로 통과되면 2028년에는 1세대 1주택 공제가 거주 연 6%·보유 연 2%로 바뀝니다.
• 2029년부터는 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 공제합니다.
• 1세대 1주택 비과세가 폐지된 것은 아닙니다.
• 주택 가격만 보고 영향 여부를 판단하면 안 됩니다. 주택 수, 양도가액, 취득일, 실제 거주기간과 양도 연도를 함께 봐야 합니다.

아직 확정 세법이 아니다

재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 다음 날 소득세법 일부개정법률안을 입법예고했습니다. 현재 공식 페이지의 상태도 ‘의견제출가능’으로 표시돼 있습니다.

따라서 “2028년부터 무조건 이렇게 과세된다”고 단정하는 것은 이릅니다. 정확한 표현은 정부안이 원안대로 국회를 통과하고 공포될 경우 2028년 양도분부터 단계적으로 적용될 예정이라는 것입니다.

2027·2028·2029년 무엇이 달라지나

1세대 1주택 정부안 비교

현재는 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자가 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%, 최대 40%씩 공제받을 수 있습니다.

정부안은 2028년 보유 공제율을 연 2%로 낮추고 거주 공제율을 연 6%로 높입니다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용합니다. 10년 거주 시 최대 80%라는 최고 공제율은 유지하지만, 공제할 수 있는 금액에는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원의 한도가 생깁니다.

다주택자는 별도 구조다

비조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 현재 보유기간에 따라 연 2%, 최대 30%를 공제받습니다.

정부안은 2028년에 보유 연 1%와 거주 연 2% 중 하나를 적용하고, 2029년부터는 거주기간 연 2%, 최대 30%로 전환합니다. 조정대상지역 주택을 양도해 다주택 중과세율을 적용받는 경우에는 거주공제에서도 제외하는 내용이 포함됐습니다.

1세대 1주택 비과세는 없어지지 않았다

장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세는 서로 다른 제도입니다.

현행법상 양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 기본적으로 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전체가 비과세되는 것이 아니라 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익이 과세됩니다.

2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주요건도 확인해야 합니다. 일시적 2주택, 상속주택, 임대주택 등은 별도 특례가 있으므로 단순히 현재 한 채라는 이유만으로 결론을 내릴 수는 없습니다.

댓글에서 언급된 ‘9억원 비과세 기준’은 과거 기준입니다. 현행 고가주택 기준은 양도가액 12억원 초과입니다.

누구에게 실제 영향이 큰가

이번 개편안이 모든 1주택자의 세금을 같은 폭으로 올리는 것은 아닙니다.

양도가액 12억원 이하이고 비과세 요건을 충족한 경우

양도가액이 12억원 이하이면서 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족한다면 장기보유 공제율이 바뀌더라도 과세할 양도소득이 없어 직접적인 세액 영향이 발생하지 않을 수 있습니다.

다만 ‘12억원 이하’만으로 비과세가 결정되지는 않습니다. 양도일 현재 주택 수, 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주요건을 먼저 충족해야 합니다.

양도가액 12억원을 초과하는 1세대 1주택

12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세대상이므로 장기보유·거주 공제율 변화가 세액에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 주택은 2028년과 2029년으로 갈수록 공제율이 낮아질 가능성이 큽니다. 반대로 실제로 10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제율은 정부안에서도 유지됩니다. 다만 새로 생기는 공제액 한도는 별도로 적용됩니다.

비과세 요건을 충족하지 못한 1주택

한 채만 보유하고 있어도 보유·거주 요건이나 세대 판정 등 비과세 요건을 갖추지 못하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 이 경우 주택 가격이 30억원이나 40억원에 미치지 않아도 개편된 공제율의 영향을 받을 수 있습니다.

따라서 “30억원 이상만 해당한다”는 말은 정확하지 않습니다. 양도가액 30억원은 정부안에 별도로 포함된 10년 이상 거주 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제 확대 조건과 관련된 숫자입니다. 전체 개편안의 적용 최저가격을 뜻하지 않습니다.

2026년이나 2027년에 매도하면 어떻게 되나

정부안의 연도별 구조에 따르면 2026년 매도분에는 당연히 현행 세법이 적용됩니다. 2027년도 현재 보유 연 4%·거주 연 4% 구조를 유지하는 것으로 설계돼 있습니다.

따라서 2026년에 매도할 예정인 사람이 2028년의 연 6%·2% 공제율을 미리 적용받는 것은 아닙니다.

다만 매도 시점은 단순히 계약서를 작성한 날로 결정되지 않습니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금 청산일이며, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 마치면 등기 접수일이 양도일이 될 수 있습니다. 연말 매매는 잔금일과 등기일에 따라 적용 연도가 달라질 수 있습니다.

아파트가 아닌 주택도 확인해야 한다

정부안은 아파트만을 지정해 공제방식을 바꾸는 것이 아니라 세법상 ‘주택’에 관한 장기보유 공제를 장기거주 공제로 전환하는 구조입니다.

따라서 다가구주택·다세대주택·도시형생활주택도 주택 수와 공제 적용 여부를 검토해야 합니다. 오피스텔은 공부상 용도만으로 결론을 내리기보다 실제 주거용 사용 여부, 임대등록 형태와 적용하려는 세목의 판정 기준을 함께 봐야 합니다.

임대사업자라고 해서 하나의 공제율이 일률적으로 적용되는 것도 아닙니다. 등록 시점, 주택 유형, 임대기간, 임대료 증액 제한, 조정대상지역 여부와 양도 시점에 따라 기존 특례나 배제 규정이 달라질 수 있습니다.

다음 항목을 먼저 정리하면 혼선을 줄일 수 있습니다.

1. 양도일 현재 세대 전체의 주택 수
2. 양도하려는 건물의 세법상 주택 여부
3. 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부
4. 전체 보유기간과 실제 거주기간
5. 임대사업자 등록일과 의무 임대기간
6. 양도 예정 연도
7. 일시적 2주택·상속주택·지방주택 등 특례 여부

실제 살지 못한 기간을 인정하는 예외도 있다

정부안에는 부득이한 사유로 집을 비운 기간을 일정 부분 거주기간으로 인정하는 내용이 포함됐습니다.

한 주택에서 1년 이상 계속 거주한 뒤 다음과 같은 사유로 다른 시·군으로 옮긴 경우에는 최대 3년을 거주기간으로 인정하는 방안입니다.

• 고등학교·대학교 취학
• 직장 변경이나 전근
• 1년 이상 필요한 질병 치료·요양
• 학교폭력 피해로 인한 전학

일부 재개발·재건축 공사기간과 지방저가주택·인구감소지역 주택 등 특례주택의 보유기간을 거주기간으로 인정하는 방안도 정부 상세안에 포함됐습니다. 구체적인 인정 기간과 제출 서류는 최종 법률·시행령에서 확정돼야 합니다.

65세 이상 지방 이주 감면은 별도 제도다

65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세가 무조건 절반 감면되는 것은 아닙니다.

정부안의 주요 조건은 다음과 같습니다.

• 양도일 현재 65세 이상일 것
• 1세대 1주택일 것
• 양도하는 수도권 주택에서 5년 이상 거주할 것
• 양도일 현재 최근 2년 이상 계속 거주 중일 것
• 특수관계인이 아닌 사람에게 양도할 것
• 양도 후 6개월 이내 비수도권으로 이주할 것

정부안은 2027년 양도분에 세액 50%, 최대 5억원을 감면하고 2028년에는 30%, 최대 3억원을 감면하도록 했습니다. 양도 후 5년 안에 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액이 추징될 수 있습니다.

이 제도는 모든 고령자에게 지방 이주를 요구하는 규정이 아니라, 요건을 선택해 충족한 사람에게 적용하는 한시 감면안입니다.

매도 여부보다 먼저 확인할 것

이번 발표만 보고 “2027년까지 무조건 팔아야 한다”거나 “정권이 바뀔 때까지 기다리면 된다”고 결론 내리기는 어렵습니다.

실제 세액은 다음 순서로 달라집니다.

1. 현재 발표가 최종 법률로 확정되는지
2. 양도하려는 해가 2026·2027·2028·2029년 중 언제인지
3. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지
4. 양도가액 중 12억원 초과 부분이 있는지
5. 실제 거주기간이 몇 년인지
6. 공동명의·증여·재건축·임대등록 등의 특수사실이 있는지

비과세 대상이라면 공제율 변화가 납부세액으로 이어지지 않을 수 있습니다. 반대로 비과세 요건을 충족하지 못하거나 과세대상 양도차익이 크고 거주기간이 짧다면 양도 연도에 따른 차이가 커질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

2028년부터 장기보유특별공제가 완전히 폐지되나요?

아닙니다. 정부안은 주택 공제를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸는 내용입니다. 2028년에는 보유 연 2%와 거주 연 6%를 적용하고, 2029년부터 보유기간 공제를 없애되 거주기간 연 8%, 최대 80%는 유지합니다. 법안이 원안대로 통과될 경우의 기준입니다.

1세대 1주택 비과세도 2028년에 없어지나요?

현재 발표된 정부안에서 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 내용은 확인되지 않았습니다. 비과세와 장기보유 공제는 서로 다른 제도입니다.

2026년에 집을 팔면 새 공제율이 적용되나요?

아닙니다. 2026년 양도에는 현행 세법이 적용됩니다. 정부안은 2027년까지 현행 공제방식을 유지하고 2028년부터 단계적으로 변경하는 구조입니다.

양도가액 12억원 이하이면 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 12억원은 고가주택을 구분하는 금액 기준입니다. 양도일 현재 1세대 1주택인지, 필요한 보유기간과 거주기간을 충족했는지를 먼저 확인해야 합니다.

오피스텔이나 다가구주택은 개편안과 무관한가요?

아파트만을 대상으로 한 개편은 아닙니다. 다가구주택 등 세법상 주택은 적용 검토 대상이 됩니다. 오피스텔은 실제 주거용 사용 여부와 임대등록 등 사실관계에 따라 주택 판정과 특례 적용이 달라질 수 있습니다.

출처 및 참고자료

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 발표」, 2026-08-03
  https://www.mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809
• 재정경제부, 「소득세법 일부개정법률(안) 입법예고」, 2026-08-04
  https://www.mofe.go.kr/lw/lap/detailTbPrvntcView.do?menuNo=7050300&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000055&searchNttId1=MOSF_000000000078822
• 국세청, 「양도소득세 개요」, 게시일 미표시·2026-08-05 확인
  https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7707&mi=2308
• 국세청, 「1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산」, 게시일 미표시·2026-08-05 확인
  https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8799&mi=12271
• 연합뉴스, 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」, 2026-08-03
  https://www.yna.co.kr/view/AKR20260803078700002
• 연합인포맥스, 「양도세 보유공제→거주공제…2029년부터 한도 10억」, 2026-08-03
  https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4428355

조사 및 업데이트 기준일

2026-08-05 기준입니다. 소득세법 개정안의 국회 제출·의결·공포, 시행일 변경, 시행령과 거주기간 인정 기준 발표가 있으면 본문 전체를 다시 검토해야 합니다.

2027년 최저임금은 시간당 10,700원​이다. 2026년보다 380원, 3.7% 인상됐다. 주 40시간·월 209시간 기준 월 환산액은 세전 2,236,300원​이며, 2027년 1월 1일부터 적용된다. 고용노동부는 2026년 8월 5일 이 금액을 최종 결정·고시했다.

아르바이트나 단시간 근로자에게는 시급보다 주 15시간 경계가 더 중요할 수 있다.

4주 평균 1주 소정근로시간이 15시간 미만이면 법정 주휴일 규정이 적용되지 않는다. 반대로 정확히 주 15시간이라도 소정근로일을 모두 근무하는 등 요건을 충족하면 주휴수당이 발생한다.

주 5일에 걸쳐 총 15시간을 균등하게 근무한다고 가정하면 주휴수당은 주 3시간분인 32,100원​이다. 기본 주급 160,500원과 합치면 주급은 192,600원, 월평균으로 환산하면 약 836,890원​이다.

2027년 최저임금 확정 내용

일급은 하루 8시간, 월 환산액은 주 40시간과 유급 주휴시간을 포함한 월 209시간을 기준으로 계산한 세전 금액이다. 2027년 최저임금은 사업 종류별로 차등 적용되지 않고 같은 금액이 적용된다.

최종 확정까지의 일정

7월 14일 발표는 최저임금위원회가 의결한 ‘안’이었지만, 8월 5일 고용노동부의 결정·고시를 거쳐 최종 확정됐다.

주 15시간이면 주휴수당이 발생하는 이유

근로기준법 제18조 제3항은 4주 평균 1주 소정근로시간이 15시간 미만인 근로자에게 제55조의 유급휴일 규정을 적용하지 않는다고 정한다.

여기에서 중요한 표현은 ‘15시간 이하’가 아니라 ‘15시간 미만’이다.

• 주 14시간 59분: 법정 주휴일 적용 제외 대상
• 주 15시간: 주휴수당 적용 가능
• 주 20시간: 주휴수당 적용 가능

다만 시간만 채웠다고 자동으로 지급되는 것은 아니다. 일반적으로 다음 조건을 함께 확인해야 한다.

1. 근로기준법상 근로자에 해당해야 한다.
2. 4주 평균 1주 소정근로시간이 15시간 이상이어야 한다.
3. 해당 주의 소정근로일을 모두 근무해야 한다.
4. 근로관계가 주휴일이 발생하는 1주 동안 유지돼야 한다.

고용노동부 상담 안내도 실제 근무시간이 아니라 근로계약에서 정한 소정근로시간을 원칙적인 판단 기준으로 설명한다. 한 주에 갑자기 대체근무를 해 실제 근무시간이 15시간을 넘었다고 해서 항상 주휴수당 대상이 되는 것은 아니다.

소정근로시간에 휴게시간은 포함되지 않는다

근로계약서에 오후 1시부터 6시까지 5시간으로 적혀 있더라도 중간에 30분의 무급 휴게시간이 있다면 소정근로시간은 하루 4시간 30분일 수 있다.

주 3일 근무라면 단순 체류시간은 15시간이지만, 휴게시간을 제외한 소정근로시간은 13시간 30분이 된다. 이 경우 주 15시간 기준을 충족하지 못할 수 있으므로 근로계약서의 근무시간과 휴게시간을 분리해서 확인해야 한다.

2027년 주휴수당 계산식

주 40시간 미만인 단시간 근로자의 대표적인 주휴수당 계산식은 다음과 같다.

주휴시간 = 1주 소정근로시간 ÷ 40시간 × 8시간
주휴수당 = 주휴시간 × 시간급

고용노동부가 제시하는 예시도 주 20시간 근로자의 주휴시간을 (20시간 ÷ 40시간) × 8시간으로 계산한다.

주 15시간 근무자의 계산 예시

2027년 최저임금 10,700원, 주 5일 균등 근무, 소정근로일 개근을 가정하면 다음과 같다.

• 기본 주급: 15시간 × 10,700원 = 160,500원
• 주휴시간: 15시간 ÷ 40시간 × 8시간 = 3시간
• 주휴수당: 3시간 × 10,700원 = 32,100원
• 주휴수당 포함 주급: 160,500원 + 32,100원 = 192,600원
• 월평균 환산액: 약 836,890원

월평균 환산액은 주급에 365일 ÷ 7일 ÷ 12개월을 곱한 단순 환산값이다. 실제 월 지급액은 해당 월의 근무일, 급여 산정 기간, 결근 여부, 근로계약 방식에 따라 달라질 수 있다.

주 10·14·15·20·30·40시간 급여 비교

다음 표는 시급 10,700원, 소정근로일 개근, 연장·야간·휴일근로 없음, 세금과 사회보험료 공제 전을 가정한 계산이다.

10~30시간 구간의 월 금액은 주급을 연평균 월수로 환산한 참고값이다. 주 40시간 월급은 고용노동부가 고시한 월 209시간 기준을 적용했다. 두 방식은 월 환산시간의 반올림 때문에 소액의 차이가 생길 수 있다.

주 14시간과 15시간의 차이가 큰 이유

주 14시간에서 주 15시간으로 계약시간이 1시간 늘면 기본 주급은 10,700원 증가한다.

하지만 주 15시간부터 주휴수당 32,100원이 추가되므로 두 조건의 주급 차이는 다음과 같이 커진다.

• 주 14시간 주급: 149,800원
• 주 15시간 주급: 192,600원
• 주급 차이: 42,800원
• 월평균 환산 차이: 약 185,980원

다만 근로계약서상 소정근로시간이 주 14시간인데 특정 주에만 추가근무를 해 15시간이 됐다면 같은 결과가 자동으로 적용되는 것은 아니다. 주 15시간 여부는 원칙적으로 근로계약에서 정한 시간과 4주 평균을 기준으로 판단한다.

월 209시간은 실제로 209시간 일한다는 뜻일까

월 209시간은 단순한 실제 근무시간이 아니다.

주 40시간 근로자의 경우 매주 다음 시간이 임금 계산에 반영된다.

• 실제 소정근로시간: 주 40시간
• 유급 주휴시간: 주 8시간
• 유급 처리시간 합계: 주 48시간

이를 월평균으로 환산하면 약 208.57시간이며, 최저임금 고시에서는 월 환산 기준시간을 209시간으로 표시한다. 따라서 2027년 월 환산액은 다음과 같다.

10,700원 × 209시간 = 2,236,300원

이미 월급에 유급 주휴시간이 포함돼 있다면 여기에 주휴수당 8시간분을 다시 더하면 중복 계산이 된다. 급여를 비교할 때는 월급이 월 174시간 기준인지, 주휴시간을 포함한 월 209시간 기준인지 먼저 확인해야 한다.

급여 계산 전 확인할 체크리스트

• 근로계약서에 적힌 주 소정근로시간이 몇 시간인지 확인한다.
• 근무시간에서 무급 휴게시간을 제외한다.
• 근무시간이 주마다 달라지면 4주 평균을 계산한다.
• 해당 주에 근무하기로 한 소정근로일을 모두 채웠는지 확인한다.
• 시급에 주휴수당이 포함된 계약인지 구분한다.
• 월급제라면 월 209시간 기준이 이미 반영됐는지 확인한다.
• 연장·야간·휴일근로수당은 기본 최저임금과 별도로 계산한다.
• 실수령액은 4대 보험 가입 여부와 세금 공제에 따라 별도로 확인한다.

핵심 요약

2027년 최저임금은 시간당 10,700원​이며 2027년 1월 1일부터 적용된다.

주휴수당의 경계는 4주 평균 1주 소정근로시간 15시간이다. 주 15시간 근로자가 소정근로일을 모두 채웠다면, 주 5일 균등 근무 기준 주휴수당은 3시간분인 32,100원​이다.

이 경우 기본 주급 160,500원을 포함한 총주급은 192,600원, 월평균 환산액은 약 836,890원​이다. 주 40시간 근로자의 공식 월 환산액은 월 209시간 기준 2,236,300원​이다.

FAQ

주 15시간을 정확히 근무해도 주휴수당을 받을 수 있나요?

가능하다. 근로기준법은 주 15시간 ‘미만’을 적용 제외 대상으로 정한다. 따라서 정확히 15시간이면 시간 기준은 충족한다. 다만 4주 평균 소정근로시간과 소정근로일 근무 여부도 함께 확인해야 한다.

실제 근무시간이 15시간이면 무조건 받을 수 있나요?

그렇지 않다. 원칙적으로 실제로 우연히 더 일한 시간이 아니라 근로계약에서 정한 소정근로시간을 기준으로 판단한다. 근무시간이 불규칙하면 직전 4주 평균을 검토해야 한다.

5인 미만 사업장도 주휴수당을 지급해야 하나요?

주휴일과 최저임금은 상시근로자 5인 미만 사업장에도 적용될 수 있다. 고용노동부 상담 안내도 5인 미만 사업장에서 요건을 충족한 근로자에게 주휴수당을 지급해야 한다고 설명한다. 최저임금법 역시 원칙적으로 근로자를 사용하는 모든 사업 또는 사업장에 적용된다.

결근이 있으면 주휴수당이 사라지나요?

근로자가 해당 주의 소정근로일을 개근하지 못했다면 원칙적으로 그 주의 주휴수당이 발생하지 않을 수 있다. 다만 유급휴가, 사용자 귀책에 따른 휴업 등 결근 사유와 처리 방식에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 단순히 출근 기록만으로 결론 내리지 않는 것이 안전하다.

월 209시간은 모든 아르바이트에 적용되나요?

아니다. 월 209시간은 주 40시간과 주휴 8시간을 기준으로 한 월 환산시간이다. 주 15시간이나 주 20시간처럼 단시간 근로자는 자신의 소정근로시간에 비례해 주휴시간과 급여를 계산해야 한다.

출처 및 참고자료

1. 고용노동부, 「2027년도 적용 최저임금 시간급 10,700원」, 2026년 8월 5일
2. 최저임금위원회, 「연도별 최저임금 결정 현황」
3. 국가법령정보센터, 「근로기준법 제18조 단시간근로자의 근로조건」
4. 고용노동부, 「근로계약서 작성 안내·주휴수당 계산법」
5. 고용노동부 고객상담센터, 「주휴수당 지급 기준」, 2026년 2월 10일
6. 찾기쉬운 생활법령정보, 「단시간근로자도 유급휴가를 받을 수 있나요?」, 2026년 6월 15일 기준
7. 경향신문, 「내년 최저임금 1만700원 확정···월급 기준 223만6300원」, 2026년 8월 5일
8. 네이버페이 마이비즈, 「매번 헷갈리는 주휴수당 총정리」