집이 비어 있다고 해서 바로 에어비앤비 숙소로 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 아파트라고 해서 무조건 불가능한 것도 아닙니다.
2026년 8월 현재 국내에서는 먼저 그 공간을 어떤 숙박업 또는 민박업으로 적법하게 등록할 수 있는지를 판단해야 합니다. 에어비앤비는 숙박업의 종류가 아니라 숙소를 중개하는 플랫폼이기 때문입니다.
가장 먼저 볼 것은 수익 예상이나 인테리어 비용이 아닙니다. 건축물대장의 용도, 지역 구분, 실제 거주 여부입니다.
먼저 결론: 집 종류만 보고 판단하면 틀리기 쉽다
현재 일반적인 등록제도를 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.
| 보유 공간 | 1차 판단 |
|---|---|
| 도시지역 아파트 | 조건을 갖추면 외국인관광 도시민박업 검토 가능 |
| 도시지역 단독·다가구·연립·다세대주택 | 조건을 갖추면 외국인관광 도시민박업 검토 가능 |
| 운영자가 살지 않는 도시의 빈 아파트·빈집 | 외국인관광 도시민박업의 실거주 요건과 맞지 않음 |
| 원룸 | ‘원룸’이라는 이름만으로 판단하면 안 됨. 건축물 용도와 실제 구조 확인 필요 |
| 오피스텔 | 외국인관광 도시민박업 대상 주택에 포함되지 않음 |
| 제주 농어촌·준농어촌지역의 단독·다가구주택 | 농어촌민박 요건부터 검토 |
| 제주 도시지역 주택 | 농어촌민박이라고 단정하지 말고 도시민박 등 적용 가능한 등록유형을 다시 판단 |
현행 관광진흥법 시행령은 외국인관광 도시민박업 대상 주택으로 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택을 명시합니다. 동시에 운영자가 자신이 거주하고 있는 주택을 이용한다는 조건도 두고 있습니다.
따라서 “내 소유니까 된다”보다 “이 주소와 건물이 어떤 등록요건을 충족하는가”가 먼저입니다.
1. 아파트는 무조건 불법이라는 말부터 확인해야 한다
도시지역 아파트는 건축물 종류만 놓고 보면 외국인관광 도시민박업 대상에 포함됩니다.
다만 이것만으로 등록되는 것은 아닙니다.
운영자가 해당 주택에 실제로 거주해야 하고, 일반적인 외국인관광 도시민박업은 외국인 관광객에게 숙식을 제공하는 제도입니다. 주택 연면적은 230㎡ 미만이어야 하며 외국어 안내체계와 소화기, 객실별 단독경보형 감지기 등 안전시설도 필요합니다.
서울·부산에서는 규제샌드박스 실증특례에 따라 일정 조건에서 내국인이 이용할 수 있는 공유숙박도 있으므로, 이 특례와 일반적인 외국인관광 도시민박업을 혼동해서는 안 됩니다.
공동주택은 관리규약과 관할 구청 절차도 확인해야 한다
아파트라면 법률상 주택 유형만 확인하고 끝낼 수 없습니다.
공동주택 관리규약과 입주민 관련 절차를 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 예를 들어 서울 중구는 2026년 8월 현재 외국인관광 도시민박업 등록 때 주민 1/2 이상의 동의, 관리사무소와 입주자대표회의 확인·동의 등의 서류를 요구하고 있습니다.
중요한 점은 이 ‘주민 1/2’ 수치를 전국 공통규칙으로 받아들이면 안 된다는 것입니다. 지자체별 민원편람과 공동주택 관리규약을 별도로 확인해야 합니다.
2. 빈 아파트나 공실은 ‘내 집’이어도 문제가 달라진다
댓글에서 특히 반복된 것이 “나가지 않는 투룸”, “건물 공실”, “빈 공간”을 숙소로 돌릴 수 있느냐는 질문입니다.
외국인관광 도시민박업의 핵심 조건은 운영자가 자신이 거주하고 있는 주택을 이용한다는 것입니다. 따라서 운영자는 다른 곳에 살고 있고 완전히 비어 있는 아파트 한 채나 투룸 전체만 게스트에게 제공하려는 방식은 이 등록유형의 기본 구조와 맞지 않습니다.
이것이 “빈집에는 어떤 종류의 숙박업도 절대 할 수 없다”는 뜻은 아닙니다. 건축물 용도와 시설기준에 따라 다른 숙박업 등록 가능성을 검토할 수 있기 때문입니다.
다만 빈집을 에어비앤비에 먼저 올린 뒤 나중에 허가를 알아보는 순서는 피하는 편이 안전합니다.
3. 원룸은 이름보다 건축물대장을 먼저 봐야 한다
부동산 광고에서는 오피스텔도 원룸, 다가구주택의 한 세대도 원룸이라고 부릅니다. 그래서 “원룸이 하나 있다”는 정보만으로는 합법 여부를 판단할 수 없습니다.
먼저 건축물대장에서 용도를 확인해야 합니다.
건축물대장이 오피스텔이라면
오피스텔은 현행 외국인관광 도시민박업 대상 주택 목록에 포함되지 않습니다. Airbnb도 한국에서는 오피스텔과 고시원이 숙소 등록에 적합하지 않은 유형이라고 별도로 안내하고 있습니다.
건축물대장이 단독·다가구·다세대주택이라면
주택 유형 자체는 대상이 될 여지가 있지만 여기서 다시 실거주와 공간 구조를 확인해야 합니다.
외국인관광 도시민박업은 집주인 또는 사업자가 해당 주택에 살면서 운영한다는 제도입니다. 일반적인 1실 원룸 전체를 게스트에게 내주면 운영자의 거주공간을 함께 유지하기 어렵습니다. 2026년 연합뉴스 팩트체크도 이 실거주 요건 때문에 일반적인 원룸은 외국인관광 도시민박업에서 제외된다고 설명합니다.
따라서 “원룸 가능/불가능”이라는 인터넷 답변보다 건축물대장상 용도 + 평면 구조 + 관할 행정기관의 현장심사 가능 여부를 함께 확인하는 것이 정확합니다.
4. 임차한 집이라면 집주인 동의부터 확인한다
소유자가 아니라고 해서 외국인관광 도시민박업 신청 가능성이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.
실제 지자체 등록 실무에서는 임차 주택의 경우 임대차계약서와 임대인 동의를 요구합니다. 서울 중구는 계약서 특약에 외국인관광 도시민박업 용도를 기재하고 집주인 동의를 받도록 안내하며, 전대라면 전대차계약서와 임대인의 전대동의서를 요구하고 있습니다.
따라서 월세나 전세 계약을 맺은 뒤 임대인에게 알리지 않고 숙소로 돌리는 방식을 전제로 사업성을 계산해서는 안 됩니다.
관할 구청마다 제출서류가 달라질 수 있으므로 계약하기 전에 해당 주소지 담당부서에 필요한 동의 형식을 확인하는 것이 좋습니다.
5. 제주 집은 주소부터 도시와 농어촌으로 나눈다
“제주에 집이 있으니 농어촌민박을 하면 되겠지”라고 생각하기 쉽지만, 제주라는 행정구역 이름만으로 등록유형이 결정되지는 않습니다.
농어촌민박을 검토하려면 해당 주소가 법에서 정한 농어촌지역 또는 준농어촌지역인지부터 확인해야 합니다.
현행 농어촌정비법 제86조에 따르면 농어촌민박사업자는 원칙적으로 다음 조건을 갖춰야 합니다.
- 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것
- 해당 관할 시·군·구에 6개월 이상 계속 거주하고 있을 것
- 신고자가 실제 거주하는 단독주택 또는 다가구주택일 것
- 원칙적으로 신고자가 직접 소유한 주택일 것
임차 주택에는 법이 정한 별도의 예외가 있지만, 단순히 집주인의 동의만 받으면 누구나 바로 농어촌민박을 시작할 수 있는 구조는 아닙니다.
제주에는 별도의 「제주특별자치도 농어촌민박 시설기준 등에 관한 조례」도 있으므로 농어촌민박에 해당한다면 국가법과 제주 지역 기준을 함께 확인해야 합니다.
반대로 주소가 농어촌민박 적용지역이 아니라 도시지역이라면 해당 건축물의 종류와 실거주 여부를 기준으로 외국인관광 도시민박업 등 다른 등록경로를 검토해야 합니다.
6. 건축물대장에서 가장 먼저 확인할 항목
부동산 앱에 적힌 “원룸”, “투룸”, “빌라”라는 표현만으로 결정하지 마세요.
건축물대장을 열고 최소한 다음을 확인하는 편이 좋습니다.
- 주용도
- 단독주택인지
- 다가구주택인지
- 공동주택인지
- 아파트·연립·다세대인지
- 오피스텔이나 근린생활시설인지
- 위반건축물 여부
- 서울 중구의 현재 등록 안내만 보더라도 위반건축물은 신청할 수 없다고 명시합니다.
- 연면적
- 외국인관광 도시민박업은 주택 연면적 230㎡ 미만 기준이 있습니다.
- 공동주택 여부
- 관리규약과 주민·관리주체 관련 절차가 추가될 수 있습니다.
건축물대장 단계에서 대상이 맞지 않는다면 인테리어 견적이나 예상 숙박료를 계산하는 것보다 등록 가능성부터 다시 검토하는 편이 낫습니다.
7. 내 집이 가능한지 확인하는 순서
아래 순서로 확인하면 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다.
1단계. 건축물대장상 용도를 확인한다
아파트·연립·다세대·단독·다가구인지, 오피스텔이나 다른 용도인지부터 구분합니다.
2단계. 주소가 도시지역인지 농어촌·준농어촌지역인지 확인한다
특히 제주처럼 도시와 농어촌 성격의 지역이 함께 존재하는 곳에서는 이 단계가 중요합니다.
3단계. 어떤 등록유형을 적용할지 정한다
도시지역 주택이라면 외국인관광 도시민박업, 농어촌·준농어촌이라면 농어촌민박 등 해당 조건을 비교합니다. 한옥이나 별도의 정식 숙박업에 해당한다면 다른 기준이 적용됩니다.
4단계. 실제 거주 요건을 확인한다
“공실이니까 수익화한다”는 계획과 민박업의 실거주 요건이 충돌하지 않는지 봅니다.
5단계. 자가인지 임차인지 확인한다
임차라면 임대인 동의와 전대 가능 여부를 계약 전에 확인합니다. 농어촌민박은 임차에 별도의 법정 요건이 있으므로 도시민박과 같은 기준으로 보면 안 됩니다.
6단계. 아파트라면 관리규약과 관할 지자체 서류를 확인한다
인터넷에서 본 다른 구의 주민 동의 기준을 그대로 적용하지 말고, 실제 사업장 주소의 시·군·구 담당부서 기준을 확인합니다.
7단계. 면적과 소방·안전기준을 확인한다
외국인관광 도시민박업의 경우 230㎡ 미만, 외국어 안내체계, 소화기, 객실별 단독경보형 감지기 등이 요구됩니다. 개별난방이면 일산화탄소 경보기 기준도 적용됩니다.
8단계. 적법한 등록을 마친 뒤 플랫폼 등록을 준비한다
Airbnb는 한국의 숙소에 대해 영업신고 정보와 증빙을 확인하는 정책을 시행하고 있습니다. “일단 숙소부터 올려보자”가 아니라 인허가 확인 → 플랫폼 등록 순서로 접근하는 것이 현재 제도에 맞습니다.
유형별 빠른 체크리스트
도시 아파트를 가지고 있다면
- 실제로 그 집에 거주하는가?
- 건축물대장에 아파트로 되어 있는가?
- 230㎡ 미만인가?
- 공동주택 관리규약에 문제가 없는가?
- 관할 구청이 요구하는 주민·관리주체 관련 서류를 준비할 수 있는가?
- 외국인관광 도시민박업의 외국인 대상 원칙을 이해하고 있는가?
빈 투룸이나 공실을 가지고 있다면
- 실제 거주하지 않는 완전 공실인가?
- 그렇다면 외국인관광 도시민박업의 실거주 요건과 충돌하지 않는가?
- 다른 적법한 숙박업 등록이 가능한 건축물인지 별도로 검토했는가?
원룸을 가지고 있다면
- 부동산 광고명이 아니라 건축물대장의 용도를 확인했는가?
- 오피스텔인가, 주택인가?
- 운영자가 실제 거주할 수 있는 공간 구조인가?
- 관할 행정기관의 현장심사 기준을 확인했는가?
제주에 집이 있다면
- 해당 주소가 농어촌·준농어촌지역인가?
- 농어촌민박이라면 해당 관할지역 6개월 거주 요건을 충족하는가?
- 단독 또는 다가구주택인가?
- 본인이 실제 거주하는가?
- 직접 소유 요건 또는 법정 임차 예외에 해당하는가?
- 제주 조례상의 추가 시설기준을 확인했는가?
가장 먼저 확인할 세 가지
내 집의 에어비앤비 가능성을 빠르게 걸러내려면 세 가지만 먼저 확인하면 됩니다.
첫째, 건축물대장상 용도.
아파트인지, 다가구·다세대인지, 오피스텔인지부터 봅니다.
둘째, 실제 거주 여부.
도시민박과 농어촌민박 모두 “소유하고만 있는 공실”과 “실제로 사는 집”을 같은 방식으로 보지 않습니다.
셋째, 관할지역.
아파트의 세부 등록서류, 공동주택 동의 절차, 제주 농어촌민박 시설기준 등은 지역에 따라 추가 확인이 필요합니다.
이 세 가지를 확인하기 전에 인테리어 계약이나 임대차 계약부터 체결하면 등록 단계에서 계획이 막힐 수 있습니다.
자주 묻는 질문
아파트에서 에어비앤비를 하면 무조건 불법인가요?
아닙니다. 현행 관광진흥법 시행령은 아파트를 외국인관광 도시민박업 대상 주택 중 하나로 명시합니다. 다만 사업자의 실거주, 230㎡ 미만, 안전시설 등 요건을 충족해야 하며 공동주택 규약과 관할 행정기관의 추가 절차도 확인해야 합니다.
제가 살지 않는 빈 아파트 한 채를 통째로 숙소로 운영할 수 있나요?
일반적인 외국인관광 도시민박업은 사업자가 자신이 거주하는 주택을 이용하는 제도이므로 그 방식과 맞지 않습니다. 다른 종류의 숙박업 등록 가능성은 건축물 용도와 시설기준에 따라 별도로 검토해야 합니다.
원룸이면 에어비앤비를 할 수 없나요?
‘원룸’이라는 부동산 명칭만으로 결정할 수 없습니다. 건축물대장상 용도와 실제 구조를 먼저 확인해야 합니다. 다만 외국인관광 도시민박업은 사업자의 실거주가 전제이므로 일반적인 1실 전체 대여형 원룸은 등록요건을 충족하기 어렵습니다. 오피스텔이라면 외국인관광 도시민박업 대상 주택에 포함되지 않습니다.
제주에 있는 집은 농어촌민박으로 하면 되나요?
제주에 있다는 이유만으로 농어촌민박이 되는 것은 아닙니다. 해당 주소가 농어촌 또는 준농어촌지역인지부터 확인해야 합니다. 농어촌민박에 해당하면 거주기간, 실제 거주, 주택 종류, 소유 요건과 제주 지역 시설기준을 함께 확인해야 합니다.
에어비앤비에 숙소를 먼저 등록하고 허가는 나중에 받아도 되나요?
현재는 그런 순서를 전제로 접근하지 않는 것이 좋습니다. Airbnb는 한국 숙소에 대해 영업신고 정보와 증빙을 확인하는 정책을 시행하고 있습니다. 먼저 해당 공간의 적법한 영업등록 가능성을 확인한 뒤 플랫폼 등록을 준비하는 것이 안전합니다.
출처 및 참고자료
- 국가법령정보센터, 「관광진흥법 시행령」 제2조, 시행 2026-08-04 — 원문
- 국가법령정보센터, 「관광진흥법 시행령」 별표 1 관광사업의 등록기준, 개정 2025-08-26 — 원문
- 국가법령정보센터, 「농어촌정비법」 제86조, 시행 2026-01-02 — 원문
- 국가법령정보센터, 「제주특별자치도 농어촌민박 시설기준 등에 관한 조례」 — 원문
- 서울특별시 중구, 「관광사업(외국인관광 도시민박업) 등록」 민원편람, 2026-08-11 업데이트 — 안내 페이지
- Airbnb, Responsible hosting in Korea, 2026-08-27 확인 — 공식 도움말
- 연합뉴스, 「[팩트체크] 아파트에 공유숙박 합법인가요?…규정 들여다보니」, 2026-04-15 — 기사
조사 및 업데이트 기준일
2026-08-27 기준입니다. 관광진흥법·농어촌정비법, 문화체육관광부 도시민박업 지침, 제주 농어촌민박 조례, 공동주택 관련 지자체 등록서류 또는 공유숙박 규제특례가 변경되면 다시 검토해야 합니다.