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  • 서울 전월세 매물은 많은데 왜 구할 집이 없을까? 2026 ‘매물 수’ 착시와 조건별 미스매치

    서울 전월세 매물은 많은데 왜 구할 집이 없을까? 2026 ‘매물 수’ 착시와 조건별 미스매치

    서울 전월세 매물을 검색하다 보면 조금 이상한 상황을 마주하게 됩니다. 화면에는 수만 건의 매물이 잡히는데, 막상 내가 원하는 동네와 예산을 넣고 전세로 좁히면 선택지가 빠르게 줄어듭니다.

    그렇다면 정말 서울에 집이 부족한 걸까요. 아니면 사람들이 원하는 지역만 고집해서 그렇게 느끼는 걸까요.

    2026년 8월 자료를 보면 둘 중 하나만 맞는 문제는 아닙니다. 전체 매물 숫자와 실제 세입자가 선택할 수 있는 매물은 서로 다른 지표이기 때문입니다.

    서울 전월세 매물 3만8천 건, 숫자 자체는 맞다

    부동산 빅데이터 플랫폼 아실을 인용한 2026년 8월 5일 보도에 따르면, 8월 4일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만8,356건​이었습니다.

    4월 21일 2만9,754건과 비교하면 약 3개월 반 만에 28.9% 늘었습니다.

    여기까지만 보면 “서울에 전월세 매물이 없다”는 이야기가 이상하게 들릴 수 있습니다.

    그런데 3만8,356건의 내용을 다시 나누면 상황이 달라집니다.

    구분2026년 8월 4일 매물비중
    전세20,803건54.2%
    월세17,553건45.8%
    전월세 합계38,356건100%

    더 중요한 것은 과거와의 비교입니다. 전세 매물은 2024년 같은 시점 2만6,599건에서 2026년 2만803건으로 21.8% 감소했습니다. 반면 월세 매물은 같은 기간 1만4,547건에서 1만7,553건으로 20.7% 증가했습니다.

    즉 최근 전체 전월세 매물은 늘었지만, 그 숫자만 보고 “전세 공급도 예전 수준으로 회복됐다”고 해석하기는 어렵습니다.

    첫 번째 착시: 전세와 월세를 한 숫자로 보면 안 된다

    집을 구하는 사람이 원하는 계약 형태가 전세라면 월세 매물이 아무리 늘어도 선택지는 늘지 않습니다.

    전월세 매물 3만8천여 건이라는 숫자는 전세와 월세를 합한 것입니다. 전세만 찾는 세입자에게 중요한 숫자는 그 가운데 2만803건입니다.

    실제 계약에서도 이런 변화가 나타납니다.

    서울시가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 6월 서울 아파트 임대차 거래는 전세 7,477건, 월세 8,819건이었습니다. 월세 거래 비중이 **54.1%**로 전세 45.9%를 웃돌았습니다.

    1월에는 전세 1만2,365건, 월세 1만1,435건으로 전세가 더 많았지만, 6월에는 순서가 뒤집힌 것입니다.

    따라서 “전월세 매물이 많다”와 “전세를 구하기 어렵다”는 말은 서로 모순되지 않습니다.

    두 번째 착시: 서울 전체 매물과 ‘내가 찾는 동네’ 매물은 다르다

    서울 25개 자치구에 존재하는 매물을 모두 합친 숫자는 개인이 실제로 선택할 수 있는 매물 수와 상당한 차이가 있습니다.

    예를 들어 직장 때문에 마포구나 영등포구 인근에 살아야 하는 사람이 있다고 가정해보겠습니다. 서울 동북권이나 외곽의 매물이 늘었다고 해서 이 사람의 실질적인 선택지가 똑같이 늘어나는 것은 아닙니다.

    여기에 역세권 여부, 통근시간, 학교, 가족 수 같은 조건까지 붙으면 검색 범위는 더 좁아집니다.

    2026년 전세시장에서도 지역별 가격 변화는 균일하지 않았습니다. 서울시 자료에 따르면 5월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월 대비 1.04% 상승했지만, 동북권은 2.25%, 서북권은 1.20%, 동남권은 0.03%로 차이가 컸습니다.

    ‘서울에 몇 건이 있느냐’보다 ‘내 생활권 안에 몇 건이 있느냐’가 세입자에게는 더 중요한 숫자​인 셈입니다.

    세 번째 착시: 모든 주택 유형을 하나로 합치면 체감과 어긋난다

    아파트, 빌라·다세대, 단독·다가구, 오피스텔은 같은 임대차 시장처럼 보여도 실제 수요층과 가격, 면적, 관리 방식이 다릅니다.

    특히 이번에 확인한 3만8,356건은 서울의 모든 주택을 합친 공식 재고가 아니라 서울 아파트 전월세 광고 매물 집계입니다.

    따라서 “서울에 빌라와 오피스텔까지 합치면 훨씬 많은 매물이 있다”는 말과 “서울 아파트 전세 매물이 부족하다”는 말 역시 동시에 성립할 수 있습니다.

    검색할 때는 최소한 다음 네 가지 숫자를 섞지 않는 것이 좋습니다.

    • 서울 전체 주택 수
    • 부동산 플랫폼에 등록된 매물 수
    • 실제 체결된 임대차 거래량
    • 내가 원하는 주택유형의 전세·월세 매물 수

    이 네 지표는 서로 같은 숫자가 아닙니다.

    주택보급률이 높은데 왜 전세는 부족할까?

    이 부분도 많이 혼동됩니다.

    국토교통부는 주택보급률을 기본적으로 주택 수를 가구 수로 나눠 지역의 주택 재고 수준을 보는 지표로 설명합니다.

    서울시는 2024년 자료를 기준으로 다가구 구분거처와 주거용 오피스텔을 반영하면 서울의 사실상 주택보급률이 100.3%라고 설명하기도 했습니다.

    그런데 주택보급률이 100% 안팎이라는 사실이 “지금 시장에 전세로 나온 집이 충분하다”는 뜻은 아닙니다.

    이미 집주인이 거주하는 집도 있고, 기존 세입자가 계약을 갱신한 집도 있습니다. 월세로 나온 집도 있고 매매만 가능한 집도 있습니다.

    주택보급률은 주택 재고, 부동산 플랫폼의 전세 매물은 ​현재 임대시장에 나온 선택지에 가깝습니다.

    냉장고에 식재료가 100개 있다고 해서 지금 내가 원하는 메뉴를 만들 재료가 모두 있다는 뜻은 아닌 것과 비슷합니다.

    네 번째 착시: 신규 매물보다 기존 세입자가 계속 사는 집이 늘 수 있다

    서울시 자료에서는 전세 거래 중 갱신계약 비중도 높아지고 있습니다.

    2026년 6월 전체 전세 거래 가운데 갱신계약 비중은 **53.8%**였습니다. 전년 같은 달 41.2%보다 높은 수준입니다.

    기존 세입자가 계속 거주하면 그 집에서 전세계약은 발생할 수 있지만, 새로운 세입자가 검색할 수 있는 신규 매물로는 나오지 않습니다.

    그래서 거래통계상 전세계약이 존재한다고 해서 새로 집을 구하는 사람에게 선택지가 그만큼 제공되는 것은 아닙니다.

    이 역시 ‘거래량’과 ‘신규 매물’을 구분해야 하는 이유입니다.

    전세 부족이 단순한 체감만은 아닌 이유

    2026년 봄에도 비슷한 신호가 있었습니다.

    4월 18일 기준 아실에서 집계한 서울 아파트 전세 매물은 1만5,427건으로, 2년 전 같은 시점보다 49.9% 적었습니다. 당시 서울 25개 자치구 모두에서 2년 전보다 전세 매물이 감소한 것으로 집계됐습니다.

    이후 8월에는 전세 매물이 2만 건대로 다시 늘었지만, 2년 전 수준까지 회복된 것은 아닙니다.

    전세가격도 상승 흐름을 보이고 있습니다. 서울시가 공개한 2026년 5월 서울 아파트 전세 실거래가격지수는 전월보다 1.04% 상승했습니다. 8월 3일 기준 한국부동산원 주간 조사에서도 서울 아파트 전세가격 상승 흐름이 이어졌습니다.

    따라서 현재 상황을 “서울 전체에 집이 없다”고 표현하는 것도 정확하지 않지만, “매물이 많으니 전세 부족은 없다”고 단정하기도 어렵습니다.

    실제 매물을 볼 때는 ‘총 몇 건’보다 이 순서로 좁혀야 한다

    집을 구하는 입장에서는 서울 전체 매물 숫자보다 아래 순서가 훨씬 유용합니다.

    1. 전세와 월세를 먼저 나눈다

    전세를 찾는다면 전월세 합계가 아니라 전세 매물만 봅니다.

    반전세까지 고려할 수 있다면 보증금과 월 임대료의 허용 범위를 정한 뒤 다시 검색하는 편이 정확합니다.

    2. 주택 유형을 정한다

    아파트를 원하는 사람이 빌라와 오피스텔을 포함한 서울 전체 매물을 기준으로 판단하면 실제 선택지가 과장됩니다.

    아파트, 빌라·다세대, 오피스텔을 각각 따로 보는 것이 좋습니다.

    3. 지역을 생활권 단위로 좁힌다

    서울 전체 → 자치구 → 역세권 또는 통근 가능한 동네 순으로 줄입니다.

    특정 자치구의 매물이 부족하다면 인접 자치구까지 넓혔을 때 실제 선택지가 얼마나 늘어나는지도 함께 확인할 수 있습니다.

    4. 예산을 적용한다

    같은 동네에 전세 매물이 100개 있더라도 내가 마련할 수 있는 보증금 범위에 들어오는 물건이 10개라면 실질 선택지는 10개입니다.

    따라서 단순 매물 건수보다 가격대별 분포가 중요합니다.

    5. 입주시점과 세부 조건을 마지막에 확인한다

    현재 세입자의 퇴거일, 입주 가능일, 면적, 층, 주차, 반려동물 여부처럼 개인에게 중요한 조건을 적용하면 다시 선택지가 줄어듭니다.

    결국 세입자가 체감하는 매물 수는 다음과 같은 방식으로 이해하는 편이 정확합니다.

    전체 전월세 매물 → 원하는 계약 형태 → 원하는 주택 유형 → 생활권 → 예산 → 입주시점·세부 조건

    서울 전체에 수만 건이 있다는 숫자와 실제로 방문할 후보가 몇 채밖에 없다는 경험이 동시에 나타나는 이유입니다.

    서울 전월세 매물을 조건별로 검색하며 실제 선택 가능한 집을 확인하는 세입자
    서울 전월세 매물을 조건별로 검색하며 실제 선택 가능한 집을 확인하는 세입자

    매물 숫자를 볼 때 가장 주의할 점

    부동산 시장에서 “매물 3만 건”, “전세 2만 건” 같은 숫자는 이해하기 쉽고 눈에 잘 띕니다.

    하지만 기준일과 범위를 빼놓으면 의미가 크게 달라집니다.

    최소한 다음 네 가지를 같이 확인하는 것이 좋습니다.

    확인 항목이유
    기준일매물은 수시로 등록·삭제됨
    주택유형아파트와 빌라·오피스텔의 시장이 다름
    거래유형전세와 월세를 합치면 전세 선택지가 과장될 수 있음
    지역·가격대서울 전체 수치가 개인의 실제 생활권을 설명하지 못함

    특히 플랫폼의 광고 매물 수와 국토교통부·서울시의 실제 거래량을 같은 지표처럼 비교하지 않는 것이 중요합니다.

    한쪽은 현재 시장에 표시된 매물의 스냅샷이고, 다른 한쪽은 계약이 체결·신고된 거래를 집계한 자료입니다.

    자주 묻는 질문

    서울 전월세 매물이 3만8천 건이면 매물이 충분한 것 아닌가요?

    그 숫자만으로는 판단하기 어렵습니다. 2026년 8월 4일 기준 3만8,356건은 서울 아파트의 전세와 월세를 합친 매물입니다. 이 가운데 전세는 2만803건이었고, 전세 매물은 2024년 같은 시점보다 21.8% 적었습니다.

    주택보급률이 100% 정도면 집이 부족하지 않은 것 아닌가요?

    주택보급률은 주택 재고와 가구 수를 비교하는 지표입니다. 특정 지역에서 지금 전세로 계약할 수 있는 매물의 수를 나타내지는 않습니다. 집주인이 거주하거나 기존 세입자가 갱신한 주택도 주택 재고에는 포함됩니다.

    전세보다 월세가 실제로 더 많아졌나요?

    서울 아파트 실제 거래에서는 2026년 6월 월세 거래 비중이 54.1%로 전세 45.9%를 넘어섰습니다. 다만 월별·주택유형별 비중은 달라질 수 있으므로 서울 전체 임대차 시장을 하나의 숫자로 일반화해서는 안 됩니다.

    서울 전체로 지역을 넓히면 집을 구하기 쉬워지나요?

    선택지는 늘어날 수 있지만 개인에게 가능한 통근시간, 학교, 가족 구성, 예산 등이 있기 때문에 서울 전체 매물이 모두 실질적인 후보가 되지는 않습니다. 지역을 넓힐 때는 인접 자치구와 대중교통 생활권을 기준으로 비교하는 편이 현실적입니다.

    앞으로도 전세 매물이 계속 줄어들까요?

    현재 자료만으로 향후 감소를 확정할 수는 없습니다. 2026년 4월보다 8월에는 전세 매물이 다시 늘었기 때문입니다. 다만 8월 기준 전세 매물은 2년 전보다 적고 월세 비중은 높아진 상태이므로, 이후 매물 구성과 거래비중을 함께 확인할 필요가 있습니다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-13

    서울 전세·월세 매물 수와 거래비중은 빠르게 변할 수 있습니다. 국토교통부·서울시의 월간 거래통계가 새로 발표되거나 서울 아파트 전세·월세 매물 구성이 크게 달라질 경우 다시 검토하는 것이 좋습니다.