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2026년 8월 13일 기준, 일반 상속인의 상속세 최고세율이 40%로 낮아졌거나 자녀공제가 5억원으로 늘어난 것은 아닙니다. 현재 상속세는 최고세율 50%, 일괄공제 5억원, 자녀공제 1인당 5천만원이 적용됩니다.

8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안도 아직 확정된 법이 아닙니다. 상속세 및 증여세법 개정안은 8월 4일부터 20일까지 입법예고 중입니다. 이번 안의 상속·증여세 분야 핵심은 일반 가구의 세율·자녀공제 변경보다 가업상속공제 재설계와 상장주식 ‘주가 누르기’ 방지 평가제도에 가깝습니다.

검색할 때 가장 먼저 구분해야 할 것은 ‘현행법’과 ‘정부 개정안’​입니다.

2026 상속세 개편, 무엇이 확정됐고 무엇이 아직 안 바뀌었나

구분	2026년 8월 13일 현재	2026 세제개편안	판단
일반 상속세 최고세율	50%	일반 최고세율 인하가 이번 개편안 핵심에 포함되지 않음	현행 50%
일괄공제	5억원	일반 일괄공제 확대가 이번 입법예고 주요 내용에 없음	현행 5억원
자녀공제	1인당 5천만원	일반 자녀공제 5억원 상향 내용 없음	현행 5천만원
배우자공제	최소 5억원, 실제 상속액 등에 따라 최대 30억원 범위	일반 배우자공제 전면 개편 내용 없음	현행 기준 적용
가업상속공제	기존 제도 적용	대상·요건·사후관리·공제한도 재설계안 발표	아직 정부안
상장주식 평가	현행 평가방식 적용	일정한 ‘주가 누르기’ 요건 충족 시 평가기간 확대 추진	아직 정부안

현행 세율과 공제는 국가법령정보센터와 국세청 안내에서 확인할 수 있습니다.

현재 실제 적용되는 상속세율은 10~50%

국세청이 안내하는 현행 상속세율은 다음과 같습니다.

상속세 과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	없음
1억원 초과~5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과~10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과~30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원 초과	50%	4억6천만원

따라서 인터넷에서 보이는 “2026년부터 최고세율 40% 확정”​이라는 설명을 현재 세법으로 받아들이면 안 됩니다.

혼선의 배경 중 하나는 2024년 정부 세법개정안입니다. 당시 정부는 최고세율을 50%에서 40%로 낮추고 자녀공제를 5천만원에서 5억원으로 높이는 방안을 발표했습니다. 그러나 2026년 현재 법령에는 그 수치가 반영되지 않았습니다. 현재 시행 중인 법률과 국세청 자료를 기준으로 판단해야 합니다.

일괄공제와 자녀공제도 현재 금액이 그대로다

일반 상속에서 많이 쓰이는 일괄공제는 현재 5억원입니다.

상속세 신고기한 내 신고하는 경우 기초공제 2억원과 다른 인적공제의 합계액, 또는 일괄공제 5억원 가운데 큰 금액을 적용하는 구조입니다. 현재 자녀공제는 자녀 1명당 5천만원입니다.

배우자가 생존해 있다면 배우자 상속공제도 별도로 검토합니다. 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 5억원보다 적으면 5억원이 적용되고, 실제 상속액이 그보다 많으면 법정 한도 안에서 실제 상속받은 금액을 기준으로 공제합니다. 최대 한도는 30억원입니다.

다만 “배우자와 자녀가 있으면 재산 10억원까지 무조건 세금이 없다”처럼 단정해서는 안 됩니다. 사전증여재산, 보험금, 추정상속재산, 채무, 재산평가 방식 등으로 과세가액이 달라질 수 있습니다. 국세청도 2026년 6월 안내에서 사전증여재산과 추정상속재산 등을 별도로 확인해야 한다고 설명했습니다.

그렇다면 8월 3일 발표된 2026 세제개편안에서 상속세는 무엇이 바뀌나

이번 세제개편안에 상속세 내용이 없는 것은 아닙니다. 다만 일반 가구의 세율과 일괄공제를 전면적으로 낮추는 개편으로 이해하면 방향이 달라집니다.

1. 가업상속공제를 다시 설계한다

정부 입법예고안은 가업상속공제 대상과 요건을 상당 폭 손질합니다.

정부안에는 가업을 전문 기술이나 경영상 노하우를 가진 기업으로 정의하고 심사절차를 두는 방안, 피상속인의 경영기간 요건 강화, 상속 후 사후관리 기간 연장 등이 포함됐습니다. 공제한도도 경영연수에 20억원을 곱하되 최대 1,000억원으로 계산하는 방식이 제시됐습니다.

정부안이 그대로 확정된다는 전제에서는 주요 가업상속공제 개편이 2027년 7월 1일 이후 상속개시분부터 적용되는 일정이 제시돼 있습니다. 다만 현재는 법률 확정 전이므로 시행 시점과 세부 요건이 국회 심의 과정에서 바뀔 가능성을 열어둬야 합니다.

2. 상속 직전 ‘주가 누르기’에 대한 평가방식을 강화한다

상장기업 최대주주가 상속·증여세 부담을 낮추기 위해 기업가치를 인위적으로 떨어뜨렸다고 판단되는 경우를 겨냥한 제도도 들어갔습니다.

입법예고안은 일정한 저평가 조건이나 주가 하락 조건과 기업가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 행위 등이 겹치고, 납세자가 주가 누르기가 아니었다는 점을 입증하지 못하면 상장주식 평가기간을 최대 6년 6개월까지 확대할 수 있도록 하는 방안을 담고 있습니다.

정부안 기준으로 관련 신설 규정은 2027년 4월 1일 이후 상속·증여분부터 적용하는 일정이 제시됐습니다. 역시 국회 통과 전이므로 아직 현행법으로 계산하면 안 됩니다.

날짜를 보면 ‘확정’인지 바로 구분할 수 있다

날짜	단계	의미
2026년 8월 3일	정부 세제개편안 발표	정책 방향과 정부안 공개
2026년 8월 4~20일	상증세법 개정안 입법예고	현재 단계
2026년 9월 예정	국무회의·국회 제출	법률 확정 전
국회 의결·공포 후	개정법 확정	최종 조문과 시행일 확인 필요
2027년 이후	항목별 예정 시행일	법안이 확정된 경우에만 적용

2026년 8월 13일 현재 국민참여입법센터에는 상속세 및 증여세법 일부개정법률안이 입법예고 상태로 올라와 있습니다. 의견 접수 기간도 8월 20일까지입니다.

따라서 8월 세제개편안을 보고 지금 발생한 상속에 새 기준을 곧바로 적용해서는 안 됩니다.

상속이 실제로 발생했다면 무엇을 기준으로 확인해야 하나

첫 번째는 상속개시일입니다. 세법은 어느 시점에 상속이 개시됐는지에 따라 적용 법령이 달라질 수 있습니다.

두 번째는 정부 보도자료가 아니라 현재 시행 중인 상속세 및 증여세법과 국세청 안내를 확인하는 것입니다.

세 번째는 공제액 하나만 보지 말고 다음 항목을 함께 확인해야 합니다.

• 상속개시 전 상속인에게 증여한 재산이 있는지
• 배우자가 실제로 얼마를 상속받는지
• 부동산·주식 등 재산을 어떤 가액으로 평가하는지
• 피상속인의 채무와 공과금이 얼마인지
• 금융재산공제나 동거주택 상속공제 대상인지
• 가업상속공제를 적용받는 기업인지

국세청은 상속세가 당장 발생하지 않는 것으로 보이더라도 재산평가나 과거 증여 내역 등에 따라 신고 여부를 따로 판단해야 한다고 안내하고 있습니다.

핵심 요약

2026 상속세 개편이 전면 확정됐다고 보면 안 됩니다.

2026년 8월 13일 현재 일반 상속에 적용되는 최고세율은 50%, 일괄공제는 5억원, 자녀공제는 1인당 5천만원​입니다.

8월 3일 발표된 세제개편안 중 상속·증여세 관련 핵심 변화는 가업상속공제 재설계와 상장주식 평가제도 강화 등이며, 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되고 있습니다. 아직 국회에서 확정된 법률이 아닙니다.

앞으로 봐야 할 날짜는 정부안 발표일이 아니라 국회 통과일, 법률 공포일, 각 조문의 실제 시행일​입니다.

이 내용은 2026년 8월 13일 기준 일반적인 세법 정보를 정리한 것으로, 개인별 상속세 계산이나 절세 자문을 의미하지 않습니다. 실제 세액은 가족관계, 사전증여, 재산평가, 채무, 거주자 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

FAQ

2026년 상속세 최고세율이 40%로 내려갔나요?

아닙니다. 2026년 8월 13일 현재 국세청과 국가법령정보센터에 확인되는 최고세율은 **50%**입니다. 40% 인하는 과거 정부 개정안에서 제시됐던 내용과 혼동하기 쉽습니다.

자녀공제가 2026년부터 1인당 5억원인가요?

아닙니다. 현행 국세청 안내상 자녀공제는 1인당 5천만원입니다.

상속세 일괄공제는 10억원으로 올랐나요?

현재 일괄공제는 5억원입니다. 배우자가 생존한 경우 별도의 배우자공제가 적용될 수 있어 두 제도를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

2026년 8월 세제개편안은 언제부터 적용되나요?

현재는 입법예고 단계라 일반적으로 바로 적용되지 않습니다. 정부안은 항목별로 2027년 이후 시행 시점을 제시하고 있지만 국회 심의와 공포를 거쳐야 최종 확정됩니다.

상속세가 0원으로 예상되면 신고하지 않아도 되나요?

재산평가, 사전증여재산, 추정상속재산 등 때문에 단순히 재산 총액만으로 판단하기 어렵습니다. 국세청은 상속세가 없더라도 신고가 향후 양도소득세와 재산가액 확인 등에 영향을 줄 수 있다고 안내합니다.

출처 및 참고자료

1. 국가법령정보센터 · 상속세 및 증여세법, 현행 법령 — 법제처, 확인일 2026-08-13
2. 국세청 · 상속세 세율 — 확인일 2026-08-13
3. 국세청 · 상속공제 항목별 설명 — 확인일 2026-08-13
4. 국민참여입법센터 · 상속세 및 증여세법 일부개정법률안 입법예고 — 재정경제부 공고, 2026-08-04
5. 재정경제부 · 2026년 세제개편안 주요 정책 — 2026-08-03 발표
6. 대한민국 정책브리핑 · 상속세 0원인데 신고? 안 하면 나중에 후회할 수 있습니다 — 2026-06-23
7. 법무법인 세종 · 2026년 세제개편안 II: 자산과세 분야 — 2026년 8월

중소기업에 취업한 청년이 소득세를 10년 동안 90% 감면받는 제도는 2026년 8월 11일 현재 시행 중인 제도가 아닙니다.

현재 시행 중인 제도는 청년이 요건을 충족하는 중소기업에 취업하면 5년간 소득세의 90%, 과세기간별 최대 200만 원​을 감면하는 방식입니다. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서는 근무하는 사업장의 지역에 따라 청년의 감면기간을 5년·6년·7년·10년으로 차등화하는 방안을 제시했습니다.

중요한 것은 현재 이 개편안이 정부입법예고 단계라는 점입니다. 재정경제부는 2026년 8월 4일부터 8월 20일까지 조세특례제한법 일부개정법률안에 대한 입법예고를 진행하고 있습니다. 따라서 지금 중소기업에 다닌다는 이유만으로 10년 감면이 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 5년 제도와 2026 세제개편안은 무엇이 다를까

가장 먼저 현행 제도와 정부 개편안을 분리해서 볼 필요가 있습니다.

구분	2026년 8월 현재 시행 중	2026 세제개편안
청년 감면율	90%	90% 유지
청년 감면기간	지역 관계없이 5년	지역에 따라 5·6·7·10년
연령	근로계약 체결일 기준 15~34세	동일
병역기간	최대 6년 연령 계산에서 차감	동일
감면 한도	과세기간별 200만 원	정부안에서 감면기간 중심 개편
지역 판단	감면기간에 영향 없음	근로를 제공하는 사업장 소재지 기준
현행 적용기한	2026년 12월 31일까지 취업	2029년 12월 31일까지 연장안
현재 법적 상태	시행 중	입법예고 중

현행 조세특례제한법 제30조는 청년의 경우 최초 취업일부터 5년간 소득세의 90%를 감면하고 과세기간별 한도를 200만 원으로 규정하고 있습니다. 국세청도 같은 기준을 안내하고 있습니다.

반면 정부 개편안은 감면율 90% 자체를 높이기보다 지방으로 갈수록 감면받을 수 있는 기간을 길게 만드는 구조입니다. 중소벤처기업부도 8월 7일 지방 소재 중소기업 취업자에 대해 감면기간과 감면율을 우대하는 방향으로 개정을 추진한다고 공식 발표했습니다.

중소기업 청년 소득세 감면 10년은 누가 받게 되나

정부가 제시한 지역 구분은 네 단계입니다.

1단계: 수도권

청년은 현행과 마찬가지로 5년간 90% 감면하는 안입니다.

2단계: 비수도권 광역시 등 또는 수도권 우대지역

청년 감면기간이 6년, 감면율은 90%입니다.

3단계: 기타 비수도권 또는 비수도권 광역시 등의 우대지역

감면기간이 7년, 감면율은 90%입니다.

4단계: 기타 비수도권 우대지역

가장 높은 우대가 적용되는 지역에서는 청년의 감면기간이 10년, 감면율은 90%로 제시됐습니다.

사업장 지역 구분	청년 감면기간	감면율
수도권	5년	90%
비수도권 광역시 등·수도권 우대지역	6년	90%
기타 비수도권·비수도권 광역시 등 우대지역	7년	90%
기타 비수도권 우대지역	10년	90%

여기서 주의해야 할 부분이 있습니다.

‘지방에 있는 중소기업이면 모두 10년’이 아닙니다.

또 현재 지정된 인구감소지역에 있다는 이유만으로 무조건 10년 대상이라고 단정하는 것도 이릅니다. 입법예고안은 인구감소 가능성과 경제·사회 여건 등을 반영한 ‘우대지역’의 구체적인 범위를 대통령령에서 정하도록 하고 있습니다.

따라서 자신의 회사 주소만 보고 지금 10년 대상인지 확정하는 것은 불가능합니다. 법률이 국회를 통과한 뒤 시행령에서 세부 지역이 확정되는지를 다시 확인해야 합니다.

거주지가 아니라 ‘회사 사업장 위치’가 기준

이번 개편안에서 검색자가 가장 놓치기 쉬운 부분입니다.

지방에 거주한다고 해서 감면기간이 자동으로 늘어나는 구조가 아닙니다. 정부안은 근로자가 실제로 근로를 제공하는 사업장의 소재지를 기준으로 지방 우대를 적용하도록 설계했습니다.

예를 들어 서울에 거주하면서 비수도권 사업장에서 근무하는 경우와, 지방에 거주하지만 수도권 사업장에서 근무하는 경우의 적용 기준이 달라질 수 있습니다.

다만 실제 사업장 판정 방식과 지역별 세부 구분은 최종 법률 및 시행령을 확인해야 합니다.

언제부터 10년 감면안이 적용될까

정부 세제개편 상세자료에서 제시한 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 취업해 소득을 지급받는 분부터입니다.

동시에 정부안에는 2026년 과세기간에 현행 중소기업 취업자 감면을 적용받은 경우 개정 규정을 적용하는 경과조치도 제시되어 있습니다.

이 부분 때문에 “2026년에 이미 중소기업에 취업해 있는 사람은 무조건 제외된다”고 단정해서도 안 됩니다.

다만 경과조치가 실제로 어떤 근로자에게 어느 기간까지 적용될지는 최종 개정 법률과 시행령을 기준으로 다시 판단해야 합니다.

현재 진행 상황을 날짜순으로 보면

날짜	진행 내용	의미
2026년 8월 3일	정부 2026년 세제개편안 발표	5·6·7·10년 지역 차등안 공개
2026년 8월 4일	조세특례제한법 일부개정안 입법예고 시작	실제 법 개정 절차 진행
2026년 8월 20일	입법예고 종료 예정	의견 수렴 후 정부안 정비
이후	국회 심사 필요	통과 여부·내용 변경 가능
2027년 1월 1일	정부안의 주요 적용 기준일	법 개정 완료가 전제

재정경제부는 8월 3일 세제개편안을 공식 발표했고, 다음 날인 8월 4일부터 실제 조세특례제한법 개정안 입법예고를 시작했습니다. 8월 11일 현재 입법예고 기간은 아직 진행 중입니다.

지금 시행 중인 청년 소득세 감면 조건

10년 개편안과 별개로 현재 받을 수 있는 제도부터 확인해야 합니다.

국세청의 현행 안내 기준으로 청년은 근로계약 체결일 현재 15세 이상 34세 이하여야 합니다.

병역을 이행한 경우에는 병역기간을 연령 계산에서 차감할 수 있으며 최대 6년까지 인정됩니다.

현재 청년 기준

• 근로계약 체결일 기준 15~34세
• 병역 이행기간은 최대 6년까지 연령에서 차감
• 감면대상 중소기업에 취업
• 청년은 5년간 소득세 90% 감면
• 과세기간별 감면 한도 200만 원
• 임원이나 최대주주·대표자와 일정한 특수관계에 있는 사람 등은 제외될 수 있음

또 회사가 단순히 ‘규모가 작은 회사’라는 이유만으로 대상이 되는 것은 아닙니다.

중소기업기본법상 중소기업이어야 하고, 조세특례제한법 시행령에서 정한 감면대상 업종을 주된 사업으로 영위해야 합니다. 국세청은 2025년 2월 28일 이후 취업자의 경우 통관업, 가상자산 매매·중개업, 수의업, 부동산 임대업 등을 감면대상 업종에서 제외한다고 안내하고 있습니다.

‘연봉 5,500만 원 이하만 가능’이라는 조건은?

온라인에서 중소기업 청년 소득세 감면을 검색하다 보면 총급여 5,500만 원 이하라는 설명을 접할 수 있습니다.

하지만 2026년 8월 현재 국세청의 중소기업 취업자 소득세 감면 안내와 조세특례제한법 제30조의 청년 요건에는 별도의 ‘총급여 5,500만 원 이하’ 조건이 제시되어 있지 않습니다.

다른 청년 세제지원 제도의 소득요건이 섞여 작성된 정보와 구분해서 확인할 필요가 있습니다.

자신의 감면 가능 여부는 연봉 숫자 하나가 아니라 나이, 취업일, 회사의 중소기업 해당 여부, 업종, 제외 대상 여부​를 함께 확인해야 합니다.

10년이면 최대 2,000만 원을 무조건 돌려받나

그렇게 계산하면 안 됩니다.

현행 제도의 감면 한도는 과세기간별 200만 원이고 청년 감면율은 90%입니다. 그러나 200만 원은 매년 현금으로 지급되는 지원금이 아니라 실제로 부담할 소득세에서 감면되는 세액의 한도입니다.

따라서 자신의 원래 소득세 부담이 적다면 200만 원 전부를 감면받지 못할 수 있습니다.

10년이라는 숫자만 곱해 “무조건 2,000만 원 환급”이라고 표현하는 것은 적절하지 않습니다. 최종 개정법에서 연간 한도가 어떻게 유지되는지도 다시 확인해야 합니다.

2026년에 이미 감면받고 있다면 무엇을 해야 할까

현재 대상자라면 개정 법률을 기다리면서 기존 감면 신청을 미룰 이유는 없습니다.

현행 국세청 안내에 따르면 근로자가 중소기업 취업자 소득세 감면신청서를 회사에 제출하고, 회사가 중소기업 취업자 소득세 감면명세서를 세무서에 제출하는 방식입니다.

현재 신청하지 않은 상태라면 먼저 자신의 현행 5년 감면 대상 여부를 확인하는 것이 순서입니다.

개편안이 최종 확정된 뒤에는 다음 항목을 다시 확인해야 합니다.

2027년 시행 전 체크리스트

• 조세특례제한법 개정안이 실제 국회를 통과했는가
• 최종 청년 감면기간이 5·6·7·10년 구조로 확정됐는가
• 현재 근무 사업장이 어느 지역 등급에 해당하는가
• ‘우대지역’의 세부 명단이 시행령으로 확정됐는가
• 2026년 감면 적용자에 대한 경과조치가 최종 법률에도 유지됐는가
• 과세기간별 감면 한도에 변화가 있는가
• 회사가 감면대상 중소기업 및 업종에 해당하는가

이번 개편의 핵심은 ‘90%→더 높은 감면율’이 아니다

청년 기준으로 보면 이번 개편안의 핵심은 감면율을 90%보다 높이는 것이 아닙니다.

90% 감면율은 유지하면서 근무지역에 따라 감면기간을 최대 두 배로 늘리는 것이 핵심입니다. 정책브리핑과 세제개편 상세자료 모두 수도권 5년, 비수도권 광역시 등 6년, 기타 비수도권 7년, 우대지역 최대 10년 구조를 설명하고 있습니다.

따라서 검색할 때도 ‘중소기업 청년 소득세 감면 90%’만 확인하기보다 앞으로는 회사 사업장 지역과 감면기간을 같이 확인해야 합니다.

핵심 요약

2026년 8월 11일 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 현재 법은 청년 5년·90% 감면입니다.
2. 과세기간별 감면 한도는 현행 200만 원입니다.
3. 정부는 2026년 세제개편안에서 감면기간을 사업장 소재지에 따라 5·6·7·10년으로 나누는 방안을 발표했습니다.
4. 최대 10년이 가능한 곳은 정부안상 가장 높은 지방 우대지역입니다.
5. 구체적인 우대지역은 아직 최종 확정되지 않았습니다.
6. 2026년 8월 11일 현재 법률안은 입법예고 중이며 시행 중인 제도가 아닙니다.
7. 정부안 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 취업·소득 지급분부터이며, 2026년 감면 적용자를 위한 경과조치도 제시돼 있습니다.

세제개편안만 보고 취업·이직 시기나 근무지를 결정하기보다는 최종 법률과 시행령이 확정된 뒤 자신의 회사와 근무 사업장이 어떤 기준에 해당하는지 확인하는 것이 안전합니다.

FAQ

Q1. 지금 지방 중소기업에 취업하면 바로 10년 감면을 받을 수 있나요?

아닙니다. 2026년 8월 11일 현재 시행 중인 청년 감면기간은 5년입니다. 10년은 정부가 발표해 입법예고 중인 개편안의 최대 감면기간입니다.

Q2. 모든 비수도권 중소기업이 10년 대상인가요?

아닙니다. 정부안은 비수도권도 여러 단계로 구분해 6년·7년·10년을 차등 적용하도록 설계했습니다. 구체적인 우대지역은 대통령령에서 정할 예정입니다.

Q3. 지방에 살고 서울 회사에 다니면 지방 우대를 받을 수 있나요?

정부안은 주소지가 아니라 근로를 제공하는 사업장의 소재지를 기준으로 합니다. 따라서 거주지역만으로 지방 우대 여부를 판단할 수 없습니다.

Q4. 2026년에 이미 소득세 감면을 받고 있는 사람은 어떻게 되나요?

정부 상세자료에는 2026년 과세기간에 현행 감면을 적용받은 경우 개정 규정을 적용한다는 경과조치가 포함돼 있습니다. 다만 아직 개정안이 확정된 것은 아니므로 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.

Q5. 소득세 90% 감면이면 매년 200만 원씩 받는 건가요?

아닙니다. 200만 원은 현행 과세기간별 감면세액 한도입니다. 실제 납부할 소득세가 그보다 적으면 감면액도 그 범위 안에서 결정됩니다.

출처 및 참고자료

1. 재정경제부, 「2026년 세제개편안 발표」, 2026.08.03
2. 국민참여입법센터, 「조세특례제한법 일부개정법률안 입법예고」, 2026.08.04
3. 국가법령정보센터, 「조세특례제한법 제30조 중소기업 취업자에 대한 소득세 감면」
4. 국세청, 「중소기업 취업자 소득세 감면」
5. 중소벤처기업부, 「중소·벤처 성장지원과 온기 확산을 ’26년도 세제개편으로 이어나가겠습니다」, 2026.08.07
6. 대한민국 정책브리핑, 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」, 2026.08.03
7. 세정신문, 「Ⅱ. 민생·지방 지원」, 2026.08.05

2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에는 주택 양도소득세 장기보유특별공제를 실제 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 담겼다. 발표 직후 “2028년 전에 집을 팔아야 한다”, “1주택 비과세도 없어진다”는 해석이 퍼졌지만, 두 문장 모두 그대로 받아들이면 부정확하다.

정부안은 아직 법률로 확정되지 않았다. 2026년 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되고 있으며, 이후 국무회의와 국회 심의를 거쳐야 한다. 국회 논의 과정에서 시행시기나 공제율, 예외 조건이 달라질 수 있다.

다만 정부안이 원안대로 통과된다는 가정 아래에서는 매도 시점에 따라 공제율 차이가 생긴다. 특히 집을 오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 1주택자는 2028년 이후 양도세 계산을 미리 점검할 필요가 있다.

먼저 확인할 결론

2027년 말까지 모든 1주택자가 집을 팔아야 하는 것은 아니다.

정부안대로 시행되면 1세대 1주택자의 공제 방식은 다음과 같이 바뀐다.

양도 시점	거주기간 공제	보유기간 공제	최대 공제율	공제액 한도
2027년 12월 31일까지	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%	80%	없음
2028년 1월 1일~12월 31일	연 6%, 최대 60%	연 2%, 최대 20%	80%	20억원
2029년 1월 1일 이후	연 8%, 최대 80%	없음	80%	10억원

2028년은 보유공제가 즉시 사라지는 해가 아니라, 보유 중심에서 거주 중심으로 넘어가는 과도기다. 보유기간 공제가 완전히 빠지는 시점은 정부안 기준 2029년부터다.

1주택 비과세와 장기보유특별공제는 다른 제도다

가장 먼저 구분해야 할 것은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제다.

현행 제도에서는 1세대가 국내에 주택 한 채를 보유하고 법정 보유·거주 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하 부분에 대해 비과세를 적용한다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과 비율에 해당하는 부분이 과세 대상이 된다.

장기보유특별공제는 이렇게 계산된 과세 대상 양도차익에서 일정 금액을 추가로 빼주는 제도다.

따라서 이번 개편안이 장기보유특별공제를 바꾼다고 해서 1세대 1주택 비과세가 곧바로 폐지되는 것은 아니다. 정부안에는 1주택 비과세 제도를 없애는 내용이 포함돼 있지 않다.

다만 양도가액이 12억원을 넘거나 비과세 요건을 충족하지 못해 양도차익이 과세되는 경우에는 장기거주 소득공제 개편의 영향을 받을 수 있다.

2028년보다 2029년 변화가 더 크다

집을 10년 보유했지만 실제 거주하지 않았다고 가정해 보자.

현행 방식에서는 보유기간에 따라 최대 40% 공제를 받을 수 있다. 정부안이 시행되면 2028년에는 보유기간 공제가 최대 20%로 줄고, 2029년부터는 보유기간만으로 받을 수 있는 공제가 없어진다.

반대로 10년 동안 계속 거주한 1세대 1주택자는 2029년 이후에도 최대 공제율 80%를 유지한다. 달라지는 부분은 공제율보다 공제액 상한이다.

보유·거주 사례	2027년까지	2028년	2029년 이후
10년 보유·거주 없음	40%	20%	0%
10년 보유·5년 거주	60%	50%	40%
10년 보유·10년 거주	80%	80%	80%

표는 정부안의 연도별 공제율을 단순 적용한 비교다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 양도가액, 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간 인정 여부에 따라 달라진다.

20억원·10억원은 집값 기준이 아니다

정부안에 등장하는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원은 주택가격 기준이 아니다.

장기거주 소득공제로 차감할 수 있는 공제액의 상한이다.

예를 들어 계산상 장기거주 소득공제액이 15억원이라면 2028년에는 전액 공제할 수 있지만, 2029년 이후에는 10억원까지만 공제하는 구조다. 계산된 공제액이 10억원보다 적다면 상한 신설로 인한 직접적인 차이는 발생하지 않는다.

한도는 다음 두 기준을 모두 적용한다.

• 한 사람이 한 해에 받을 수 있는 인별 연간 한도
• 한 채의 주택에 적용되는 양도 물건별 한도

공동소유 주택은 지분율에 따라 물건별 한도를 나누고, 한 채를 여러 해에 걸쳐 분할 양도하면 분할 양도 비율에 따라 한도를 나누도록 설계됐다.

이 때문에 공제액 상한은 일반적인 중저가 주택보다 양도차익이 매우 큰 초고가주택에 더 직접적인 영향을 줄 가능성이 크다. 다만 실거주하지 않은 1주택자는 공제액이 상한에 이르지 않더라도 보유공제 축소 자체의 영향을 받을 수 있다.

“9억원까지 과세 제외”는 종부세와 혼동하기 쉽다

댓글과 온라인 설명에서는 9억원, 12억원, 14억원이 함께 등장한다. 이 숫자는 같은 기준이 아니다.

• 양도소득세 1세대 1주택 고가주택 판단: 현행 양도가액 12억원
• 현행 종합부동산세 1세대 1주택 기본공제: 공시가격 12억원
• 정부안의 비거주 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 9억원
• 정부안의 거주용 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 14억원

양도세는 집을 팔 때 발생한 양도차익에 부과하고, 종부세는 매년 6월 1일 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단한다. 종부세의 9억원 기준을 양도세 비과세 기준으로 해석해서는 안 된다.

매도 시기를 점검할 필요가 큰 경우

다음 조건에 가까울수록 2027년, 2028년, 2029년 예상 세액을 나누어 계산할 필요가 있다.

오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자

정부안의 가장 직접적인 영향 대상이다. 현행 보유기간 공제가 2028년 축소되고 2029년 폐지되기 때문이다.

직장, 자녀 교육, 부모 봉양 등의 이유로 다른 지역에 거주하면서 본인 소유 주택을 임대해 온 경우가 여기에 포함될 수 있다.

정부안에는 취학, 근무상 형편, 장기 치료·요양, 해외 근무, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 이사한 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 들어 있다. 다만 이전하기 전 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 붙는다.

양도가액과 양도차익이 큰 실거주 1주택자

10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제율은 유지되지만, 2028년부터 공제액 상한이 생긴다. 양도차익이 커서 계산된 공제액이 10억원 또는 20억원을 넘는 경우에는 매도연도에 따라 차이가 커질 수 있다.

공동소유 또는 분할양도를 계획하는 경우

공제한도가 단순히 소유자 한 명당 10억원씩 무조건 적용되는 것은 아니다. 정부안은 인별 연간 한도와 물건별 한도를 함께 적용하고 공동소유 지분에 따라 물건별 한도를 나누도록 했다.

취득 당시 조정대상지역이었던 주택

1세대 1주택 비과세의 거주요건과 장기거주 소득공제의 거주기간은 같은 개념처럼 보이지만 적용 목적이 다르다. 정부안에서 부득이한 사유로 비거주기간을 인정하는 특례도 장기거주 공제율 계산에는 적용되지만, 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주요건까지 자동 충족시키는 것은 아니다.

다가구주택·빌라·오피스텔도 확인해야 한다

이번 정부안은 아파트만을 대상으로 하지 않는다. 세법상 주택에 해당하면 장기거주 소득공제 개편 대상이 될 수 있다.

다가구주택은 원칙적으로 독립된 가구별 공간을 각각 주택으로 보지만, 건물 전체를 구분하지 않고 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 전체를 한 채로 볼 수 있다.

빌라로 통칭되는 다세대주택은 개별 호실이 각각 등기되는 경우가 많아 보유 호실별로 주택 수를 판단한다.

오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라는 이유만으로 항상 주택에서 제외되지 않는다. 실제로 상시 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대했다면 양도소득세에서 주택으로 판단될 수 있다.

따라서 건물 명칭만으로 적용 여부를 결정하면 안 된다. 등기 형태, 임대차계약, 전입신고, 전기·가스 사용 상태, 실제 사용 용도 등을 함께 판단해야 한다.

2027년 말 매도가 무조건 정답은 아니다

보유공제가 줄어드는 사람에게는 2027년 양도가 세금 측면에서 유리할 가능성이 있다. 그러나 세금만으로 매도 시기를 결정하면 다른 비용을 놓칠 수 있다.

• 1세대 1주택 비과세 요건을 아직 충족하지 못했는지
• 현재 매도하면 보유·거주기간이 몇 년으로 인정되는지
• 임차인의 계약 종료 시점과 실제 인도 가능일
• 중개보수, 이사비, 대출 중도상환수수료
• 매도 후 대체주택 취득 비용과 취득세
• 2027년과 2028년의 예상 매매가격 차이
• 공동명의자의 다른 양도자산과 연간 공제한도
• 국회 심의 과정에서 정부안이 수정될 가능성

특히 매매계약일과 세법상 양도시점이 항상 같지는 않다. 잔금일과 소유권 이전등기일 등 실제 거래 조건에 따라 적용연도가 달라질 수 있으므로 연말 계약은 일정을 세밀하게 잡아야 한다.

매도 판단 전 정리할 자료

예상 세액을 비교하려면 다음 자료가 필요하다.

1. 최초 취득계약서와 실제 취득가액
2. 취득세·법무사비·중개보수 증빙
3. 확장·샷시·난방공사 등 자본적 지출 증빙
4. 주민등록초본의 전입·전출 이력
5. 임대차계약서
6. 재건축·재개발 전후 취득 및 입주 자료
7. 증여·상속·공동명의 변경 내역
8. 세대원이 보유한 다른 주택과 주거용 오피스텔
9. 예상 양도가액과 매도 희망 시점

같은 가격에 취득하고 같은 가격에 팔더라도 인정되는 필요경비와 거주기간이 다르면 세액 차이가 커질 수 있다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세가 2028년에 없어지나요?

정부가 발표한 2026 세제개편안에는 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 내용이 확인되지 않는다. 개편 대상은 과세되는 양도차익에 적용하는 장기보유특별공제의 공제 방식과 한도다.

실거주하지 않은 1주택자는 2027년 안에 팔아야 하나요?

보유기간 공제만 많이 받고 있는 경우에는 2028년 이후 공제율이 낮아질 수 있다. 하지만 양도가액이 12억원 이하이면서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 실제 양도차익이 얼마인지에 따라 세금 영향이 없거나 작을 수도 있다.

2028년에 팔면 장기보유 공제를 전혀 못 받나요?

정부안 기준으로는 아니다. 2028년에는 거주기간 연 6%, 보유기간 연 2%를 적용한다. 보유기간 공제가 없어지는 시점은 2029년 이후다.

다가구주택도 실거주 여부를 따지나요?

세법상 주택에 해당하면 실거주기간을 따질 수 있다. 다가구주택은 구분된 공간별로 매도하는지, 건물 전체를 하나의 단위로 매도하는지에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있다.

직장 때문에 다른 지역에서 산 기간도 비거주로 보나요?

정부안에는 직장 변경·전근, 취학, 장기 치료, 해외 근무, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 주거를 옮긴 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 포함돼 있다. 다만 이전 전 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 있으며, 이 특례가 1주택 비과세의 별도 거주요건까지 대신하는 것은 아니다.

출처 및 참고자료

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 발표」, 2026-08-03
  https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809
• 재정경제부, 「소득세법 일부개정법률안 입법예고」, 2026-08-04
  https://mofe.go.kr/lw/lap/detailTbPrvntcView.do?menuNo=7050300&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000055&searchNttId1=MOSF_000000000078822
• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 한눈에 보는 정책」, 2026-08-03 발표안
  https://www.mofe.go.kr/2026/taxlaw.do
• 국가법령정보센터, 「소득세법 제95조 양도소득금액과 장기보유 특별공제액」, 2026-07-01 시행
  https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1031982845
• 삼일회계법인, 「Tax News Flash: 2026년 세제개편안」, 2026-08-03
  https://www.pwc.com/kr/ko/insights/tax-news-flash/samilpwc_tax-news-flash_260803_kr.pdf
• 연합뉴스, 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」, 2026-08-03
  https://www.yna.co.kr/view/AKR20260803078700002
• 국세청, 「부동산 세금 체크포인트 확인하세요」, 2025-03-24
  https://nts.go.kr/webtv/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=10675&nttSn=1341572

조사 및 업데이트 기준일

2026-08-05 기준으로 정부 발표안, 입법예고안, 현행 소득세법을 대조했다. 국회에 법률안이 제출되거나 국회 심의 과정에서 공제율·공제한도·시행일·거주기간 예외가 변경되면 내용을 다시 검토해야 한다.