2026 세제개편안 1주택 장기보유특별공제, 2028년 전에 팔아야 할까

2026 세제개편안에 따른 2027년부터 2029년까지 1주택 장기보유특별공제율 변화를 보여주는 이미지

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2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에는 주택 양도소득세 장기보유특별공제를 실제 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 담겼다. 발표 직후 “2028년 전에 집을 팔아야 한다”, “1주택 비과세도 없어진다”는 해석이 퍼졌지만, 두 문장 모두 그대로 받아들이면 부정확하다.

정부안은 아직 법률로 확정되지 않았다. 2026년 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되고 있으며, 이후 국무회의와 국회 심의를 거쳐야 한다. 국회 논의 과정에서 시행시기나 공제율, 예외 조건이 달라질 수 있다.

다만 정부안이 원안대로 통과된다는 가정 아래에서는 매도 시점에 따라 공제율 차이가 생긴다. 특히 집을 오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 1주택자는 2028년 이후 양도세 계산을 미리 점검할 필요가 있다.

먼저 확인할 결론

2027년 말까지 모든 1주택자가 집을 팔아야 하는 것은 아니다.

정부안대로 시행되면 1세대 1주택자의 공제 방식은 다음과 같이 바뀐다.

양도 시점거주기간 공제보유기간 공제최대 공제율공제액 한도
2027년 12월 31일까지연 4%, 최대 40%연 4%, 최대 40%80%없음
2028년 1월 1일~12월 31일연 6%, 최대 60%연 2%, 최대 20%80%20억원
2029년 1월 1일 이후연 8%, 최대 80%없음80%10억원

2028년은 보유공제가 즉시 사라지는 해가 아니라, 보유 중심에서 거주 중심으로 넘어가는 과도기다. 보유기간 공제가 완전히 빠지는 시점은 정부안 기준 2029년부터다.

1주택 비과세와 장기보유특별공제는 다른 제도다

가장 먼저 구분해야 할 것은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제다.

현행 제도에서는 1세대가 국내에 주택 한 채를 보유하고 법정 보유·거주 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하 부분에 대해 비과세를 적용한다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과 비율에 해당하는 부분이 과세 대상이 된다.

장기보유특별공제는 이렇게 계산된 과세 대상 양도차익에서 일정 금액을 추가로 빼주는 제도다.

따라서 이번 개편안이 장기보유특별공제를 바꾼다고 해서 1세대 1주택 비과세가 곧바로 폐지되는 것은 아니다. 정부안에는 1주택 비과세 제도를 없애는 내용이 포함돼 있지 않다.

다만 양도가액이 12억원을 넘거나 비과세 요건을 충족하지 못해 양도차익이 과세되는 경우에는 장기거주 소득공제 개편의 영향을 받을 수 있다.

2028년보다 2029년 변화가 더 크다

집을 10년 보유했지만 실제 거주하지 않았다고 가정해 보자.

현행 방식에서는 보유기간에 따라 최대 40% 공제를 받을 수 있다. 정부안이 시행되면 2028년에는 보유기간 공제가 최대 20%로 줄고, 2029년부터는 보유기간만으로 받을 수 있는 공제가 없어진다.

반대로 10년 동안 계속 거주한 1세대 1주택자는 2029년 이후에도 최대 공제율 80%를 유지한다. 달라지는 부분은 공제율보다 공제액 상한이다.

보유·거주 사례2027년까지2028년2029년 이후
10년 보유·거주 없음40%20%0%
10년 보유·5년 거주60%50%40%
10년 보유·10년 거주80%80%80%

표는 정부안의 연도별 공제율을 단순 적용한 비교다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 양도가액, 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간 인정 여부에 따라 달라진다.

20억원·10억원은 집값 기준이 아니다

정부안에 등장하는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원은 주택가격 기준이 아니다.

장기거주 소득공제로 차감할 수 있는 공제액의 상한이다.

예를 들어 계산상 장기거주 소득공제액이 15억원이라면 2028년에는 전액 공제할 수 있지만, 2029년 이후에는 10억원까지만 공제하는 구조다. 계산된 공제액이 10억원보다 적다면 상한 신설로 인한 직접적인 차이는 발생하지 않는다.

한도는 다음 두 기준을 모두 적용한다.

  • 한 사람이 한 해에 받을 수 있는 인별 연간 한도
  • 한 채의 주택에 적용되는 양도 물건별 한도

공동소유 주택은 지분율에 따라 물건별 한도를 나누고, 한 채를 여러 해에 걸쳐 분할 양도하면 분할 양도 비율에 따라 한도를 나누도록 설계됐다.

이 때문에 공제액 상한은 일반적인 중저가 주택보다 양도차익이 매우 큰 초고가주택에 더 직접적인 영향을 줄 가능성이 크다. 다만 실거주하지 않은 1주택자는 공제액이 상한에 이르지 않더라도 보유공제 축소 자체의 영향을 받을 수 있다.

“9억원까지 과세 제외”는 종부세와 혼동하기 쉽다

댓글과 온라인 설명에서는 9억원, 12억원, 14억원이 함께 등장한다. 이 숫자는 같은 기준이 아니다.

  • 양도소득세 1세대 1주택 고가주택 판단: 현행 양도가액 12억원
  • 현행 종합부동산세 1세대 1주택 기본공제: 공시가격 12억원
  • 정부안의 비거주 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 9억원
  • 정부안의 거주용 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 14억원

양도세는 집을 팔 때 발생한 양도차익에 부과하고, 종부세는 매년 6월 1일 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단한다. 종부세의 9억원 기준을 양도세 비과세 기준으로 해석해서는 안 된다.

매도 시기를 점검할 필요가 큰 경우

다음 조건에 가까울수록 2027년, 2028년, 2029년 예상 세액을 나누어 계산할 필요가 있다.

오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자

정부안의 가장 직접적인 영향 대상이다. 현행 보유기간 공제가 2028년 축소되고 2029년 폐지되기 때문이다.

직장, 자녀 교육, 부모 봉양 등의 이유로 다른 지역에 거주하면서 본인 소유 주택을 임대해 온 경우가 여기에 포함될 수 있다.

정부안에는 취학, 근무상 형편, 장기 치료·요양, 해외 근무, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 이사한 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 들어 있다. 다만 이전하기 전 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 붙는다.

양도가액과 양도차익이 큰 실거주 1주택자

10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제율은 유지되지만, 2028년부터 공제액 상한이 생긴다. 양도차익이 커서 계산된 공제액이 10억원 또는 20억원을 넘는 경우에는 매도연도에 따라 차이가 커질 수 있다.

공동소유 또는 분할양도를 계획하는 경우

공제한도가 단순히 소유자 한 명당 10억원씩 무조건 적용되는 것은 아니다. 정부안은 인별 연간 한도와 물건별 한도를 함께 적용하고 공동소유 지분에 따라 물건별 한도를 나누도록 했다.

취득 당시 조정대상지역이었던 주택

1세대 1주택 비과세의 거주요건과 장기거주 소득공제의 거주기간은 같은 개념처럼 보이지만 적용 목적이 다르다. 정부안에서 부득이한 사유로 비거주기간을 인정하는 특례도 장기거주 공제율 계산에는 적용되지만, 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주요건까지 자동 충족시키는 것은 아니다.

다가구주택·빌라·오피스텔도 확인해야 한다

이번 정부안은 아파트만을 대상으로 하지 않는다. 세법상 주택에 해당하면 장기거주 소득공제 개편 대상이 될 수 있다.

다가구주택은 원칙적으로 독립된 가구별 공간을 각각 주택으로 보지만, 건물 전체를 구분하지 않고 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 전체를 한 채로 볼 수 있다.

빌라로 통칭되는 다세대주택은 개별 호실이 각각 등기되는 경우가 많아 보유 호실별로 주택 수를 판단한다.

오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라는 이유만으로 항상 주택에서 제외되지 않는다. 실제로 상시 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대했다면 양도소득세에서 주택으로 판단될 수 있다.

따라서 건물 명칭만으로 적용 여부를 결정하면 안 된다. 등기 형태, 임대차계약, 전입신고, 전기·가스 사용 상태, 실제 사용 용도 등을 함께 판단해야 한다.

2026 세제개편안에 따른 2027년부터 2029년까지 1주택 장기보유특별공제율 변화를 보여주는 이미지
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2027년 말 매도가 무조건 정답은 아니다

보유공제가 줄어드는 사람에게는 2027년 양도가 세금 측면에서 유리할 가능성이 있다. 그러나 세금만으로 매도 시기를 결정하면 다른 비용을 놓칠 수 있다.

  • 1세대 1주택 비과세 요건을 아직 충족하지 못했는지
  • 현재 매도하면 보유·거주기간이 몇 년으로 인정되는지
  • 임차인의 계약 종료 시점과 실제 인도 가능일
  • 중개보수, 이사비, 대출 중도상환수수료
  • 매도 후 대체주택 취득 비용과 취득세
  • 2027년과 2028년의 예상 매매가격 차이
  • 공동명의자의 다른 양도자산과 연간 공제한도
  • 국회 심의 과정에서 정부안이 수정될 가능성

특히 매매계약일과 세법상 양도시점이 항상 같지는 않다. 잔금일과 소유권 이전등기일 등 실제 거래 조건에 따라 적용연도가 달라질 수 있으므로 연말 계약은 일정을 세밀하게 잡아야 한다.

매도 판단 전 정리할 자료

예상 세액을 비교하려면 다음 자료가 필요하다.

  1. 최초 취득계약서와 실제 취득가액
  2. 취득세·법무사비·중개보수 증빙
  3. 확장·샷시·난방공사 등 자본적 지출 증빙
  4. 주민등록초본의 전입·전출 이력
  5. 임대차계약서
  6. 재건축·재개발 전후 취득 및 입주 자료
  7. 증여·상속·공동명의 변경 내역
  8. 세대원이 보유한 다른 주택과 주거용 오피스텔
  9. 예상 양도가액과 매도 희망 시점

같은 가격에 취득하고 같은 가격에 팔더라도 인정되는 필요경비와 거주기간이 다르면 세액 차이가 커질 수 있다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세가 2028년에 없어지나요?

정부가 발표한 2026 세제개편안에는 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 내용이 확인되지 않는다. 개편 대상은 과세되는 양도차익에 적용하는 장기보유특별공제의 공제 방식과 한도다.

실거주하지 않은 1주택자는 2027년 안에 팔아야 하나요?

보유기간 공제만 많이 받고 있는 경우에는 2028년 이후 공제율이 낮아질 수 있다. 하지만 양도가액이 12억원 이하이면서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 실제 양도차익이 얼마인지에 따라 세금 영향이 없거나 작을 수도 있다.

2028년에 팔면 장기보유 공제를 전혀 못 받나요?

정부안 기준으로는 아니다. 2028년에는 거주기간 연 6%, 보유기간 연 2%를 적용한다. 보유기간 공제가 없어지는 시점은 2029년 이후다.

다가구주택도 실거주 여부를 따지나요?

세법상 주택에 해당하면 실거주기간을 따질 수 있다. 다가구주택은 구분된 공간별로 매도하는지, 건물 전체를 하나의 단위로 매도하는지에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있다.

직장 때문에 다른 지역에서 산 기간도 비거주로 보나요?

정부안에는 직장 변경·전근, 취학, 장기 치료, 해외 근무, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 주거를 옮긴 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 포함돼 있다. 다만 이전 전 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 있으며, 이 특례가 1주택 비과세의 별도 거주요건까지 대신하는 것은 아니다.

출처 및 참고자료

조사 및 업데이트 기준일

2026-08-05 기준으로 정부 발표안, 입법예고안, 현행 소득세법을 대조했다. 국회에 법률안이 제출되거나 국회 심의 과정에서 공제율·공제한도·시행일·거주기간 예외가 변경되면 내용을 다시 검토해야 한다.

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