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2026년 8월 발표된 양도소득세 개편안에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 아직 확정된 세법이 아니라는 점입니다.

2026년 8월 20일 현재 정부의 소득세법 개정안은 입법예고 단계입니다. 따라서 지금 주택을 양도한다고 해서 새로 발표된 ‘장기거주 소득공제’가 곧바로 적용되는 것은 아닙니다. 현재 양도분에는 현행 소득세법을 먼저 적용해야 합니다.

정부안이 현재 내용대로 국회를 통과한다는 전제에서는 2027년은 기존 장기보유특별공제 체계를 유지하고, 2028년부터 보유보다 거주에 더 큰 공제율을 주며, 2029년부터는 1세대 1주택도 거주기간을 중심으로 공제하는 구조​로 바뀝니다.

즉, 매도 시기를 검토하고 있다면 ‘2026년에 세제가 바뀌었다’고 판단할 것이 아니라 실제 양도 연도, 거주기간, 주택 수, 양도가액, 최종 법률의 시행일​을 함께 확인해야 합니다.

이 글은 2026년 8월 20일 기준 정부 개정안과 현행 법령을 비교한 정보입니다. 실제 양도세는 취득·양도 시점, 거주기간, 주택 수와 특례 적용 여부에 따라 달라지므로 매매 또는 신고 전에는 공포된 최종 법령을 다시 확인해야 합니다.

먼저 결론: 2026년에 당장 새 공제가 적용되는 것은 아니다

현재 시행 중인 소득세법 제95조는 대통령령에서 정하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제를 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산하는 방식으로 정하고 있습니다.

현행 기준에서는 보유기간이 10년 이상이면 최대 40%, 거주기간이 10년 이상이면 최대 40%로 합계 최대 80%까지 적용할 수 있습니다. 시행령상 해당 장기보유특별공제를 적용하는 1세대 1주택은 원칙적으로 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택입니다.

또 현행 소득세법상 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세 대상이지만, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전부 비과세되는 구조가 아닙니다. 고가주택의 범위 역시 현재 시행령에서 12억원 초과로 규정하고 있습니다.

따라서 2026년 8월 발표된 세제개편안을 보고 현재 양도세를 곧바로 새 공제율로 계산해서는 안 됩니다.

2027·2028·2029년, 무엇이 달라지나

정부가 발표한 개편안을 1세대 1주택 기준으로 단순화하면 다음과 같습니다. 아래 표는 정부안이 현재 내용대로 법률로 확정된다는 전제입니다.

양도 연도	1세대 1주택 공제 구조	최대 공제율	공제금액 한도
2026년	현행 장기보유특별공제	최대 80%	별도 한도 없음
2027년	거주 연 4% + 보유 연 4%	10년 기준 최대 80%	별도 한도 없음
2028년	거주 연 6% + 보유 연 2%	10년 기준 최대 80%	20억원
2029년 이후	거주 연 8% 중심	10년 기준 최대 80%	10억원

최대 공제율 80%라는 숫자만 보면 차이가 없어 보입니다. 실제 변화는 80%를 채우는 방법에 있습니다.

2027년까지는 보유와 거주가 각각 공제에 기여하지만, 2028년에는 거주의 비중이 더 커지고 2029년부터는 정부안상 거주기간이 사실상 공제의 중심이 됩니다.

2027년: 기존 방식이 한 해 더 유지

개정안은 장기보유특별공제를 장기거주 소득공제로 전환하기 전에 2027년을 유예기간으로 두고 있습니다. 법제처 입법예고에도 2027년 유예 후 2028년부터 단계적으로 전환한다고 명시돼 있습니다.

정부안대로라면 1세대 1주택은 2027년에도 연간 보유 4%, 거주 4% 구조를 유지해 10년 기준 최대 80%까지 계산합니다.

다만 2027년부터 별도로 달라질 수 있는 항목이 하나 있습니다.

정부는 10년 이상 거주했고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택에 대해 양도소득 기본공제를 현행 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대하는 안을 내놓았습니다. 재정경제부의 세제개편 자료상 적용 목표는 2027년 이후 양도분입니다.

이 역시 최종 법률 통과가 전제입니다.

2028년: 보유보다 실제 거주가 훨씬 중요해진다

2028년부터는 주택에 적용하던 장기보유특별공제의 명칭을 장기거주 소득공제로 바꾸고, 주택과 주택 외 부동산의 공제 체계를 분리하는 것이 정부안의 핵심입니다.

1세대 1주택의 공제율은 정부안 기준으로 다음처럼 바뀝니다.

• 거주기간: 연 6%
• 보유기간: 연 2%
• 최대 공제율: 80%
• 공제금액 한도: 20억원

가령 같은 기간 주택을 보유했더라도 실제 거주기간이 짧은 사람과 장기간 실거주한 사람의 공제 차이가 지금보다 커지는 방향입니다.

정부가 이번 개편의 방향을 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮긴 이유도 여기에 있습니다. 재정경제부는 거주용 1주택은 보호하면서 비거주·고가주택 등에 과도하게 돌아가는 공제 혜택을 조정한다는 취지를 밝혔습니다.

2029년부터는 ‘얼마나 오래 소유했나’보다 ‘얼마나 오래 살았나’

정부안에서 변화가 가장 커지는 시점은 2029년입니다.

1세대 1주택은 거주기간에 연 8%씩, 10년 이상이면 최대 80%를 적용하는 구조로 전환됩니다. 동시에 장기거주 소득공제 금액 한도는 2028년 20억원에서 2029년 이후 10억원으로 낮아집니다.

따라서 장기간 집을 소유했지만 실제 거주는 짧았던 경우에는 정부안이 그대로 확정될 경우 2029년 이후 영향이 상대적으로 커질 수 있습니다.

반대로 10년 이상 장기간 실거주한 1세대 1주택자는 최대 공제율 80% 자체는 유지되는 방향입니다.

1세대 1주택만 놓고 보면

상황	2027년 정부안	2028년 정부안	2029년 이후 정부안
장기 보유·장기 거주	보유와 거주 모두 공제	거주 공제 비중 확대	거주 중심 공제
오래 보유했지만 거주기간 짧음	보유 공제 가능	보유 공제 축소	영향이 가장 커질 수 있음
10년 이상 실거주	최대 80% 가능	최대 80% 가능	최대 80% 가능
공제액이 매우 큰 고가주택	별도 한도 없음	20억원 한도	10억원 한도

여기서 주의할 점은 ‘공제금액 10억원’이 집값 10억원을 뜻하는 것이 아니라는 것입니다. 장기거주 소득공제로 차감할 수 있는 금액에 한도를 두는 구조입니다.

지금 집을 팔면 2028년 새 제도를 적용받을 수 있나

2026년에 양도한다면 현재 발표된 2028년 장기거주 소득공제를 미리 적용받을 수 없습니다.

더 중요한 것은 세법에서 어느 시점을 ‘양도일’로 보는가입니다. 부동산 계약일과 잔금일, 소유권 이전일이 서로 다를 수 있기 때문입니다. 개별 거래에서 어느 연도의 세법이 적용되는지는 최종 개정법의 부칙과 소득세법상 양도시기 규정을 함께 확인해야 합니다.

그래서 2027년 말이나 2028년 초를 사이에 두고 매도를 계획한다면 다음 순서로 확인하는 편이 안전합니다.

1. 국회를 통과한 최종 소득세법 내용 확인
2. 공포된 법률의 시행일과 적용 대상 확인
3. 부칙에서 ‘○○년 ○월 ○일 이후 양도하는 분부터’ 같은 적용 문구 확인
4. 자신의 세법상 양도일이 어느 연도에 속하는지 확인
5. 그 시점의 주택 수와 실제 거주기간 확인
6. 고가주택·일시적 2주택·상생임대 등 별도 규정 여부 확인

정부가 발표한 계획만 보고 잔금일을 옮기는 것은 위험합니다.

다주택자는 별도로 봐야 한다

이번 개편에는 1세대 1주택 장기거주 공제만 있는 것이 아닙니다.

정부는 비조정대상지역 다주택자의 장기공제도 거주 중심으로 바꾸는 안을 발표했고, 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율도 2027~2028년 한시적으로 낮추는 방안을 함께 제시했습니다.

정부안 기준 조정대상지역 다주택자의 중과세율 가산폭은 다음과 같습니다.

구분	현행	2027년	2028년	2029년 이후
2주택	기본세율 +20%p	+5%p	+10%p	+20%p
3주택 이상	기본세율 +30%p	+10%p	+15%p	+30%p

따라서 다주택자는 ‘장기거주 소득공제’만 보고 매도 시기를 판단하면 안 됩니다. 조정대상지역 여부와 중과세율, 주택별 특례를 별도로 따져야 합니다.

왜 지금은 숫자보다 ‘확정 여부’를 확인해야 하나

2026년 8월 20일은 소득세법 개정안의 입법예고 종료일입니다. 법제처 공고상 의견수렴 기간은 8월 4일부터 20일까지입니다.

그런데 입법예고가 끝난다고 곧바로 그 내용이 법률이 되는 것은 아닙니다.

8월 20일 보도에서도 정부 세제개편안을 둘러싸고 장기보유특별공제와 비거주 1주택 과세 등에 대한 조정 가능성이 거론되고 있습니다. 국회 제출 전에 정부안이 보완되거나, 이후 국회 심의 과정에서 다시 달라질 가능성도 남아 있습니다.

실제로 입법예고 기간에는 장기보유·비거주 주택의 세 부담과 불가피한 비거주 사유 인정 범위를 둘러싼 의견이 이어졌습니다. 8월 20일 강남구도 주민 의견 1,208건을 취합해 재정경제부에 정책 건의를 제출했다고 밝혔습니다.

따라서 2028년 20억원, 2029년 10억원이라는 숫자를 확정 세법처럼 받아들이기보다는 현재 정부안의 기준선으로 보는 것이 정확합니다.

매도 시기를 고민한다면 확인할 체크리스트

• 현재 내 주택이 세법상 1세대 1주택인지 확인했다.
• 실제 거주기간을 주민등록 기록뿐 아니라 사실관계까지 확인했다.
• 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택인지 확인했다.
• 매도 예정 연도가 2027·2028·2029년 중 어디에 해당하는지 확인했다.
• 정부 발표안이 아니라 국회를 통과한 최종 법률을 확인했다.
• 최종 법률의 부칙에 적힌 적용 시점을 확인했다.
• 계약일이 아니라 세법상 실제 양도시점을 확인했다.
• 공동명의라면 공제한도 적용 방식도 별도로 확인했다.
• 다주택자라면 조정대상지역 여부와 중과세율을 따로 계산했다.
• 상생임대·일시적 2주택 등 별도 특례가 있는지 확인했다.

핵심 요약

2026 양도소득세 개편 적용 시기를 한 문장으로 정리하면 2026년에 즉시 새 장기거주 소득공제가 시행되는 것이 아니라, 정부안은 2027년 유예를 거쳐 2028년부터 단계 전환하는 구조​입니다.

정부안 기준으로는 1세대 1주택이 2027년까지 보유 연 4%·거주 연 4% 구조를 유지하고, 2028년 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년 이후 거주 연 8% 중심으로 바뀝니다. 최대 공제율은 80%를 유지하지만 공제금액 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 제한됩니다.

다만 2026년 8월 20일 현재 이것은 확정법이 아닙니다.

실제 매도 여부를 결정할 때는 국회 통과 후 공포된 법률과 시행일, 자신의 실제 양도일을 기준으로 다시 판단해야 합니다.

FAQ

2026년에 집을 팔면 장기거주 소득공제가 적용되나요?

아닙니다. 2026년 8월 20일 현재 장기거주 소득공제는 정부가 입법예고한 개정안입니다. 현재 양도분에는 현행 소득세법을 기준으로 판단해야 합니다.

장기보유특별공제는 2027년에 없어지나요?

정부안대로라면 2027년은 유예기간입니다. 1세대 1주택의 현재 보유·거주 공제 구조를 유지하고 2028년부터 단계적으로 장기거주 소득공제로 전환하는 안입니다.

2029년부터 1세대 1주택 장기공제가 사라지나요?

정부안은 공제 자체를 없애는 내용이 아닙니다. 1세대 1주택은 실제 거주기간을 기준으로 연 8%, 10년 기준 최대 80%를 적용하는 방향입니다. 다만 공제금액에는 10억원 한도가 도입될 예정입니다.

10년 거주한 1주택자는 무조건 유리해지나요?

단정할 수 없습니다. 정부안에는 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택의 기본공제를 확대하는 내용이 있지만, 실제 세액은 취득가액·양도차익·고가주택 여부·명의 형태 등 여러 조건에 따라 달라집니다.

2028년에 팔 계획이면 지금 매도 일정을 정해도 될까요?

세금만을 이유로 일정을 확정하는 것은 신중할 필요가 있습니다. 현재 안은 국회 심의 전 단계이고 최종 조문이나 시행일이 바뀔 수 있기 때문입니다. 최종 법률과 부칙이 공포된 뒤 자신의 거래 조건을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

출처 및 참고자료

1. 재정경제부, 「2026년 세제개편안 발표」, 2026.08.03.
   재정경제부 2026년 세제개편안
2. 재정경제부, 「2026 세제개편안 한눈에 보는 정책」, 2026.08.
   재정경제부 세제개편 주요 문답
3. 법제처, 「소득세법 일부개정법률안 입법예고」, 2026.08.04.
   법제처 소득세법 개정안 입법예고
4. 국가법령정보센터, 「소득세법 제95조」, 현행법 2026.07.01 시행.
   현행 소득세법 제95조 확인
5. 연합뉴스, 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」, 2026.08.03.
   연합뉴스 세제개편 상세 보도
6. 뉴시스, 「ISA는 되돌리고 부동산세는 당정 테이블로…세제개편 막판 조율」, 2026.08.20.
   뉴시스 8월 20일 세제개편 진행 상황
7. KB Think, 「꼭 알아야 할 2026년 주택 세제개편(안)」, 2026.08.18.
   KB Think 주택 세제개편 설명
8. 비즈워치, 「전면개편 부동산세, 국회 통과 없이도 시행되는 건?」, 2026.08.11.
   비즈워치 세법·시행령 구분 설명

2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에는 주택 양도소득세 장기보유특별공제를 실제 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 담겼다. 발표 직후 “2028년 전에 집을 팔아야 한다”, “1주택 비과세도 없어진다”는 해석이 퍼졌지만, 두 문장 모두 그대로 받아들이면 부정확하다.

정부안은 아직 법률로 확정되지 않았다. 2026년 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되고 있으며, 이후 국무회의와 국회 심의를 거쳐야 한다. 국회 논의 과정에서 시행시기나 공제율, 예외 조건이 달라질 수 있다.

다만 정부안이 원안대로 통과된다는 가정 아래에서는 매도 시점에 따라 공제율 차이가 생긴다. 특히 집을 오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 1주택자는 2028년 이후 양도세 계산을 미리 점검할 필요가 있다.

먼저 확인할 결론

2027년 말까지 모든 1주택자가 집을 팔아야 하는 것은 아니다.

정부안대로 시행되면 1세대 1주택자의 공제 방식은 다음과 같이 바뀐다.

양도 시점	거주기간 공제	보유기간 공제	최대 공제율	공제액 한도
2027년 12월 31일까지	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%	80%	없음
2028년 1월 1일~12월 31일	연 6%, 최대 60%	연 2%, 최대 20%	80%	20억원
2029년 1월 1일 이후	연 8%, 최대 80%	없음	80%	10억원

2028년은 보유공제가 즉시 사라지는 해가 아니라, 보유 중심에서 거주 중심으로 넘어가는 과도기다. 보유기간 공제가 완전히 빠지는 시점은 정부안 기준 2029년부터다.

1주택 비과세와 장기보유특별공제는 다른 제도다

가장 먼저 구분해야 할 것은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제다.

현행 제도에서는 1세대가 국내에 주택 한 채를 보유하고 법정 보유·거주 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하 부분에 대해 비과세를 적용한다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과 비율에 해당하는 부분이 과세 대상이 된다.

장기보유특별공제는 이렇게 계산된 과세 대상 양도차익에서 일정 금액을 추가로 빼주는 제도다.

따라서 이번 개편안이 장기보유특별공제를 바꾼다고 해서 1세대 1주택 비과세가 곧바로 폐지되는 것은 아니다. 정부안에는 1주택 비과세 제도를 없애는 내용이 포함돼 있지 않다.

다만 양도가액이 12억원을 넘거나 비과세 요건을 충족하지 못해 양도차익이 과세되는 경우에는 장기거주 소득공제 개편의 영향을 받을 수 있다.

2028년보다 2029년 변화가 더 크다

집을 10년 보유했지만 실제 거주하지 않았다고 가정해 보자.

현행 방식에서는 보유기간에 따라 최대 40% 공제를 받을 수 있다. 정부안이 시행되면 2028년에는 보유기간 공제가 최대 20%로 줄고, 2029년부터는 보유기간만으로 받을 수 있는 공제가 없어진다.

반대로 10년 동안 계속 거주한 1세대 1주택자는 2029년 이후에도 최대 공제율 80%를 유지한다. 달라지는 부분은 공제율보다 공제액 상한이다.

보유·거주 사례	2027년까지	2028년	2029년 이후
10년 보유·거주 없음	40%	20%	0%
10년 보유·5년 거주	60%	50%	40%
10년 보유·10년 거주	80%	80%	80%

표는 정부안의 연도별 공제율을 단순 적용한 비교다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 양도가액, 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간 인정 여부에 따라 달라진다.

20억원·10억원은 집값 기준이 아니다

정부안에 등장하는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원은 주택가격 기준이 아니다.

장기거주 소득공제로 차감할 수 있는 공제액의 상한이다.

예를 들어 계산상 장기거주 소득공제액이 15억원이라면 2028년에는 전액 공제할 수 있지만, 2029년 이후에는 10억원까지만 공제하는 구조다. 계산된 공제액이 10억원보다 적다면 상한 신설로 인한 직접적인 차이는 발생하지 않는다.

한도는 다음 두 기준을 모두 적용한다.

• 한 사람이 한 해에 받을 수 있는 인별 연간 한도
• 한 채의 주택에 적용되는 양도 물건별 한도

공동소유 주택은 지분율에 따라 물건별 한도를 나누고, 한 채를 여러 해에 걸쳐 분할 양도하면 분할 양도 비율에 따라 한도를 나누도록 설계됐다.

이 때문에 공제액 상한은 일반적인 중저가 주택보다 양도차익이 매우 큰 초고가주택에 더 직접적인 영향을 줄 가능성이 크다. 다만 실거주하지 않은 1주택자는 공제액이 상한에 이르지 않더라도 보유공제 축소 자체의 영향을 받을 수 있다.

“9억원까지 과세 제외”는 종부세와 혼동하기 쉽다

댓글과 온라인 설명에서는 9억원, 12억원, 14억원이 함께 등장한다. 이 숫자는 같은 기준이 아니다.

• 양도소득세 1세대 1주택 고가주택 판단: 현행 양도가액 12억원
• 현행 종합부동산세 1세대 1주택 기본공제: 공시가격 12억원
• 정부안의 비거주 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 9억원
• 정부안의 거주용 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 14억원

양도세는 집을 팔 때 발생한 양도차익에 부과하고, 종부세는 매년 6월 1일 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단한다. 종부세의 9억원 기준을 양도세 비과세 기준으로 해석해서는 안 된다.

매도 시기를 점검할 필요가 큰 경우

다음 조건에 가까울수록 2027년, 2028년, 2029년 예상 세액을 나누어 계산할 필요가 있다.

오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자

정부안의 가장 직접적인 영향 대상이다. 현행 보유기간 공제가 2028년 축소되고 2029년 폐지되기 때문이다.

직장, 자녀 교육, 부모 봉양 등의 이유로 다른 지역에 거주하면서 본인 소유 주택을 임대해 온 경우가 여기에 포함될 수 있다.

정부안에는 취학, 근무상 형편, 장기 치료·요양, 해외 근무, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 이사한 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 들어 있다. 다만 이전하기 전 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 붙는다.

양도가액과 양도차익이 큰 실거주 1주택자

10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제율은 유지되지만, 2028년부터 공제액 상한이 생긴다. 양도차익이 커서 계산된 공제액이 10억원 또는 20억원을 넘는 경우에는 매도연도에 따라 차이가 커질 수 있다.

공동소유 또는 분할양도를 계획하는 경우

공제한도가 단순히 소유자 한 명당 10억원씩 무조건 적용되는 것은 아니다. 정부안은 인별 연간 한도와 물건별 한도를 함께 적용하고 공동소유 지분에 따라 물건별 한도를 나누도록 했다.

취득 당시 조정대상지역이었던 주택

1세대 1주택 비과세의 거주요건과 장기거주 소득공제의 거주기간은 같은 개념처럼 보이지만 적용 목적이 다르다. 정부안에서 부득이한 사유로 비거주기간을 인정하는 특례도 장기거주 공제율 계산에는 적용되지만, 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주요건까지 자동 충족시키는 것은 아니다.

다가구주택·빌라·오피스텔도 확인해야 한다

이번 정부안은 아파트만을 대상으로 하지 않는다. 세법상 주택에 해당하면 장기거주 소득공제 개편 대상이 될 수 있다.

다가구주택은 원칙적으로 독립된 가구별 공간을 각각 주택으로 보지만, 건물 전체를 구분하지 않고 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 전체를 한 채로 볼 수 있다.

빌라로 통칭되는 다세대주택은 개별 호실이 각각 등기되는 경우가 많아 보유 호실별로 주택 수를 판단한다.

오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라는 이유만으로 항상 주택에서 제외되지 않는다. 실제로 상시 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대했다면 양도소득세에서 주택으로 판단될 수 있다.

따라서 건물 명칭만으로 적용 여부를 결정하면 안 된다. 등기 형태, 임대차계약, 전입신고, 전기·가스 사용 상태, 실제 사용 용도 등을 함께 판단해야 한다.

2027년 말 매도가 무조건 정답은 아니다

보유공제가 줄어드는 사람에게는 2027년 양도가 세금 측면에서 유리할 가능성이 있다. 그러나 세금만으로 매도 시기를 결정하면 다른 비용을 놓칠 수 있다.

• 1세대 1주택 비과세 요건을 아직 충족하지 못했는지
• 현재 매도하면 보유·거주기간이 몇 년으로 인정되는지
• 임차인의 계약 종료 시점과 실제 인도 가능일
• 중개보수, 이사비, 대출 중도상환수수료
• 매도 후 대체주택 취득 비용과 취득세
• 2027년과 2028년의 예상 매매가격 차이
• 공동명의자의 다른 양도자산과 연간 공제한도
• 국회 심의 과정에서 정부안이 수정될 가능성

특히 매매계약일과 세법상 양도시점이 항상 같지는 않다. 잔금일과 소유권 이전등기일 등 실제 거래 조건에 따라 적용연도가 달라질 수 있으므로 연말 계약은 일정을 세밀하게 잡아야 한다.

매도 판단 전 정리할 자료

예상 세액을 비교하려면 다음 자료가 필요하다.

1. 최초 취득계약서와 실제 취득가액
2. 취득세·법무사비·중개보수 증빙
3. 확장·샷시·난방공사 등 자본적 지출 증빙
4. 주민등록초본의 전입·전출 이력
5. 임대차계약서
6. 재건축·재개발 전후 취득 및 입주 자료
7. 증여·상속·공동명의 변경 내역
8. 세대원이 보유한 다른 주택과 주거용 오피스텔
9. 예상 양도가액과 매도 희망 시점

같은 가격에 취득하고 같은 가격에 팔더라도 인정되는 필요경비와 거주기간이 다르면 세액 차이가 커질 수 있다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세가 2028년에 없어지나요?

정부가 발표한 2026 세제개편안에는 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 내용이 확인되지 않는다. 개편 대상은 과세되는 양도차익에 적용하는 장기보유특별공제의 공제 방식과 한도다.

실거주하지 않은 1주택자는 2027년 안에 팔아야 하나요?

보유기간 공제만 많이 받고 있는 경우에는 2028년 이후 공제율이 낮아질 수 있다. 하지만 양도가액이 12억원 이하이면서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 실제 양도차익이 얼마인지에 따라 세금 영향이 없거나 작을 수도 있다.

2028년에 팔면 장기보유 공제를 전혀 못 받나요?

정부안 기준으로는 아니다. 2028년에는 거주기간 연 6%, 보유기간 연 2%를 적용한다. 보유기간 공제가 없어지는 시점은 2029년 이후다.

다가구주택도 실거주 여부를 따지나요?

세법상 주택에 해당하면 실거주기간을 따질 수 있다. 다가구주택은 구분된 공간별로 매도하는지, 건물 전체를 하나의 단위로 매도하는지에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있다.

직장 때문에 다른 지역에서 산 기간도 비거주로 보나요?

정부안에는 직장 변경·전근, 취학, 장기 치료, 해외 근무, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 주거를 옮긴 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 포함돼 있다. 다만 이전 전 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 있으며, 이 특례가 1주택 비과세의 별도 거주요건까지 대신하는 것은 아니다.

출처 및 참고자료

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 발표」, 2026-08-03
  https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809
• 재정경제부, 「소득세법 일부개정법률안 입법예고」, 2026-08-04
  https://mofe.go.kr/lw/lap/detailTbPrvntcView.do?menuNo=7050300&searchBbsId1=MOSFBBS_000000000055&searchNttId1=MOSF_000000000078822
• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 한눈에 보는 정책」, 2026-08-03 발표안
  https://www.mofe.go.kr/2026/taxlaw.do
• 국가법령정보센터, 「소득세법 제95조 양도소득금액과 장기보유 특별공제액」, 2026-07-01 시행
  https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1031982845
• 삼일회계법인, 「Tax News Flash: 2026년 세제개편안」, 2026-08-03
  https://www.pwc.com/kr/ko/insights/tax-news-flash/samilpwc_tax-news-flash_260803_kr.pdf
• 연합뉴스, 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」, 2026-08-03
  https://www.yna.co.kr/view/AKR20260803078700002
• 국세청, 「부동산 세금 체크포인트 확인하세요」, 2025-03-24
  https://nts.go.kr/webtv/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=10675&nttSn=1341572

조사 및 업데이트 기준일

2026-08-05 기준으로 정부 발표안, 입법예고안, 현행 소득세법을 대조했다. 국회에 법률안이 제출되거나 국회 심의 과정에서 공제율·공제한도·시행일·거주기간 예외가 변경되면 내용을 다시 검토해야 한다.