2026 장기보유특별공제 개편안, 2028년 전에 꼭 팔아야 하나? 확정 여부·적용 대상 총정리

2026 장기보유특별공제 개편안의 입법 단계와 2027·2028·2029년 거주·보유 공제 구조를 비교하는 이미지

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2028년 전에 집을 팔지 않으면 무조건 큰 세금을 내게 된다는 뜻은 아닙니다.

2026년 8월 5일 현재 장기보유특별공제 개편 내용은 국회를 통과해 시행이 확정된 법률이 아니라, 정부가 발표하고 입법예고한 소득세법 개정안입니다. 따라서 지금 단계에서 영상이나 기사 제목만 보고 매도 시기를 결정하기에는 변수가 많습니다.

다만 발표안이 그대로 통과되면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 보유기간보다 실제 거주기간을 더 우대하고, 공제액에는 새로운 한도가 생깁니다. 비거주 장기보유자나 양도차익이 매우 큰 주택은 영향을 크게 받을 수 있습니다. 확인하세요

  • 개편안은 아직 확정 법률이 아닙니다.
  • 2028년까지 집을 팔아야 한다는 법적 의무는 없습니다.
  • 정부안대로 입법되면 2028년 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.
  • 1세대 1주택의 양도가액 12억원 이하 비과세 구조를 폐지하는 안은 아닙니다.
  • 아파트만의 문제가 아니라 세법상 주택에 해당하면 적용 가능성이 있습니다.
  • 비거주 장기보유자, 양도차익이 큰 고가주택, 여러 주택을 보유한 사람은 변화를 더 면밀히 살펴야 합니다.

지금은 어느 단계인가

2026년 세제개편안은 다음 절차 가운데 입법예고 단계에 있습니다.

단계진행 상황
세제개편안 발표2026년 8월 3일 완료
소득세법 개정안 입법예고2026년 8월 4일~20일
국무회의2026년 9월 1일 예정
정기국회 제출2026년 9월 3일 이전 예정
국회 심의·의결미확정
법률 공포미확정
개편 적용법안 통과 시 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 예정

정부가 세제개편안을 발표했다는 것과 세법 개정이 확정됐다는 것은 다릅니다. 국회 심의 과정에서 공제율, 한도, 적용 시점, 기존 보유자에 관한 경과규정이 바뀔 수 있습니다. 공제는 어떻게 바뀌나

정부안은 주택에 적용되는 장기보유특별공제를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸고 거주기간의 비중을 단계적으로 높이는 내용입니다.

양도 시점거주기간 공제보유기간 공제최대 공제율
2027년 12월 31일까지연 4%, 최대 40%연 4%, 최대 40%80%
2028년 1월 1일~12월 31일연 6%, 최대 60%연 2%, 최대 20%80%
2029년 1월 1일 이후연 8%, 최대 80%없음80%

표면적인 최대 공제율은 80%로 같지만, 그 안의 구성이 달라집니다.

예를 들어 오랫동안 보유했지만 실제 거주기간이 짧다면 2028년부터 공제율이 줄 수 있습니다. 반대로 장기간 실제 거주한 1세대 1주택자는 거주기간 공제율이 높아지므로 공제율 자체의 불이익이 상대적으로 작을 수 있습니다.

이 우대 공제의 기본요건으로 제시된 내용은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우입니다. 최종 세액은 양도가액, 취득가액, 필요경비, 거주기간, 보유기간과 비과세 요건을 함께 적용해 계산해야 합니다. 0억원·10억원 한도가 생긴다

현재는 장기보유특별공제액에 별도의 금액 상한이 없지만 정부안은 다음 한도를 신설했습니다.

  • 2028년 양도분: 인별 연간 20억원 및 양도 물건별 20억원
  • 2029년 이후 양도분: 인별 연간 10억원 및 양도 물건별 10억원

두 한도를 각각 적용합니다. 공동소유 주택이나 시점을 나눠 분할 양도하는 경우에는 지분 또는 분할양도 비율에 따라 한도를 나누도록 제안됐습니다.

이 때문에 공제율이 80%로 유지되더라도 양도차익이 매우 큰 주택은 공제액 한도 때문에 과세표준이 늘어날 수 있습니다. 반면 양도차익과 기존 공제액이 한도보다 적다면 한도 신설의 직접적인 영향은 제한적입니다. 12억원 비과세가 없어지는 것은 아니다

정부안은 1세대 1주택 비과세 제도 자체를 폐지하는 내용이 아닙니다.

현행 제도에서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택의 실제 양도가액이 12억원 이하라면 양도차익을 과세하지 않습니다. 양도가액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익 중 12억원 초과 비중에 해당하는 부분을 과세합니다.

개편안의 장기거주소득공제 계산식에도 이 12억원 초과 비중을 적용하는 구조가 유지돼 있습니다. 따라서 “장기보유특별공제 개편으로 1세대 1주택 비과세가 모두 사라진다”는 설명은 정확하지 않습니다. 별도로 확인해야 합니다.

  • 양도일 현재 실제로 1세대 1주택인지
  • 취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 필요한 거주요건을 충족했는지
  • 일시적 2주택 등 특례가 적용되는지
  • 주택으로 사용하는 오피스텔이나 다가구주택이 주택 수에 포함되는지
  • 고가주택의 부수토지 범위를 충족하는지

고가주택만 해당하는가

개편안에 “30억원 이상 주택만 적용한다”거나 “40억원 이상만 대상이다”라는 고정된 양도가액 기준은 없습니다.

다만 실제 세 부담 변화는 다음 조건에서 커질 가능성이 높습니다.

상황예상 영향
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하양도세가 비과세라면 공제 개편의 직접 영향이 제한적
양도가액이 12억원을 초과하지만 양도차익이 크지 않음12억원 초과분과 실제 공제액을 계산해야 함
오랫동안 보유했으나 실제 거주기간이 짧음2028·2029년 보유공제 축소·폐지 영향 가능
10년 이상 장기 거주했지만 양도차익이 매우 큼공제율보다 20억원·10억원 한도가 중요할 수 있음
다주택 상태에서 주택을 양도1세대 1주택 우대와 다른 공제율·중과 규정을 적용할 수 있음
필요경비 증빙이 충분함과세 대상 양도차익이 줄어 세액 차이가 달라질 수 있음

같은 가격의 주택이라도 취득가액과 거주기간이 다르면 세액은 크게 달라집니다. 기사에 제시된 초고가주택 사례를 일반 1주택자에게 그대로 적용해서는 안 됩니다.

예전에 취득한 주택도 적용될까

현재 공개된 개정안의 적용 문구는 취득일이 아니라 양도일을 기준으로 합니다.

별도의 기존 취득 주택 일괄 제외 규정이 추가되지 않고 발표안 그대로 통과된다면, 개정 전에 취득한 주택도 2028년 1월 1일 이후 양도할 때 새 공제 기준을 적용받을 가능성이 큽니다.

다만 이는 현재 공개된 정부안과 적용 문구를 바탕으로 한 판단입니다. 국회 심의 과정에서 기존 보유자에 대한 경과규정이나 적용 시점이 바뀔 수 있으므로 최종 공포 법률의 부칙을 확인해야 합니다. 다가구·빌라·오피스텔은

개편안은 아파트만을 대상으로 하지 않습니다. 세법상 ‘주택’과 일정한 조합원입주권이 대상입니다.

국세청은 주택을 상시 주거용으로 사용하는 건물로 설명합니다. 따라서 건축물대장이나 등기부의 명칭만으로 판단하지 않고 실제 사용 상태도 함께 봅니다.
다가구주택은 원칙적으로 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 다만 구획별로 나눠 팔지 않고 건물 전체를 하나의 매매 단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

보유 중 주택 수 판단, 임대소득 과세, 전체 건물 양도 시 1세대 1주택 특례는 서로 판단 시점과 요건이 다를 수 있습니다. 는 일반적으로 실제 주거용 공동주택이므로 세법상 주택에 해당합니다. ‘아파트가 아니다’라는 이유만으로 개편 대상에서 빠지지 않습니다.

오피스텔

오피스텔은 실제 사용 상태가 중요합니다. 업무용으로 사용했다면 주택이 아닐 수 있지만, 상시 주거용으로 사용하거나 임대했다면 주택 수와 양도세 판단에 포함될 수 있습니다.

임대사업자 주택

임대사업자 등록 여부만으로 결론이 정해지지 않습니다. 등록 시기, 임대 개시일, 임대기간, 임대료 증액 제한, 주택 유형과 기존 특례의 일몰 여부를 따로 확인해야 합니다.

2026 장기보유특별공제 개편안의 입법 단계와 2027·2028·2029년 거주·보유 공제 구조를 비교하는 이미지
2026 장기보유특별공제 개편안의 입법 단계와 2027·2028·2029년 거주·보유 공제 구조를 비교하는 이미지

2028년 전에 매도할지 판단하는 체크리스트

매도를 서두르기 전에 다음 항목을 순서대로 확인하는 편이 안전합니다.

  1. 법안 상태
    정부안, 국회 제출안, 본회의 통과안 가운데 어느 단계인지 확인합니다.
  2. 양도 예정 시점
    2027년까지 매도할 가능성이 있는지, 2028년 이후까지 보유할 계획인지 구분합니다.
  3. 주택 수
    본인과 같은 세대원이 보유한 주택, 주거용 오피스텔, 입주권·분양권과 특례 대상 주택을 확인합니다.
  4. 실제 거주기간
    주민등록 기록뿐 아니라 실제 거주 사실을 입증할 자료가 있는지 살핍니다.
  5. 양도가액과 예상 양도차익
    단순히 현재 시세만 보지 말고 취득가액과 인정되는 필요경비를 반영합니다.
  6. 12억원 비과세 요건
    1세대 1주택인지, 거주요건이 필요한 취득 건인지 확인합니다.
  7. 공제액 한도 영향
    예상 장기거주소득공제액이 2028년 20억원 또는 2029년 10억원을 넘는지 계산합니다.
  8. 공동명의·분할양도 여부
    인별 한도와 물건별 한도가 각각 적용되는 구조를 고려합니다.
  9. 세금 외 비용
    대출 중도상환수수료, 임차보증금 반환, 중개보수, 대체주택 취득비용과 주거 계획을 함께 비교합니다.

법안이 확정되기 전에 세금 하나만 보고 주택을 매도하면 거래비용이나 주거 계획에서 더 큰 손실이 생길 수 있습니다. 반대로 비거주 장기보유자처럼 개편 영향을 받을 가능성이 큰 경우에는 현행법과 정부안 기준의 예상 세액을 미리 비교할 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

개편안은 국회를 통과했나요?

아닙니다. 2026년 8월 5일 현재 소득세법 개정안이 입법예고된 단계입니다. 국회 심의와 의결, 공포 절차가 남아 있습니다.

2027년에 팔면 현재 공제율을 적용받나요?

정부 발표안은 2027년 12월 31일까지 현행 공제율을 적용하고 2028년 양도분부터 개편하는 구조입니다. 다만 실제 계약을 결정할 때는 최종 공포 법률의 양도 시점 기준과 부칙을 다시 확인해야 합니다.

1세대 1주택 12억원 비과세도 없어지나요?

현재 발표안에는 12억원 비과세 구조를 폐지하는 내용이 없습니다. 개편안의 공제 계산에도 양도가액 중 12억원 초과 비중이 반영됩니다.

기존에 오래 보유한 주택은 새 제도에서 제외되나요?

현재 공개된 문구는 취득일이 아닌 2028년 이후 양도 여부를 기준으로 합니다. 기존 취득분을 일괄 제외하는 경과규정은 확인되지 않았지만, 국회 심의 과정에서 부칙이 달라질 수 있습니다.

다가구주택과 오피스텔도 같은 공제를 적용하나요?

실제로 주거용으로 사용하는 세법상 주택이라면 적용 대상이 될 수 있습니다. 다가구주택의 전체 양도 특례, 오피스텔의 실제 사용 상태, 임대사업자 특례 등은 개별 사실관계에 따라 달라집니다.

출처 및 참고자료

조사 및 업데이트 기준일

2026-08-05 기준입니다. 국회 제출안 공개, 국회 의결, 법률 공포, 시행령 발표 또는 적용 시점·공제율·공제한도·경과규정이 변경되면 다시 검토해야 합니다.

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