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  • 2026 양도소득세 개편 적용 시기, 2027·2028·2029년 무엇이 달라지나

    2026 양도소득세 개편 적용 시기, 2027·2028·2029년 무엇이 달라지나

    2026년 8월 발표된 양도소득세 개편안에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 아직 확정된 세법이 아니라는 점입니다.

    2026년 8월 20일 현재 정부의 소득세법 개정안은 입법예고 단계입니다. 따라서 지금 주택을 양도한다고 해서 새로 발표된 ‘장기거주 소득공제’가 곧바로 적용되는 것은 아닙니다. 현재 양도분에는 현행 소득세법을 먼저 적용해야 합니다.

    정부안이 현재 내용대로 국회를 통과한다는 전제에서는 2027년은 기존 장기보유특별공제 체계를 유지하고, 2028년부터 보유보다 거주에 더 큰 공제율을 주며, 2029년부터는 1세대 1주택도 거주기간을 중심으로 공제하는 구조​로 바뀝니다.

    즉, 매도 시기를 검토하고 있다면 ‘2026년에 세제가 바뀌었다’고 판단할 것이 아니라 실제 양도 연도, 거주기간, 주택 수, 양도가액, 최종 법률의 시행일​을 함께 확인해야 합니다.

    이 글은 2026년 8월 20일 기준 정부 개정안과 현행 법령을 비교한 정보입니다. 실제 양도세는 취득·양도 시점, 거주기간, 주택 수와 특례 적용 여부에 따라 달라지므로 매매 또는 신고 전에는 공포된 최종 법령을 다시 확인해야 합니다.

    먼저 결론: 2026년에 당장 새 공제가 적용되는 것은 아니다

    현재 시행 중인 소득세법 제95조는 대통령령에서 정하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제를 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산하는 방식으로 정하고 있습니다.

    현행 기준에서는 보유기간이 10년 이상이면 최대 40%, 거주기간이 10년 이상이면 최대 40%로 합계 최대 80%까지 적용할 수 있습니다. 시행령상 해당 장기보유특별공제를 적용하는 1세대 1주택은 원칙적으로 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택입니다.

    또 현행 소득세법상 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세 대상이지만, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전부 비과세되는 구조가 아닙니다. 고가주택의 범위 역시 현재 시행령에서 12억원 초과로 규정하고 있습니다.

    따라서 2026년 8월 발표된 세제개편안을 보고 현재 양도세를 곧바로 새 공제율로 계산해서는 안 됩니다.

    2027·2028·2029년, 무엇이 달라지나

    정부가 발표한 개편안을 1세대 1주택 기준으로 단순화하면 다음과 같습니다. 아래 표는 정부안이 현재 내용대로 법률로 확정된다는 전제입니다.

    양도 연도1세대 1주택 공제 구조최대 공제율공제금액 한도
    2026년현행 장기보유특별공제최대 80%별도 한도 없음
    2027년거주 연 4% + 보유 연 4%10년 기준 최대 80%별도 한도 없음
    2028년거주 연 6% + 보유 연 2%10년 기준 최대 80%20억원
    2029년 이후거주 연 8% 중심10년 기준 최대 80%10억원

    최대 공제율 80%라는 숫자만 보면 차이가 없어 보입니다. 실제 변화는 80%를 채우는 방법에 있습니다.

    2027년까지는 보유와 거주가 각각 공제에 기여하지만, 2028년에는 거주의 비중이 더 커지고 2029년부터는 정부안상 거주기간이 사실상 공제의 중심이 됩니다.

    2027년: 기존 방식이 한 해 더 유지

    개정안은 장기보유특별공제를 장기거주 소득공제로 전환하기 전에 2027년을 유예기간으로 두고 있습니다. 법제처 입법예고에도 2027년 유예 후 2028년부터 단계적으로 전환한다고 명시돼 있습니다.

    정부안대로라면 1세대 1주택은 2027년에도 연간 보유 4%, 거주 4% 구조를 유지해 10년 기준 최대 80%까지 계산합니다.

    다만 2027년부터 별도로 달라질 수 있는 항목이 하나 있습니다.

    정부는 10년 이상 거주했고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택에 대해 양도소득 기본공제를 현행 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대하는 안을 내놓았습니다. 재정경제부의 세제개편 자료상 적용 목표는 2027년 이후 양도분입니다.

    이 역시 최종 법률 통과가 전제입니다.

    2028년: 보유보다 실제 거주가 훨씬 중요해진다

    2028년부터는 주택에 적용하던 장기보유특별공제의 명칭을 장기거주 소득공제로 바꾸고, 주택과 주택 외 부동산의 공제 체계를 분리하는 것이 정부안의 핵심입니다.

    1세대 1주택의 공제율은 정부안 기준으로 다음처럼 바뀝니다.

    • 거주기간: 연 6%
    • 보유기간: 연 2%
    • 최대 공제율: 80%
    • 공제금액 한도: 20억원

    가령 같은 기간 주택을 보유했더라도 실제 거주기간이 짧은 사람과 장기간 실거주한 사람의 공제 차이가 지금보다 커지는 방향입니다.

    정부가 이번 개편의 방향을 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮긴 이유도 여기에 있습니다. 재정경제부는 거주용 1주택은 보호하면서 비거주·고가주택 등에 과도하게 돌아가는 공제 혜택을 조정한다는 취지를 밝혔습니다.

    2029년부터는 ‘얼마나 오래 소유했나’보다 ‘얼마나 오래 살았나’

    정부안에서 변화가 가장 커지는 시점은 2029년입니다.

    1세대 1주택은 거주기간에 연 8%씩, 10년 이상이면 최대 80%를 적용하는 구조로 전환됩니다. 동시에 장기거주 소득공제 금액 한도는 2028년 20억원에서 2029년 이후 10억원으로 낮아집니다.

    따라서 장기간 집을 소유했지만 실제 거주는 짧았던 경우에는 정부안이 그대로 확정될 경우 2029년 이후 영향이 상대적으로 커질 수 있습니다.

    반대로 10년 이상 장기간 실거주한 1세대 1주택자는 최대 공제율 80% 자체는 유지되는 방향입니다.

    1세대 1주택만 놓고 보면

    상황2027년 정부안2028년 정부안2029년 이후 정부안
    장기 보유·장기 거주보유와 거주 모두 공제거주 공제 비중 확대거주 중심 공제
    오래 보유했지만 거주기간 짧음보유 공제 가능보유 공제 축소영향이 가장 커질 수 있음
    10년 이상 실거주최대 80% 가능최대 80% 가능최대 80% 가능
    공제액이 매우 큰 고가주택별도 한도 없음20억원 한도10억원 한도

    여기서 주의할 점은 ‘공제금액 10억원’이 집값 10억원을 뜻하는 것이 아니라는 것입니다. 장기거주 소득공제로 차감할 수 있는 금액에 한도를 두는 구조입니다.

    지금 집을 팔면 2028년 새 제도를 적용받을 수 있나

    2026년에 양도한다면 현재 발표된 2028년 장기거주 소득공제를 미리 적용받을 수 없습니다.

    더 중요한 것은 세법에서 어느 시점을 ‘양도일’로 보는가입니다. 부동산 계약일과 잔금일, 소유권 이전일이 서로 다를 수 있기 때문입니다. 개별 거래에서 어느 연도의 세법이 적용되는지는 최종 개정법의 부칙과 소득세법상 양도시기 규정을 함께 확인해야 합니다.

    그래서 2027년 말이나 2028년 초를 사이에 두고 매도를 계획한다면 다음 순서로 확인하는 편이 안전합니다.

    1. 국회를 통과한 최종 소득세법 내용 확인
    2. 공포된 법률의 시행일과 적용 대상 확인
    3. 부칙에서 ‘○○년 ○월 ○일 이후 양도하는 분부터’ 같은 적용 문구 확인
    4. 자신의 세법상 양도일이 어느 연도에 속하는지 확인
    5. 그 시점의 주택 수와 실제 거주기간 확인
    6. 고가주택·일시적 2주택·상생임대 등 별도 규정 여부 확인

    정부가 발표한 계획만 보고 잔금일을 옮기는 것은 위험합니다.

    다주택자는 별도로 봐야 한다

    이번 개편에는 1세대 1주택 장기거주 공제만 있는 것이 아닙니다.

    정부는 비조정대상지역 다주택자의 장기공제도 거주 중심으로 바꾸는 안을 발표했고, 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율도 2027~2028년 한시적으로 낮추는 방안을 함께 제시했습니다.

    정부안 기준 조정대상지역 다주택자의 중과세율 가산폭은 다음과 같습니다.

    구분현행2027년2028년2029년 이후
    2주택기본세율 +20%p+5%p+10%p+20%p
    3주택 이상기본세율 +30%p+10%p+15%p+30%p

    따라서 다주택자는 ‘장기거주 소득공제’만 보고 매도 시기를 판단하면 안 됩니다. 조정대상지역 여부와 중과세율, 주택별 특례를 별도로 따져야 합니다.

    2026 양도소득세 개편 적용 시기와 주택 장기거주 공제 변화를 표현한 부동산 세금 일러스트
    2026 양도소득세 개편 적용 시기와 주택 장기거주 공제 변화를 표현한 부동산 세금 일러스트

    왜 지금은 숫자보다 ‘확정 여부’를 확인해야 하나

    2026년 8월 20일은 소득세법 개정안의 입법예고 종료일입니다. 법제처 공고상 의견수렴 기간은 8월 4일부터 20일까지입니다.

    그런데 입법예고가 끝난다고 곧바로 그 내용이 법률이 되는 것은 아닙니다.

    8월 20일 보도에서도 정부 세제개편안을 둘러싸고 장기보유특별공제와 비거주 1주택 과세 등에 대한 조정 가능성이 거론되고 있습니다. 국회 제출 전에 정부안이 보완되거나, 이후 국회 심의 과정에서 다시 달라질 가능성도 남아 있습니다.

    실제로 입법예고 기간에는 장기보유·비거주 주택의 세 부담과 불가피한 비거주 사유 인정 범위를 둘러싼 의견이 이어졌습니다. 8월 20일 강남구도 주민 의견 1,208건을 취합해 재정경제부에 정책 건의를 제출했다고 밝혔습니다.

    따라서 2028년 20억원, 2029년 10억원이라는 숫자를 확정 세법처럼 받아들이기보다는 현재 정부안의 기준선으로 보는 것이 정확합니다.

    매도 시기를 고민한다면 확인할 체크리스트

    • 현재 내 주택이 세법상 1세대 1주택인지 확인했다.
    • 실제 거주기간을 주민등록 기록뿐 아니라 사실관계까지 확인했다.
    • 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택인지 확인했다.
    • 매도 예정 연도가 2027·2028·2029년 중 어디에 해당하는지 확인했다.
    • 정부 발표안이 아니라 국회를 통과한 최종 법률을 확인했다.
    • 최종 법률의 부칙에 적힌 적용 시점을 확인했다.
    • 계약일이 아니라 세법상 실제 양도시점을 확인했다.
    • 공동명의라면 공제한도 적용 방식도 별도로 확인했다.
    • 다주택자라면 조정대상지역 여부와 중과세율을 따로 계산했다.
    • 상생임대·일시적 2주택 등 별도 특례가 있는지 확인했다.

    핵심 요약

    2026 양도소득세 개편 적용 시기를 한 문장으로 정리하면 2026년에 즉시 새 장기거주 소득공제가 시행되는 것이 아니라, 정부안은 2027년 유예를 거쳐 2028년부터 단계 전환하는 구조​입니다.

    정부안 기준으로는 1세대 1주택이 2027년까지 보유 연 4%·거주 연 4% 구조를 유지하고, 2028년 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년 이후 거주 연 8% 중심으로 바뀝니다. 최대 공제율은 80%를 유지하지만 공제금액 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 제한됩니다.

    다만 2026년 8월 20일 현재 이것은 확정법이 아닙니다.

    실제 매도 여부를 결정할 때는 국회 통과 후 공포된 법률과 시행일, 자신의 실제 양도일을 기준으로 다시 판단해야 합니다.

    FAQ

    2026년에 집을 팔면 장기거주 소득공제가 적용되나요?

    아닙니다. 2026년 8월 20일 현재 장기거주 소득공제는 정부가 입법예고한 개정안입니다. 현재 양도분에는 현행 소득세법을 기준으로 판단해야 합니다.

    장기보유특별공제는 2027년에 없어지나요?

    정부안대로라면 2027년은 유예기간입니다. 1세대 1주택의 현재 보유·거주 공제 구조를 유지하고 2028년부터 단계적으로 장기거주 소득공제로 전환하는 안입니다.

    2029년부터 1세대 1주택 장기공제가 사라지나요?

    정부안은 공제 자체를 없애는 내용이 아닙니다. 1세대 1주택은 실제 거주기간을 기준으로 연 8%, 10년 기준 최대 80%를 적용하는 방향입니다. 다만 공제금액에는 10억원 한도가 도입될 예정입니다.

    10년 거주한 1주택자는 무조건 유리해지나요?

    단정할 수 없습니다. 정부안에는 10년 이상 거주하고 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택의 기본공제를 확대하는 내용이 있지만, 실제 세액은 취득가액·양도차익·고가주택 여부·명의 형태 등 여러 조건에 따라 달라집니다.

    2028년에 팔 계획이면 지금 매도 일정을 정해도 될까요?

    세금만을 이유로 일정을 확정하는 것은 신중할 필요가 있습니다. 현재 안은 국회 심의 전 단계이고 최종 조문이나 시행일이 바뀔 수 있기 때문입니다. 최종 법률과 부칙이 공포된 뒤 자신의 거래 조건을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

    출처 및 참고자료

    1. 재정경제부, 「2026년 세제개편안 발표」, 2026.08.03.
      재정경제부 2026년 세제개편안
    2. 재정경제부, 「2026 세제개편안 한눈에 보는 정책」, 2026.08.
      재정경제부 세제개편 주요 문답
    3. 법제처, 「소득세법 일부개정법률안 입법예고」, 2026.08.04.
      법제처 소득세법 개정안 입법예고
    4. 국가법령정보센터, 「소득세법 제95조」, 현행법 2026.07.01 시행.
      현행 소득세법 제95조 확인
    5. 연합뉴스, 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」, 2026.08.03.
      연합뉴스 세제개편 상세 보도
    6. 뉴시스, 「ISA는 되돌리고 부동산세는 당정 테이블로…세제개편 막판 조율」, 2026.08.20.
      뉴시스 8월 20일 세제개편 진행 상황
    7. KB Think, 「꼭 알아야 할 2026년 주택 세제개편(안)」, 2026.08.18.
      KB Think 주택 세제개편 설명
    8. 비즈워치, 「전면개편 부동산세, 국회 통과 없이도 시행되는 건?」, 2026.08.11.
      비즈워치 세법·시행령 구분 설명
  • 소득 없는 고가 1주택자, 집을 팔아야 할까? 다운사이징·담보대출·주택연금 비교

    소득 없는 고가 1주택자, 집을 팔아야 할까? 다운사이징·담보대출·주택연금 비교

    집값은 높지만 정기적인 소득이 없다면 자산과 생활비가 따로 움직입니다. 부동산 가격이 높아도 세금과 관리비, 의료비는 현금으로 내야 하기 때문입니다.

    이 상황에서 선택할 수 있는 방법은 크게 네 가지입니다.

    • 현재 집을 유지하면서 주택연금 이용
    • 현재 집을 담보로 생활안정자금 대출
    • 집을 팔고 더 작은 주택으로 이동
    • 세금 납부유예 등으로 단기 현금 부족 완화

    어느 하나가 항상 정답인 것은 아닙니다. 나이, 공시가격, 기존 대출, 월 생활비, 상속 의사와 이사 가능 여부를 함께 봐야 합니다.

    시세와 공시가격부터 구분해야 한다

    “70억 원짜리 집이면 주택연금을 받을 수 있다”거나 “70억 원이므로 주택연금 대상이 아니다”라는 말은 모두 기준이 부족합니다.

    한국주택금융공사 주택연금의 가입 여부는 부부합산 공시가격 12억 원 이하인지로 판단합니다. 월지급금은 공사가 인정하는 시세나 감정평가액으로 산정하며, 지급액 산정에 인정되는 주택가격은 최대 12억 원입니다.

    따라서 다음 두 숫자를 따로 확인해야 합니다.

    1. 가입 가능 여부를 정하는 공시가격
    2. 월지급금을 계산할 때 사용하는 인정 시세·감정가

    시세가 매우 높은 주택은 공시가격도 기준을 넘을 가능성이 있지만, 기사나 댓글에 적힌 시세만 보고 가입 가능 여부를 확정해서는 안 됩니다.

    선택지 1: 현재 집에서 계속 살며 주택연금 이용

    주택연금은 집을 담보로 제공하고 계속 거주하면서 매월 연금을 받는 제도입니다.

    일반적인 가입 요건은 다음과 같습니다.

    • 부부 중 1명이 만 55세 이상
    • 부부 중 1명이 대한민국 국민
    • 부부합산 공시가격 12억 원 이하
    • 가입 주택에 본인 또는 배우자가 실제 거주
    • 다주택자도 합산 공시가격이 12억 원 이하라면 가입 가능

    공시가격 합계가 12억 원을 초과하는 2주택자는 일정 기간 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있는 경우가 있습니다.

    주택연금의 장점

    • 집을 팔지 않고 계속 거주할 수 있다.
    • 부부 중 한 사람이 사망해도 조건에 따라 배우자가 계속 받을 수 있다.
    • 종신지급형을 선택하면 생존 기간의 현금흐름을 확보할 수 있다.
    • 기존 주담대를 상환하기 위한 인출한도형 상품도 있다.

    확인할 비용과 제한

    초기보증료는 주택가격의 1%이며, 연보증료와 대출이자가 누적됩니다. 월지급금은 단순 임대수익이 아니라 담보대출 잔액이 늘어나는 구조입니다.

    2026년 3월 1일 기준 일반주택 정액형 예시에서, 연소자 나이 60세·인정 주택가격 12억 원의 월지급금은 약 252만8천 원입니다. 연소자 나이 70세·같은 가격이라면 약 341만4천 원입니다. 실제 금액은 가입 시점, 연령, 주택 유형과 지급방식에 따라 달라집니다.

    월 생활비가 주택연금 지급액보다 훨씬 크다면 주택연금만으로 현금 부족을 해결하지 못할 수 있습니다.

    선택지 2: 생활안정자금 목적 주택담보대출

    집을 팔지 않고 목돈을 마련하려면 생활안정자금 목적 주담대를 생각할 수 있습니다. 그러나 고가주택을 보유했다는 사실만으로 큰 금액이 자동 승인되지는 않습니다.

    수도권·규제지역에 있는 주택을 담보로 하는 1주택자의 생활안정자금 목적 주담대는 현재 최대 1억 원으로 제한됩니다. 지방 비규제지역 주택은 금융회사가 한도를 자율적으로 정할 수 있습니다.

    1억 원은 규제상 최대치일 뿐 실제 승인액이 아닙니다. 대출을 받으려면 다음 조건을 통과해야 합니다.

    • 담보가치에 따른 LTV
    • 소득에 따른 DSR
    • 기존 담보대출과 기타 부채
    • 신용도
    • 금융회사의 상환능력 심사

    정기적인 소득이 거의 없다면 담보가 충분해도 DSR과 내부 심사 때문에 한도가 작아질 수 있습니다.

    담보대출이 맞는 경우

    • 일시적인 의료비나 보증금처럼 목돈의 사용처가 명확하다.
    • 이자와 원금을 갚을 다른 현금흐름이 있다.
    • 단기간 안에 자산 매각대금이나 연금 등 상환재원이 들어온다.

    위험한 경우

    • 매월 생활비를 대출로 계속 충당해야 한다.
    • 이자 납부를 위해 다시 대출받아야 한다.
    • 기존 대출이 많고 소득이 없다.
    • 집값 하락이나 금리 상승에도 버틸 여유가 없다.

    생활비 적자를 대출로 장기간 메우면 원금과 이자가 함께 늘어납니다. 일시적인 자금 공백을 해소하는 용도와 지속적인 노후 생활비 마련을 구분해야 합니다.

    선택지 3: 집을 팔고 다운사이징

    다운사이징은 현재 주택을 매각하고 더 저렴한 주택으로 옮겨 차액을 생활자금으로 확보하는 방법입니다. 매월 이자를 부담하지 않고 큰 규모의 유동성을 만들 수 있다는 점이 장점입니다.

    하지만 “70억 원에 팔아 20억 원 집으로 가면 50억 원이 남는다”는 식으로 계산하면 실제 가용자금을 과대평가하게 됩니다.

    세후 순자금은 다음과 같이 계산해야 합니다.

    세후 순자금 = 기존 주택 매각대금 – 기존 담보대출 – 양도소득세 – 중개보수 – 새 주택 매입가격 – 취득세·등기비 – 이사·수리비

    양도소득세에서 확인할 점

    1세대 1주택 고가주택은 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 주택입니다. 12억 원을 넘는다고 양도차익 전부가 과세되는 것은 아니며, 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익을 계산합니다.

    실제 세액은 다음 조건에 따라 크게 달라집니다.

    • 취득가액과 필요경비
    • 보유기간
    • 실제 거주기간
    • 조정대상지역 취득 시점
    • 장기보유특별공제
    • 공동명의 여부

    매각 결정을 내리기 전에는 매물의 희망가격이 아니라 예상 실거래가와 세후 순자금을 계산해야 합니다.

    다운사이징이 맞는 경우

    • 현재 집의 면적과 관리비가 생활에 비해 과도하다.
    • 거주지역을 옮겨도 의료·교통·생활 인프라를 유지할 수 있다.
    • 세후 순자금으로 장기간 생활비를 충당할 수 있다.
    • 상속보다 본인의 생활 안정이 우선이다.

    신중해야 하는 경우

    • 장기간 거주한 지역을 떠날 때 생활 기반이 크게 무너진다.
    • 대체 주택 가격과 취득비용이 예상보다 높다.
    • 매각에 긴 시간이 걸릴 수 있다.
    • 세금과 대출 상환 후 남는 돈이 생각보다 적다.
    • 남은 자금을 안전하게 관리할 계획이 없다.

    선택지 4: 종합부동산세 납부유예

    현금 부족의 주된 원인이 종합부동산세라면 납부유예 대상인지 확인할 수 있습니다.

    현재 법상 다음 요건을 모두 충족하는 1세대 1주택자는 종부세 납부유예를 신청할 수 있습니다.

    • 과세기준일 현재 1세대 1주택자
    • 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유
    • 총급여 7천만 원 이하 또는 정해진 종합소득 기준 충족
    • 해당 연도 주택분 종부세가 100만 원 초과
    • 유예세액에 상당하는 담보 제공
    • 납부기한 만료 3일 전까지 신청

    유예된 세금은 주택을 양도·증여하거나 상속이 시작되는 등 법에서 정한 사유가 발생하면 납부해야 합니다.

    이 제도는 세금 납부 시점을 늦추는 장치입니다. 의료비와 식비 같은 생활비를 지급하거나 세금을 없애주는 제도는 아닙니다.

    소득 없는 고가 1주택자 부부가 주택연금과 담보대출, 다운사이징을 비교하는 모습
    소득 없는 고가 1주택자 부부가 주택연금과 담보대출, 다운사이징을 비교하는 모습

    네 가지 선택지 비교

    선택지거주 유지확보 방식소득이 적을 때주요 비용·위험적합한 상황
    주택연금가능매월 연금가입요건 충족 시 가능보증료·이자 누적, 공시가격 기준장기 거주와 평생 현금흐름이 중요
    생활안정자금 주담대가능일시 목돈DSR·심사로 제한 가능이자·원금 상환, 수도권 한도단기 목돈과 상환재원이 있음
    매각 후 다운사이징이동 필요큰 규모의 순자금소득과 무관하게 가능세금·거래비·이사·재투자 위험주거 규모를 줄일 수 있음
    종부세 납부유예가능세금 납부 연기소득요건 충족 필요담보 제공, 추후 세금 납부세금 때문에 일시적 현금 부족

    무엇부터 계산해야 할까

    1단계: 월 적자 확인

    월 적자 = 월 생활비 + 세금·관리비의 월 환산액 – 연금·임대료·근로소득

    월 적자가 작고 일시적이라면 세금 유예나 단기 자금으로 해결할 수 있습니다. 적자가 크고 매년 반복된다면 대출보다 주택연금이나 다운사이징이 구조적인 대안에 가깝습니다.

    2단계: 현재 집의 네 가지 가격 확인

    • 실제 매각 가능가격
    • 공시가격
    • 기존 담보대출을 뺀 순자산
    • 매각할 때 예상되는 세후 순자금

    3단계: 거주 유지의 가치 계산

    오래 살아온 지역의 의료기관, 가족 접근성, 교통과 생활 편의가 중요하다면 단순히 더 싼 집으로 옮겼을 때의 차액만으로 판단하기 어렵습니다.

    반대로 주택 관리가 어렵고 면적이 과도하다면 다운사이징으로 생활비와 유지비를 함께 줄일 수 있습니다.

    4단계: 대출이 아니라 지속 가능성으로 선택

    주택연금은 월 현금흐름, 담보대출은 단기 목돈, 다운사이징은 큰 규모의 순자금 확보에 가깝습니다. 필요한 돈의 형태가 무엇인지 먼저 정해야 합니다.

    자주 묻는 질문

    시세 70억 원인 1주택자는 주택연금에 가입할 수 없나요?

    시세만으로 판단하지 않습니다. 부부합산 공시가격이 12억 원 이하인지 확인해야 합니다. 다만 월지급금 계산에 인정되는 주택가격은 최대 12억 원입니다.

    소득이 전혀 없어도 담보대출을 받을 수 있나요?

    담보가 있어도 상환능력 심사를 통과해야 합니다. 수도권·규제지역 생활안정자금 주담대는 1주택자 최대 1억 원이며, DSR과 금융회사 심사로 실제 한도가 더 줄어들 수 있습니다.

    집을 팔면 양도대금 대부분을 생활비로 쓸 수 있나요?

    기존 대출, 양도소득세, 중개보수, 새집 가격과 취득세, 이사·수리비를 제외해야 합니다. 매각가격보다 세후 순자금이 중요합니다.

    종부세 납부유예를 받으면 세금을 내지 않아도 되나요?

    아닙니다. 납부 시점을 미루는 제도입니다. 양도·증여·상속 등 법에서 정한 사유가 생기면 유예세액을 납부해야 합니다.

    상속할 집을 남기는 것과 주택연금 중 어느 쪽이 유리한가요?

    상속재산의 크기뿐 아니라 본인과 배우자의 월 생활비, 기대 거주기간, 다른 연금소득, 의료비와 자녀 지원 가능성을 함께 비교해야 합니다. 주택연금은 거주 안정과 생존 기간의 현금흐름을 우선하는 선택입니다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-06. 주택연금 가입 공시가격, 월지급금표, 생활안정자금 주담대 한도, 종합부동산세 납부유예와 1세대 1주택 양도세 기준이 바뀌면 다시 검토해야 합니다.

  • 상속주택 6개월 이내 매도, 1년·5년 기준과 양도세 차이

    상속주택 6개월 이내 매도, 1년·5년 기준과 양도세 차이

    부모님 집을 상속받은 뒤 매도 시기를 알아보면 서로 다른 답이 나옵니다. “6개월 안에 팔면 양도세가 없다”, “1년 이내가 가장 좋다”, “5년을 기다렸다가 팔아야 한다”는 말이 대표적입니다.

    세 기준은 같은 제도를 설명하는 숫자가 아닙니다.

    • 6개월은 주로 상속재산의 시가를 판단하는 평가기간입니다.
    • 1년은 모든 상속주택에 적용되는 절세 기한이 아닙니다.
    • 5년은 일정 요건을 갖춘 상속주택의 다주택자 양도세 중과 배제와 관련된 기간입니다.

    따라서 매도일만 보고 세금을 판단하면 안 됩니다. 상속 당시 평가액, 상속인의 기존 주택 수, 상속주택의 종류, 매도가액과 필요경비를 함께 봐야 합니다.

    6개월·1년·5년의 의미부터 구분해야 합니다

    기간실제 의미자주 생기는 오해
    상속개시일 전후 6개월상속재산 시가를 판단하는 일반적인 평가기간6개월 안에 팔면 양도세가 법적으로 면제된다고 오해
    사망 후 1년모든 상속주택에 공통으로 적용되는 절세 기한이 아님1년 이내 매도가 무조건 가장 유리하다고 오해
    상속일부터 5년일정 상속주택을 다주택 중과 대상에서 제외할 수 있는 기간5년을 보유한 뒤 팔아야 유리하다고 오해

    상속재산은 상속개시일, 즉 일반적으로 사망일 현재의 시가로 평가합니다. 상속재산 자체의 매매가액이 상속개시일 전후 6개월 이내에 확인되면 그 금액이 시가로 인정될 수 있습니다. 매매가액은 잔금일이 아니라 매매계약일을 기준으로 평가기간 안에 들어오는지 판단합니다.

    6개월 안에 팔면 양도세가 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다

    상속받은 부동산을 나중에 팔 때 양도차익은 대체로 다음 구조로 계산합니다.

    양도가액 – 상속 당시 취득가액 – 인정되는 필요경비

    상속받은 자산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세법에 따라 평가한 금액입니다. 상속 후 6개월 안에 정상적인 가격으로 매도했고 그 매매가액이 상속재산의 시가로 인정된다면, 매도가액과 취득가액이 같거나 비슷해질 수 있습니다. 이때 양도차익이 거의 남지 않아 실제 양도소득세가 적거나 없을 가능성이 있습니다.

    그러나 법에 “6개월 이내 매도는 양도세 면제”라는 규정이 있는 것은 아닙니다.

    다음과 같은 경우에는 6개월 안에 팔아도 세금이 발생할 수 있습니다.

    • 상속재산 신고가액과 실제 매도가액에 차이가 있는 경우
    • 매매가액이 객관적인 시가로 인정되지 않는 경우
    • 상속세 결정·경정으로 취득가액이 달라진 경우
    • 양도차익이 실제로 발생한 경우
    • 다른 주택 보유로 인해 비과세 또는 중과 판단이 달라지는 경우
    • 상속인별 지분과 필요경비가 다르게 계산되는 경우

    따라서 “6개월이면 세금이 없다”가 아니라, 6개월 안의 정상적인 매매가액이 상속 당시 시가이자 양도세 취득가액으로 인정될 수 있어 양도차익이 작아지는 구조라고 이해하는 편이 정확합니다.

    1년 이내 매도가 가장 유리하다는 일반 규칙은 없습니다

    사망 후 1년은 상속주택 양도소득세에 공통으로 적용되는 법정 절세 기한이 아닙니다.

    상속재산의 일반적인 시가 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 평가기간 밖에서 거래가 이뤄졌더라도 일정 범위의 매매·감정가액은 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있지만, 1년 이내 거래라고 해서 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

    상속세 신고기한도 별도로 구분해야 합니다. 일반적인 경우 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 예를 들어 사망일이 3월 10일이라면 일반적인 신고기한은 9월 30일입니다. 이는 사망일부터 정확히 6개월을 계산하는 상속재산 평가기간과 출발점이 다릅니다.

    결국 1년 이내 매도의 유불리는 다음 요소를 계산한 뒤 판단해야 합니다.

    1. 상속 당시 인정될 취득가액
    2. 현재 예상 매도가액
    3. 상속인의 기존 주택 수
    4. 상속주택의 비과세·중과 특례 적용 여부
    5. 임대보증금, 근저당, 수리비와 중개보수
    6. 공동상속인 사이의 매도 합의 가능성

    5년은 기다리는 기간이 아니라 중과 배제 가능 기간입니다

    현행 소득세법 시행령은 일정 요건을 갖춘 상속주택에 대해 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 경우 다주택자 양도소득세 중과 대상에서 제외할 수 있도록 규정합니다. 따라서 “5년 후에 팔아야 유리하다”가 아니라, 해당 특례를 적용받으려면 원칙적으로 5년이 지나기 전에 매도하는 구조입니다.

    이 특례도 모든 상속주택에 자동 적용되지는 않습니다.

    • 피상속인이 여러 주택을 보유했다면 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 특례 대상 상속주택을 먼저 판단해야 합니다.
    • 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인을 중심으로 주택 수를 계산하는 별도 규정이 있습니다.
    • 조정대상지역인지, 상속인이 기존에 몇 채를 보유했는지에 따라 결과가 달라집니다.
    • 5년 이내 매도는 중과세율 적용을 배제할 수 있다는 뜻이며, 기본세율로 계산한 양도소득세까지 없애는 비과세 규정은 아닙니다.

    다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 현재 조정대상지역의 중과 대상 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가될 수 있고 장기보유특별공제가 제한됩니다. 다만 2026년 5월 9일 이전 계약 등 시행령상 경과 요건을 충족한 거래는 별도의 잔금·등기 유예 규정을 확인해야 합니다.

    2026년 8월 4일 정부가 중과 완화를 포함한 세제개편안을 발표했지만 이는 발표 단계입니다. 실제 양도 시점에는 개정 법령의 공포·시행 여부를 기준으로 적용해야 합니다.

    상속 직후 매도와 장기 보유를 비교하면

    상황먼저 확인할 항목주의점
    상속인 모두 즉시 매도에 동의상속등기, 6개월 평가기간, 매매가액의 시가 인정 가능성6개월이라는 이유만으로 무조건 비과세는 아님
    매수자를 찾는 데 6개월 이상 걸림감정평가 필요성, 유사재산 매매사례, 예상 양도차익평가기간을 지났다고 취득가액이 무조건 공시가격이 되는 것은 아님
    상속주택을 몇 년 보유할 예정재산세·종부세·임대수입·수선비·다주택 중과가격 상승분이 커지면 양도차익도 증가
    상속인이 이미 여러 주택 보유선순위 상속주택 여부, 5년 중과 배제상속주택이라고 모두 중과에서 빠지는 것은 아님
    한 상속인이 거주하며 매도를 반대사용료, 관리비, 지분 정산, 공유물분할 가능성시간이 지나 상속인이 추가 사망하면 공유자가 더 늘어날 수 있음
    한 명이 집을 갖고 나머지를 현금 정산협의분할 문서, 지급 시기, 지급 재원, 담보구조에 따라 양도세 또는 증여세 문제가 생길 수 있음

    사망한 부모님 명의로 바로 팔 수는 없습니다

    상속이 시작되면 부동산 소유권은 법률상 상속인에게 승계됩니다. 하지만 상속부동산을 매수인에게 이전하려면 먼저 상속인 명의로 상속등기를 해야 합니다. 피상속인 명의가 그대로 남아 있는 상태에서 일반적인 매매 소유권이전등기를 곧바로 마칠 수는 없습니다.

    상속인이 여러 명이면 두 가지 방향이 주로 사용됩니다.

    1. 법정상속분 또는 합의한 지분대로 공동상속등기를 한 뒤 전원이 매도
    2. 상속재산분할협의로 한 명이 단독상속등기를 한 뒤 매도하고, 다른 상속인의 몫은 협의 내용에 따라 정산

    두 번째 방식은 편리해 보이지만 단독명의자에게 소유권을 먼저 넘긴 뒤 구두 약속만 남기면 정산이 지연되거나 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 상속재산분할협의서에 정산금, 지급일, 지연손해금, 담보 제공, 매매대금 수령 계좌를 명확히 적는 방식이 필요합니다.

    상속주택 매도 시기를 6개월·1년·5년으로 나누어 세금과 등기 조건을 비교하는 일러스트
    상속주택 매도 시기를 6개월·1년·5년으로 나누어 세금과 등기 조건을 비교하는 일러스트

    매도 전 순서대로 확인할 체크리스트

    1. 상속인과 상속재산을 확정합니다

    가족관계증명서, 기본증명서, 제적등본 등으로 상속인을 확인하고 부동산 등기, 임대차보증금, 근저당권, 미납 세금과 관리비를 함께 조사합니다.

    2. 매도와 보유 중 어느 방향인지 서면으로 정합니다

    매도 희망가격, 매도기한, 거주 중인 상속인의 퇴거 시점, 수리비와 세금 부담, 중개업소 선정 권한을 문서로 남깁니다.

    3. 상속 당시 시가를 검토합니다

    상속개시일 전후의 해당 부동산 매매가액, 유사재산 매매사례, 감정가액을 확인합니다. 가격 변동이 크거나 고가 부동산이고 적정한 매매사례가 부족하다면 상속세 신고 전에 감정평가 필요성을 검토할 가치가 있습니다.

    4. 각 상속인의 주택 수를 따로 계산합니다

    공동상속이라고 해서 모든 상속인의 주택 수가 항상 같은 방식으로 늘어나는 것은 아닙니다. 최대 지분자, 동일 지분자의 우선순위, 기존 주택 보유 여부에 따라 양도세 판단이 달라집니다.

    5. 상속등기를 마친 뒤 매도 절차를 진행합니다

    상속부동산을 처분하려면 상속인 명의의 등기가 필요합니다. 공동명의로 등기한다면 부동산 전체의 매매계약과 소유권이전에는 공동상속인들의 협조가 필요합니다.

    6. 양도세 신고기한을 놓치지 않습니다

    부동산을 양도해 신고 대상이 되면 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.

    조건별 판단

    상속 후 곧바로 팔 계획이고 상속인 전원이 동의하는 경우

    6개월 평가기간 안에 정상가격으로 계약할 수 있는지 확인하고 상속등기와 매도를 병행해 준비하는 방식이 효율적입니다. 다만 급매로 시가보다 현저히 낮게 팔면 거래가액의 시가 인정 문제와 상속인 사이의 손해 분쟁이 생길 수 있습니다.

    집값 상승을 기대해 몇 년 보유하려는 경우

    기대 상승액에서 재산세, 종합부동산세 가능성, 관리·수선비, 이자, 임대소득세와 향후 양도세를 뺀 순이익을 비교해야 합니다. 공동상속인 중 한 명이 사용하는 경우 사용이익과 비용 부담도 서면으로 정할 필요가 있습니다.

    상속인이 이미 여러 채를 가진 경우

    상속주택의 5년 중과 배제 요건을 가장 먼저 확인해야 합니다. 5년을 넘긴 뒤 파는 것이 유리하다는 말만 믿고 기다리면 오히려 특례를 잃을 수 있습니다.

    한 명이 집을 갖고 다른 형제에게 돈을 주는 경우

    현금 지급이 상속재산분할 자체인지, 다른 상속인의 지분을 유상으로 사는 것인지, 단독상속 후 별도로 돈을 증여하는 것인지에 따라 세금이 달라집니다. 등기 전에 지급 구조를 확정하고 협의서와 금융거래 내역이 일치하도록 설계해야 합니다.

    자주 묻는 질문

    상속주택을 사망 후 정확히 6개월 안에 팔면 양도세가 무조건 없나요?

    아닙니다. 6개월은 상속재산 시가를 판단하는 평가기간입니다. 이 기간의 정상적인 매매가액이 상속 당시 취득가액으로 인정돼 양도차익이 거의 없을 수 있지만, 자동 면제 규정은 아닙니다.

    6개월을 넘기면 상속 당시 취득가액이 무조건 공시가격으로 낮아지나요?

    그렇지 않습니다. 상속 당시 유사재산 매매사례, 감정가액, 법정 보충적 평가액을 검토하며, 평가기간 밖의 일부 거래도 정해진 요건과 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.

    사망 후 1년 이내에만 팔면 되는 것 아닌가요?

    상속주택 양도세에 일률적으로 적용되는 1년 규칙은 없습니다. 6개월 평가기간, 상속세 신고기한, 5년 중과 배제와 혼동하지 않아야 합니다.

    상속주택을 5년 이내에 팔면 양도세가 모두 면제되나요?

    아닙니다. 일정 상속주택의 다주택 중과 적용을 배제할 수 있다는 뜻입니다. 양도차익이 있으면 기본세율에 따른 양도소득세는 발생할 수 있습니다.

    상속등기 없이 매수인과 계약부터 할 수 있나요?

    매매계약 준비와 매수자 협의는 가능하지만, 매수인에게 소유권을 넘기려면 상속인 명의의 상속등기가 선행돼야 합니다. 상속인 전원의 합의와 필요 서류를 미리 갖추는 것이 안전합니다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-05 기준으로 확인했습니다. 상속주택 특례, 다주택자 중과세율, 조정대상지역 또는 2026년 세제개편안의 입법 상태가 변경되면 다시 검토해야 합니다.

  • 2026 장기보유특별공제 개편안, 2028년 전에 꼭 팔아야 하나? 확정 여부·적용 대상 총정리

    2026 장기보유특별공제 개편안, 2028년 전에 꼭 팔아야 하나? 확정 여부·적용 대상 총정리

    2028년 전에 집을 팔지 않으면 무조건 큰 세금을 내게 된다는 뜻은 아닙니다.

    2026년 8월 5일 현재 장기보유특별공제 개편 내용은 국회를 통과해 시행이 확정된 법률이 아니라, 정부가 발표하고 입법예고한 소득세법 개정안입니다. 따라서 지금 단계에서 영상이나 기사 제목만 보고 매도 시기를 결정하기에는 변수가 많습니다.

    다만 발표안이 그대로 통과되면 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 보유기간보다 실제 거주기간을 더 우대하고, 공제액에는 새로운 한도가 생깁니다. 비거주 장기보유자나 양도차익이 매우 큰 주택은 영향을 크게 받을 수 있습니다. 확인하세요

    • 개편안은 아직 확정 법률이 아닙니다.
    • 2028년까지 집을 팔아야 한다는 법적 의무는 없습니다.
    • 정부안대로 입법되면 2028년 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.
    • 1세대 1주택의 양도가액 12억원 이하 비과세 구조를 폐지하는 안은 아닙니다.
    • 아파트만의 문제가 아니라 세법상 주택에 해당하면 적용 가능성이 있습니다.
    • 비거주 장기보유자, 양도차익이 큰 고가주택, 여러 주택을 보유한 사람은 변화를 더 면밀히 살펴야 합니다.

    지금은 어느 단계인가

    2026년 세제개편안은 다음 절차 가운데 입법예고 단계에 있습니다.

    단계진행 상황
    세제개편안 발표2026년 8월 3일 완료
    소득세법 개정안 입법예고2026년 8월 4일~20일
    국무회의2026년 9월 1일 예정
    정기국회 제출2026년 9월 3일 이전 예정
    국회 심의·의결미확정
    법률 공포미확정
    개편 적용법안 통과 시 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 예정

    정부가 세제개편안을 발표했다는 것과 세법 개정이 확정됐다는 것은 다릅니다. 국회 심의 과정에서 공제율, 한도, 적용 시점, 기존 보유자에 관한 경과규정이 바뀔 수 있습니다. 공제는 어떻게 바뀌나

    정부안은 주택에 적용되는 장기보유특별공제를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸고 거주기간의 비중을 단계적으로 높이는 내용입니다.

    양도 시점거주기간 공제보유기간 공제최대 공제율
    2027년 12월 31일까지연 4%, 최대 40%연 4%, 최대 40%80%
    2028년 1월 1일~12월 31일연 6%, 최대 60%연 2%, 최대 20%80%
    2029년 1월 1일 이후연 8%, 최대 80%없음80%

    표면적인 최대 공제율은 80%로 같지만, 그 안의 구성이 달라집니다.

    예를 들어 오랫동안 보유했지만 실제 거주기간이 짧다면 2028년부터 공제율이 줄 수 있습니다. 반대로 장기간 실제 거주한 1세대 1주택자는 거주기간 공제율이 높아지므로 공제율 자체의 불이익이 상대적으로 작을 수 있습니다.

    이 우대 공제의 기본요건으로 제시된 내용은 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우입니다. 최종 세액은 양도가액, 취득가액, 필요경비, 거주기간, 보유기간과 비과세 요건을 함께 적용해 계산해야 합니다. 0억원·10억원 한도가 생긴다

    현재는 장기보유특별공제액에 별도의 금액 상한이 없지만 정부안은 다음 한도를 신설했습니다.

    • 2028년 양도분: 인별 연간 20억원 및 양도 물건별 20억원
    • 2029년 이후 양도분: 인별 연간 10억원 및 양도 물건별 10억원

    두 한도를 각각 적용합니다. 공동소유 주택이나 시점을 나눠 분할 양도하는 경우에는 지분 또는 분할양도 비율에 따라 한도를 나누도록 제안됐습니다.

    이 때문에 공제율이 80%로 유지되더라도 양도차익이 매우 큰 주택은 공제액 한도 때문에 과세표준이 늘어날 수 있습니다. 반면 양도차익과 기존 공제액이 한도보다 적다면 한도 신설의 직접적인 영향은 제한적입니다. 12억원 비과세가 없어지는 것은 아니다

    정부안은 1세대 1주택 비과세 제도 자체를 폐지하는 내용이 아닙니다.

    현행 제도에서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 주택의 실제 양도가액이 12억원 이하라면 양도차익을 과세하지 않습니다. 양도가액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익 중 12억원 초과 비중에 해당하는 부분을 과세합니다.

    개편안의 장기거주소득공제 계산식에도 이 12억원 초과 비중을 적용하는 구조가 유지돼 있습니다. 따라서 “장기보유특별공제 개편으로 1세대 1주택 비과세가 모두 사라진다”는 설명은 정확하지 않습니다. 별도로 확인해야 합니다.

    • 양도일 현재 실제로 1세대 1주택인지
    • 취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 필요한 거주요건을 충족했는지
    • 일시적 2주택 등 특례가 적용되는지
    • 주택으로 사용하는 오피스텔이나 다가구주택이 주택 수에 포함되는지
    • 고가주택의 부수토지 범위를 충족하는지

    고가주택만 해당하는가

    개편안에 “30억원 이상 주택만 적용한다”거나 “40억원 이상만 대상이다”라는 고정된 양도가액 기준은 없습니다.

    다만 실제 세 부담 변화는 다음 조건에서 커질 가능성이 높습니다.

    상황예상 영향
    1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하양도세가 비과세라면 공제 개편의 직접 영향이 제한적
    양도가액이 12억원을 초과하지만 양도차익이 크지 않음12억원 초과분과 실제 공제액을 계산해야 함
    오랫동안 보유했으나 실제 거주기간이 짧음2028·2029년 보유공제 축소·폐지 영향 가능
    10년 이상 장기 거주했지만 양도차익이 매우 큼공제율보다 20억원·10억원 한도가 중요할 수 있음
    다주택 상태에서 주택을 양도1세대 1주택 우대와 다른 공제율·중과 규정을 적용할 수 있음
    필요경비 증빙이 충분함과세 대상 양도차익이 줄어 세액 차이가 달라질 수 있음

    같은 가격의 주택이라도 취득가액과 거주기간이 다르면 세액은 크게 달라집니다. 기사에 제시된 초고가주택 사례를 일반 1주택자에게 그대로 적용해서는 안 됩니다.

    예전에 취득한 주택도 적용될까

    현재 공개된 개정안의 적용 문구는 취득일이 아니라 양도일을 기준으로 합니다.

    별도의 기존 취득 주택 일괄 제외 규정이 추가되지 않고 발표안 그대로 통과된다면, 개정 전에 취득한 주택도 2028년 1월 1일 이후 양도할 때 새 공제 기준을 적용받을 가능성이 큽니다.

    다만 이는 현재 공개된 정부안과 적용 문구를 바탕으로 한 판단입니다. 국회 심의 과정에서 기존 보유자에 대한 경과규정이나 적용 시점이 바뀔 수 있으므로 최종 공포 법률의 부칙을 확인해야 합니다. 다가구·빌라·오피스텔은

    개편안은 아파트만을 대상으로 하지 않습니다. 세법상 ‘주택’과 일정한 조합원입주권이 대상입니다.

    국세청은 주택을 상시 주거용으로 사용하는 건물로 설명합니다. 따라서 건축물대장이나 등기부의 명칭만으로 판단하지 않고 실제 사용 상태도 함께 봅니다.
    다가구주택은 원칙적으로 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 다만 구획별로 나눠 팔지 않고 건물 전체를 하나의 매매 단위로 양도하면 전체를 하나의 주택으로 보는 특례가 있습니다.

    보유 중 주택 수 판단, 임대소득 과세, 전체 건물 양도 시 1세대 1주택 특례는 서로 판단 시점과 요건이 다를 수 있습니다. 는 일반적으로 실제 주거용 공동주택이므로 세법상 주택에 해당합니다. ‘아파트가 아니다’라는 이유만으로 개편 대상에서 빠지지 않습니다.

    오피스텔

    오피스텔은 실제 사용 상태가 중요합니다. 업무용으로 사용했다면 주택이 아닐 수 있지만, 상시 주거용으로 사용하거나 임대했다면 주택 수와 양도세 판단에 포함될 수 있습니다.

    임대사업자 주택

    임대사업자 등록 여부만으로 결론이 정해지지 않습니다. 등록 시기, 임대 개시일, 임대기간, 임대료 증액 제한, 주택 유형과 기존 특례의 일몰 여부를 따로 확인해야 합니다.

    2026 장기보유특별공제 개편안의 입법 단계와 2027·2028·2029년 거주·보유 공제 구조를 비교하는 이미지
    2026 장기보유특별공제 개편안의 입법 단계와 2027·2028·2029년 거주·보유 공제 구조를 비교하는 이미지

    2028년 전에 매도할지 판단하는 체크리스트

    매도를 서두르기 전에 다음 항목을 순서대로 확인하는 편이 안전합니다.

    1. 법안 상태
      정부안, 국회 제출안, 본회의 통과안 가운데 어느 단계인지 확인합니다.
    2. 양도 예정 시점
      2027년까지 매도할 가능성이 있는지, 2028년 이후까지 보유할 계획인지 구분합니다.
    3. 주택 수
      본인과 같은 세대원이 보유한 주택, 주거용 오피스텔, 입주권·분양권과 특례 대상 주택을 확인합니다.
    4. 실제 거주기간
      주민등록 기록뿐 아니라 실제 거주 사실을 입증할 자료가 있는지 살핍니다.
    5. 양도가액과 예상 양도차익
      단순히 현재 시세만 보지 말고 취득가액과 인정되는 필요경비를 반영합니다.
    6. 12억원 비과세 요건
      1세대 1주택인지, 거주요건이 필요한 취득 건인지 확인합니다.
    7. 공제액 한도 영향
      예상 장기거주소득공제액이 2028년 20억원 또는 2029년 10억원을 넘는지 계산합니다.
    8. 공동명의·분할양도 여부
      인별 한도와 물건별 한도가 각각 적용되는 구조를 고려합니다.
    9. 세금 외 비용
      대출 중도상환수수료, 임차보증금 반환, 중개보수, 대체주택 취득비용과 주거 계획을 함께 비교합니다.

    법안이 확정되기 전에 세금 하나만 보고 주택을 매도하면 거래비용이나 주거 계획에서 더 큰 손실이 생길 수 있습니다. 반대로 비거주 장기보유자처럼 개편 영향을 받을 가능성이 큰 경우에는 현행법과 정부안 기준의 예상 세액을 미리 비교할 필요가 있습니다.

    자주 묻는 질문

    개편안은 국회를 통과했나요?

    아닙니다. 2026년 8월 5일 현재 소득세법 개정안이 입법예고된 단계입니다. 국회 심의와 의결, 공포 절차가 남아 있습니다.

    2027년에 팔면 현재 공제율을 적용받나요?

    정부 발표안은 2027년 12월 31일까지 현행 공제율을 적용하고 2028년 양도분부터 개편하는 구조입니다. 다만 실제 계약을 결정할 때는 최종 공포 법률의 양도 시점 기준과 부칙을 다시 확인해야 합니다.

    1세대 1주택 12억원 비과세도 없어지나요?

    현재 발표안에는 12억원 비과세 구조를 폐지하는 내용이 없습니다. 개편안의 공제 계산에도 양도가액 중 12억원 초과 비중이 반영됩니다.

    기존에 오래 보유한 주택은 새 제도에서 제외되나요?

    현재 공개된 문구는 취득일이 아닌 2028년 이후 양도 여부를 기준으로 합니다. 기존 취득분을 일괄 제외하는 경과규정은 확인되지 않았지만, 국회 심의 과정에서 부칙이 달라질 수 있습니다.

    다가구주택과 오피스텔도 같은 공제를 적용하나요?

    실제로 주거용으로 사용하는 세법상 주택이라면 적용 대상이 될 수 있습니다. 다가구주택의 전체 양도 특례, 오피스텔의 실제 사용 상태, 임대사업자 특례 등은 개별 사실관계에 따라 달라집니다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-05 기준입니다. 국회 제출안 공개, 국회 의결, 법률 공포, 시행령 발표 또는 적용 시점·공제율·공제한도·경과규정이 변경되면 다시 검토해야 합니다.

  • 2026 장기보유특별공제 개편안, 2027·2028·2029 적용 시기와 1세대 1주택 비과세 정리

    2026 장기보유특별공제 개편안, 2027·2028·2029 적용 시기와 1세대 1주택 비과세 정리

    2026년 장기보유특별공제 개편안이 발표되면서 “2028년 전에 집을 팔아야 한다”, “1세대 1주택 비과세도 없어졌다”는 말이 함께 퍼지고 있습니다.

    먼저 구분해야 할 점이 있습니다. 2026년 8월 5일 현재 공개된 내용은 이미 시행 중인 확정 세법이 아닙니다. 정부가 8월 3일 세제개편안을 발표한 뒤 8월 4일부터 소득세법 개정안을 입법예고한 단계입니다. 입법예고 기간은 8월 20일까지이며, 국회 심사와 공포 과정에서 내용이 달라질 수 있습니다.

    핵심만 먼저 정리하면 다음과 같습니다.

    • 2026년과 정부안상 2027년까지는 현행 장기보유특별공제 방식이 유지됩니다.
    • 정부안대로 통과되면 2028년에는 1세대 1주택 공제가 거주 연 6%·보유 연 2%로 바뀝니다.
    • 2029년부터는 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 공제합니다.
    • 1세대 1주택 비과세가 폐지된 것은 아닙니다.
    • 주택 가격만 보고 영향 여부를 판단하면 안 됩니다. 주택 수, 양도가액, 취득일, 실제 거주기간과 양도 연도를 함께 봐야 합니다.

    아직 확정 세법이 아니다

    재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 다음 날 소득세법 일부개정법률안을 입법예고했습니다. 현재 공식 페이지의 상태도 ‘의견제출가능’으로 표시돼 있습니다.

    따라서 “2028년부터 무조건 이렇게 과세된다”고 단정하는 것은 이릅니다. 정확한 표현은 정부안이 원안대로 국회를 통과하고 공포될 경우 2028년 양도분부터 단계적으로 적용될 예정이라는 것입니다.

    2027·2028·2029년 무엇이 달라지나

    1세대 1주택 정부안 비교

    양도 연도보유기간 공제거주기간 공제최대 공제율공제액 한도
    2026년연 4%연 4%합계 80%없음
    2027년연 4%연 4%합계 80%없음
    2028년연 2%연 6%합계 80%20억원
    2029년 이후없음연 8%80%10억원

    현재는 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자가 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%, 최대 40%씩 공제받을 수 있습니다.

    정부안은 2028년 보유 공제율을 연 2%로 낮추고 거주 공제율을 연 6%로 높입니다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간에 대해서만 연 8%를 적용합니다. 10년 거주 시 최대 80%라는 최고 공제율은 유지하지만, 공제할 수 있는 금액에는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원의 한도가 생깁니다.

    다주택자는 별도 구조다

    비조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 현재 보유기간에 따라 연 2%, 최대 30%를 공제받습니다.

    정부안은 2028년에 보유 연 1%와 거주 연 2% 중 하나를 적용하고, 2029년부터는 거주기간 연 2%, 최대 30%로 전환합니다. 조정대상지역 주택을 양도해 다주택 중과세율을 적용받는 경우에는 거주공제에서도 제외하는 내용이 포함됐습니다.

    1세대 1주택 비과세는 없어지지 않았다

    장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세는 서로 다른 제도입니다.

    현행법상 양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 기본적으로 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전체가 비과세되는 것이 아니라 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익이 과세됩니다.

    2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 이상 거주요건도 확인해야 합니다. 일시적 2주택, 상속주택, 임대주택 등은 별도 특례가 있으므로 단순히 현재 한 채라는 이유만으로 결론을 내릴 수는 없습니다.

    댓글에서 언급된 ‘9억원 비과세 기준’은 과거 기준입니다. 현행 고가주택 기준은 양도가액 12억원 초과입니다.

    누구에게 실제 영향이 큰가

    이번 개편안이 모든 1주택자의 세금을 같은 폭으로 올리는 것은 아닙니다.

    양도가액 12억원 이하이고 비과세 요건을 충족한 경우

    양도가액이 12억원 이하이면서 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족한다면 장기보유 공제율이 바뀌더라도 과세할 양도소득이 없어 직접적인 세액 영향이 발생하지 않을 수 있습니다.

    다만 ‘12억원 이하’만으로 비과세가 결정되지는 않습니다. 양도일 현재 주택 수, 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주요건을 먼저 충족해야 합니다.

    양도가액 12억원을 초과하는 1세대 1주택

    12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익은 과세대상이므로 장기보유·거주 공제율 변화가 세액에 영향을 줄 수 있습니다.

    특히 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 주택은 2028년과 2029년으로 갈수록 공제율이 낮아질 가능성이 큽니다. 반대로 실제로 10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제율은 정부안에서도 유지됩니다. 다만 새로 생기는 공제액 한도는 별도로 적용됩니다.

    비과세 요건을 충족하지 못한 1주택

    한 채만 보유하고 있어도 보유·거주 요건이나 세대 판정 등 비과세 요건을 갖추지 못하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 이 경우 주택 가격이 30억원이나 40억원에 미치지 않아도 개편된 공제율의 영향을 받을 수 있습니다.

    따라서 “30억원 이상만 해당한다”는 말은 정확하지 않습니다. 양도가액 30억원은 정부안에 별도로 포함된 10년 이상 거주 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제 확대 조건과 관련된 숫자입니다. 전체 개편안의 적용 최저가격을 뜻하지 않습니다.

    2026년이나 2027년에 매도하면 어떻게 되나

    정부안의 연도별 구조에 따르면 2026년 매도분에는 당연히 현행 세법이 적용됩니다. 2027년도 현재 보유 연 4%·거주 연 4% 구조를 유지하는 것으로 설계돼 있습니다.

    따라서 2026년에 매도할 예정인 사람이 2028년의 연 6%·2% 공제율을 미리 적용받는 것은 아닙니다.

    다만 매도 시점은 단순히 계약서를 작성한 날로 결정되지 않습니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금 청산일이며, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 마치면 등기 접수일이 양도일이 될 수 있습니다. 연말 매매는 잔금일과 등기일에 따라 적용 연도가 달라질 수 있습니다.

    아파트가 아닌 주택도 확인해야 한다

    정부안은 아파트만을 지정해 공제방식을 바꾸는 것이 아니라 세법상 ‘주택’에 관한 장기보유 공제를 장기거주 공제로 전환하는 구조입니다.

    따라서 다가구주택·다세대주택·도시형생활주택도 주택 수와 공제 적용 여부를 검토해야 합니다. 오피스텔은 공부상 용도만으로 결론을 내리기보다 실제 주거용 사용 여부, 임대등록 형태와 적용하려는 세목의 판정 기준을 함께 봐야 합니다.

    임대사업자라고 해서 하나의 공제율이 일률적으로 적용되는 것도 아닙니다. 등록 시점, 주택 유형, 임대기간, 임대료 증액 제한, 조정대상지역 여부와 양도 시점에 따라 기존 특례나 배제 규정이 달라질 수 있습니다.

    다음 항목을 먼저 정리하면 혼선을 줄일 수 있습니다.

    1. 양도일 현재 세대 전체의 주택 수
    2. 양도하려는 건물의 세법상 주택 여부
    3. 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부
    4. 전체 보유기간과 실제 거주기간
    5. 임대사업자 등록일과 의무 임대기간
    6. 양도 예정 연도
    7. 일시적 2주택·상속주택·지방주택 등 특례 여부

    실제 살지 못한 기간을 인정하는 예외도 있다

    정부안에는 부득이한 사유로 집을 비운 기간을 일정 부분 거주기간으로 인정하는 내용이 포함됐습니다.

    한 주택에서 1년 이상 계속 거주한 뒤 다음과 같은 사유로 다른 시·군으로 옮긴 경우에는 최대 3년을 거주기간으로 인정하는 방안입니다.

    • 고등학교·대학교 취학
    • 직장 변경이나 전근
    • 1년 이상 필요한 질병 치료·요양
    • 학교폭력 피해로 인한 전학

    일부 재개발·재건축 공사기간과 지방저가주택·인구감소지역 주택 등 특례주택의 보유기간을 거주기간으로 인정하는 방안도 정부 상세안에 포함됐습니다. 구체적인 인정 기간과 제출 서류는 최종 법률·시행령에서 확정돼야 합니다.

    2026 장기보유특별공제 개편안의 2027년 현행 유지, 2028년 단계 전환, 2029년 거주공제 중심 변화를 보여주는 주택 세금 인포그래픽
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    65세 이상 지방 이주 감면은 별도 제도다

    65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세가 무조건 절반 감면되는 것은 아닙니다.

    정부안의 주요 조건은 다음과 같습니다.

    • 양도일 현재 65세 이상일 것
    • 1세대 1주택일 것
    • 양도하는 수도권 주택에서 5년 이상 거주할 것
    • 양도일 현재 최근 2년 이상 계속 거주 중일 것
    • 특수관계인이 아닌 사람에게 양도할 것
    • 양도 후 6개월 이내 비수도권으로 이주할 것

    정부안은 2027년 양도분에 세액 50%, 최대 5억원을 감면하고 2028년에는 30%, 최대 3억원을 감면하도록 했습니다. 양도 후 5년 안에 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액이 추징될 수 있습니다.

    이 제도는 모든 고령자에게 지방 이주를 요구하는 규정이 아니라, 요건을 선택해 충족한 사람에게 적용하는 한시 감면안입니다.

    매도 여부보다 먼저 확인할 것

    이번 발표만 보고 “2027년까지 무조건 팔아야 한다”거나 “정권이 바뀔 때까지 기다리면 된다”고 결론 내리기는 어렵습니다.

    실제 세액은 다음 순서로 달라집니다.

    1. 현재 발표가 최종 법률로 확정되는지
    2. 양도하려는 해가 2026·2027·2028·2029년 중 언제인지
    3. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지
    4. 양도가액 중 12억원 초과 부분이 있는지
    5. 실제 거주기간이 몇 년인지
    6. 공동명의·증여·재건축·임대등록 등의 특수사실이 있는지

    비과세 대상이라면 공제율 변화가 납부세액으로 이어지지 않을 수 있습니다. 반대로 비과세 요건을 충족하지 못하거나 과세대상 양도차익이 크고 거주기간이 짧다면 양도 연도에 따른 차이가 커질 수 있습니다.

    자주 묻는 질문

    2028년부터 장기보유특별공제가 완전히 폐지되나요?

    아닙니다. 정부안은 주택 공제를 ‘장기거주소득공제’로 바꾸는 내용입니다. 2028년에는 보유 연 2%와 거주 연 6%를 적용하고, 2029년부터 보유기간 공제를 없애되 거주기간 연 8%, 최대 80%는 유지합니다. 법안이 원안대로 통과될 경우의 기준입니다.

    1세대 1주택 비과세도 2028년에 없어지나요?

    현재 발표된 정부안에서 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 내용은 확인되지 않았습니다. 비과세와 장기보유 공제는 서로 다른 제도입니다.

    2026년에 집을 팔면 새 공제율이 적용되나요?

    아닙니다. 2026년 양도에는 현행 세법이 적용됩니다. 정부안은 2027년까지 현행 공제방식을 유지하고 2028년부터 단계적으로 변경하는 구조입니다.

    양도가액 12억원 이하이면 무조건 비과세인가요?

    아닙니다. 12억원은 고가주택을 구분하는 금액 기준입니다. 양도일 현재 1세대 1주택인지, 필요한 보유기간과 거주기간을 충족했는지를 먼저 확인해야 합니다.

    오피스텔이나 다가구주택은 개편안과 무관한가요?

    아파트만을 대상으로 한 개편은 아닙니다. 다가구주택 등 세법상 주택은 적용 검토 대상이 됩니다. 오피스텔은 실제 주거용 사용 여부와 임대등록 등 사실관계에 따라 주택 판정과 특례 적용이 달라질 수 있습니다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-05 기준입니다. 소득세법 개정안의 국회 제출·의결·공포, 시행일 변경, 시행령과 거주기간 인정 기준 발표가 있으면 본문 전체를 다시 검토해야 합니다.

  • 2026 세제개편안 1주택 장기보유특별공제, 2028년 전에 팔아야 할까

    2026 세제개편안 1주택 장기보유특별공제, 2028년 전에 팔아야 할까

    2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에는 주택 양도소득세 장기보유특별공제를 실제 거주기간 중심으로 바꾸는 내용이 담겼다. 발표 직후 “2028년 전에 집을 팔아야 한다”, “1주택 비과세도 없어진다”는 해석이 퍼졌지만, 두 문장 모두 그대로 받아들이면 부정확하다.

    정부안은 아직 법률로 확정되지 않았다. 2026년 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되고 있으며, 이후 국무회의와 국회 심의를 거쳐야 한다. 국회 논의 과정에서 시행시기나 공제율, 예외 조건이 달라질 수 있다.

    다만 정부안이 원안대로 통과된다는 가정 아래에서는 매도 시점에 따라 공제율 차이가 생긴다. 특히 집을 오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 1주택자는 2028년 이후 양도세 계산을 미리 점검할 필요가 있다.

    먼저 확인할 결론

    2027년 말까지 모든 1주택자가 집을 팔아야 하는 것은 아니다.

    정부안대로 시행되면 1세대 1주택자의 공제 방식은 다음과 같이 바뀐다.

    양도 시점거주기간 공제보유기간 공제최대 공제율공제액 한도
    2027년 12월 31일까지연 4%, 최대 40%연 4%, 최대 40%80%없음
    2028년 1월 1일~12월 31일연 6%, 최대 60%연 2%, 최대 20%80%20억원
    2029년 1월 1일 이후연 8%, 최대 80%없음80%10억원

    2028년은 보유공제가 즉시 사라지는 해가 아니라, 보유 중심에서 거주 중심으로 넘어가는 과도기다. 보유기간 공제가 완전히 빠지는 시점은 정부안 기준 2029년부터다.

    1주택 비과세와 장기보유특별공제는 다른 제도다

    가장 먼저 구분해야 할 것은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제다.

    현행 제도에서는 1세대가 국내에 주택 한 채를 보유하고 법정 보유·거주 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하 부분에 대해 비과세를 적용한다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과 비율에 해당하는 부분이 과세 대상이 된다.

    장기보유특별공제는 이렇게 계산된 과세 대상 양도차익에서 일정 금액을 추가로 빼주는 제도다.

    따라서 이번 개편안이 장기보유특별공제를 바꾼다고 해서 1세대 1주택 비과세가 곧바로 폐지되는 것은 아니다. 정부안에는 1주택 비과세 제도를 없애는 내용이 포함돼 있지 않다.

    다만 양도가액이 12억원을 넘거나 비과세 요건을 충족하지 못해 양도차익이 과세되는 경우에는 장기거주 소득공제 개편의 영향을 받을 수 있다.

    2028년보다 2029년 변화가 더 크다

    집을 10년 보유했지만 실제 거주하지 않았다고 가정해 보자.

    현행 방식에서는 보유기간에 따라 최대 40% 공제를 받을 수 있다. 정부안이 시행되면 2028년에는 보유기간 공제가 최대 20%로 줄고, 2029년부터는 보유기간만으로 받을 수 있는 공제가 없어진다.

    반대로 10년 동안 계속 거주한 1세대 1주택자는 2029년 이후에도 최대 공제율 80%를 유지한다. 달라지는 부분은 공제율보다 공제액 상한이다.

    보유·거주 사례2027년까지2028년2029년 이후
    10년 보유·거주 없음40%20%0%
    10년 보유·5년 거주60%50%40%
    10년 보유·10년 거주80%80%80%

    표는 정부안의 연도별 공제율을 단순 적용한 비교다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 양도가액, 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간 인정 여부에 따라 달라진다.

    20억원·10억원은 집값 기준이 아니다

    정부안에 등장하는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원은 주택가격 기준이 아니다.

    장기거주 소득공제로 차감할 수 있는 공제액의 상한이다.

    예를 들어 계산상 장기거주 소득공제액이 15억원이라면 2028년에는 전액 공제할 수 있지만, 2029년 이후에는 10억원까지만 공제하는 구조다. 계산된 공제액이 10억원보다 적다면 상한 신설로 인한 직접적인 차이는 발생하지 않는다.

    한도는 다음 두 기준을 모두 적용한다.

    • 한 사람이 한 해에 받을 수 있는 인별 연간 한도
    • 한 채의 주택에 적용되는 양도 물건별 한도

    공동소유 주택은 지분율에 따라 물건별 한도를 나누고, 한 채를 여러 해에 걸쳐 분할 양도하면 분할 양도 비율에 따라 한도를 나누도록 설계됐다.

    이 때문에 공제액 상한은 일반적인 중저가 주택보다 양도차익이 매우 큰 초고가주택에 더 직접적인 영향을 줄 가능성이 크다. 다만 실거주하지 않은 1주택자는 공제액이 상한에 이르지 않더라도 보유공제 축소 자체의 영향을 받을 수 있다.

    “9억원까지 과세 제외”는 종부세와 혼동하기 쉽다

    댓글과 온라인 설명에서는 9억원, 12억원, 14억원이 함께 등장한다. 이 숫자는 같은 기준이 아니다.

    • 양도소득세 1세대 1주택 고가주택 판단: 현행 양도가액 12억원
    • 현행 종합부동산세 1세대 1주택 기본공제: 공시가격 12억원
    • 정부안의 비거주 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 9억원
    • 정부안의 거주용 1주택 종부세 기본공제: 공시가격 14억원

    양도세는 집을 팔 때 발생한 양도차익에 부과하고, 종부세는 매년 6월 1일 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단한다. 종부세의 9억원 기준을 양도세 비과세 기준으로 해석해서는 안 된다.

    매도 시기를 점검할 필요가 큰 경우

    다음 조건에 가까울수록 2027년, 2028년, 2029년 예상 세액을 나누어 계산할 필요가 있다.

    오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 1주택자

    정부안의 가장 직접적인 영향 대상이다. 현행 보유기간 공제가 2028년 축소되고 2029년 폐지되기 때문이다.

    직장, 자녀 교육, 부모 봉양 등의 이유로 다른 지역에 거주하면서 본인 소유 주택을 임대해 온 경우가 여기에 포함될 수 있다.

    정부안에는 취학, 근무상 형편, 장기 치료·요양, 해외 근무, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 이사한 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 들어 있다. 다만 이전하기 전 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 붙는다.

    양도가액과 양도차익이 큰 실거주 1주택자

    10년 이상 거주했다면 최대 80% 공제율은 유지되지만, 2028년부터 공제액 상한이 생긴다. 양도차익이 커서 계산된 공제액이 10억원 또는 20억원을 넘는 경우에는 매도연도에 따라 차이가 커질 수 있다.

    공동소유 또는 분할양도를 계획하는 경우

    공제한도가 단순히 소유자 한 명당 10억원씩 무조건 적용되는 것은 아니다. 정부안은 인별 연간 한도와 물건별 한도를 함께 적용하고 공동소유 지분에 따라 물건별 한도를 나누도록 했다.

    취득 당시 조정대상지역이었던 주택

    1세대 1주택 비과세의 거주요건과 장기거주 소득공제의 거주기간은 같은 개념처럼 보이지만 적용 목적이 다르다. 정부안에서 부득이한 사유로 비거주기간을 인정하는 특례도 장기거주 공제율 계산에는 적용되지만, 조정대상지역 주택의 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주요건까지 자동 충족시키는 것은 아니다.

    다가구주택·빌라·오피스텔도 확인해야 한다

    이번 정부안은 아파트만을 대상으로 하지 않는다. 세법상 주택에 해당하면 장기거주 소득공제 개편 대상이 될 수 있다.

    다가구주택은 원칙적으로 독립된 가구별 공간을 각각 주택으로 보지만, 건물 전체를 구분하지 않고 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 전체를 한 채로 볼 수 있다.

    빌라로 통칭되는 다세대주택은 개별 호실이 각각 등기되는 경우가 많아 보유 호실별로 주택 수를 판단한다.

    오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라는 이유만으로 항상 주택에서 제외되지 않는다. 실제로 상시 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대했다면 양도소득세에서 주택으로 판단될 수 있다.

    따라서 건물 명칭만으로 적용 여부를 결정하면 안 된다. 등기 형태, 임대차계약, 전입신고, 전기·가스 사용 상태, 실제 사용 용도 등을 함께 판단해야 한다.

    2026 세제개편안에 따른 2027년부터 2029년까지 1주택 장기보유특별공제율 변화를 보여주는 이미지
    2026 세제개편안에 따른 2027년부터 2029년까지 1주택 장기보유특별공제율 변화를 보여주는 이미지

    2027년 말 매도가 무조건 정답은 아니다

    보유공제가 줄어드는 사람에게는 2027년 양도가 세금 측면에서 유리할 가능성이 있다. 그러나 세금만으로 매도 시기를 결정하면 다른 비용을 놓칠 수 있다.

    • 1세대 1주택 비과세 요건을 아직 충족하지 못했는지
    • 현재 매도하면 보유·거주기간이 몇 년으로 인정되는지
    • 임차인의 계약 종료 시점과 실제 인도 가능일
    • 중개보수, 이사비, 대출 중도상환수수료
    • 매도 후 대체주택 취득 비용과 취득세
    • 2027년과 2028년의 예상 매매가격 차이
    • 공동명의자의 다른 양도자산과 연간 공제한도
    • 국회 심의 과정에서 정부안이 수정될 가능성

    특히 매매계약일과 세법상 양도시점이 항상 같지는 않다. 잔금일과 소유권 이전등기일 등 실제 거래 조건에 따라 적용연도가 달라질 수 있으므로 연말 계약은 일정을 세밀하게 잡아야 한다.

    매도 판단 전 정리할 자료

    예상 세액을 비교하려면 다음 자료가 필요하다.

    1. 최초 취득계약서와 실제 취득가액
    2. 취득세·법무사비·중개보수 증빙
    3. 확장·샷시·난방공사 등 자본적 지출 증빙
    4. 주민등록초본의 전입·전출 이력
    5. 임대차계약서
    6. 재건축·재개발 전후 취득 및 입주 자료
    7. 증여·상속·공동명의 변경 내역
    8. 세대원이 보유한 다른 주택과 주거용 오피스텔
    9. 예상 양도가액과 매도 희망 시점

    같은 가격에 취득하고 같은 가격에 팔더라도 인정되는 필요경비와 거주기간이 다르면 세액 차이가 커질 수 있다.

    자주 묻는 질문

    1세대 1주택 비과세가 2028년에 없어지나요?

    정부가 발표한 2026 세제개편안에는 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 내용이 확인되지 않는다. 개편 대상은 과세되는 양도차익에 적용하는 장기보유특별공제의 공제 방식과 한도다.

    실거주하지 않은 1주택자는 2027년 안에 팔아야 하나요?

    보유기간 공제만 많이 받고 있는 경우에는 2028년 이후 공제율이 낮아질 수 있다. 하지만 양도가액이 12억원 이하이면서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 실제 양도차익이 얼마인지에 따라 세금 영향이 없거나 작을 수도 있다.

    2028년에 팔면 장기보유 공제를 전혀 못 받나요?

    정부안 기준으로는 아니다. 2028년에는 거주기간 연 6%, 보유기간 연 2%를 적용한다. 보유기간 공제가 없어지는 시점은 2029년 이후다.

    다가구주택도 실거주 여부를 따지나요?

    세법상 주택에 해당하면 실거주기간을 따질 수 있다. 다가구주택은 구분된 공간별로 매도하는지, 건물 전체를 하나의 단위로 매도하는지에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있다.

    직장 때문에 다른 지역에서 산 기간도 비거주로 보나요?

    정부안에는 직장 변경·전근, 취학, 장기 치료, 해외 근무, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 주거를 옮긴 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안이 포함돼 있다. 다만 이전 전 1년 이상 계속 거주하는 등의 조건이 있으며, 이 특례가 1주택 비과세의 별도 거주요건까지 대신하는 것은 아니다.

    출처 및 참고자료

    조사 및 업데이트 기준일

    2026-08-05 기준으로 정부 발표안, 입법예고안, 현행 소득세법을 대조했다. 국회에 법률안이 제출되거나 국회 심의 과정에서 공제율·공제한도·시행일·거주기간 예외가 변경되면 내용을 다시 검토해야 한다.