자녀 학교나 직장 때문에 현재 가진 집은 전세를 놓고, 일정 기간 다른 지역에서 전세로 살고 싶은 경우가 있습니다.
2026년 8월 현재 내가 소유한 한 채를 임대한다는 이유만으로 곧바로 2주택자가 되는 것은 아닙니다. 다만 주택임대소득세, 향후 집을 팔 때의 1세대1주택 비과세 요건, 새로 얻을 전세대출은 각각 다른 기준을 적용합니다.
여기에 2027년 1월 1일부터 일부 비거주 1주택자의 전세대출 제한이 시행될 예정이므로 현재 규정과 내년 규정을 나눠서 확인하는 것이 핵심입니다.
2026년 현재: 내 집을 전세 놓는 것과 2주택은 다른 문제다
본인이 한 채를 소유한 상태에서 다른 사람이 소유한 주택을 임차한다고 해서 임차한 집의 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.
세법에서 주택임대소득의 보유주택 수를 판단할 때 국세청은 부부 합산 소유주택 수를 기준으로 안내합니다. 따라서 배우자 명의 주택이나 공동소유 관계가 있다면 ‘나는 내 명의 한 채뿐’이라는 이유만으로 1주택이라고 결론 내리면 안 됩니다.
전세보증금만 받는 1주택자는 임대소득세를 어떻게 볼까
부부 합산으로 국내 주택 한 채만 보유한 상황이라면 국세청의 현재 안내상 모든 보증금·전세금은 주택임대소득 과세대상이 아닙니다.
월세는 상황이 다릅니다.
| 임대 형태 | 부부 합산 1주택 기준 주택임대소득 판단 |
|---|---|
| 국내 1주택 순수 전세 | 보증금·전세금은 주택임대소득 과세대상 아님 |
| 국내 기준시가 12억원 이하 1주택의 월세 | 주택임대소득 비과세 |
| 국내 기준시가 12억원 초과 1주택의 월세 | 과세대상 |
| 국외 1주택의 월세 | 과세대상 |
소득세법도 1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득을 원칙적으로 비과세하면서 기준시가 12억원 초과 주택과 국외 주택은 제외합니다.
여기서 말하는 것은 주택임대소득에 대한 소득세입니다. 재산세·종합부동산세나 향후 양도소득세 등 다른 세목까지 모두 “세금이 없다”는 뜻은 아닙니다.
집을 전세 놓으면 1세대1주택 양도세 비과세가 깨질까
집을 임대했다는 사실 하나만으로 1세대1주택 비과세 요건이 자동 소멸하는 구조는 아닙니다.
현행 소득세법 시행령은 일반적으로 양도일 현재 1세대가 국내 1주택을 보유하고 해당 주택을 2년 이상 보유하는 요건을 두고 있습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가되며 법정 예외도 있습니다.
따라서 체크할 것은 “지금 전세를 놓느냐”만이 아닙니다.
- 집을 언제 취득했는가
- 취득 당시 조정대상지역이었는가
- 지금까지 실제 거주기간이 얼마나 되는가
- 본인과 배우자를 포함한 세대의 다른 보유주택은 없는가
- 향후 언제 매도할 계획인가
이미 필요한 거주기간을 충족한 경우와 아직 충족하지 못한 경우의 판단은 달라질 수 있습니다.
2026년 현재 1주택자가 다른 집 전세대출을 받는 경우
1주택자도 전세대출을 무조건 자유롭게 받을 수 있는 것은 아닙니다.
금융위원회는 2025년 10월 대출수요 관리방안을 통해, 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 신규 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하도록 했습니다. 2025년 10월 29일부터 일정 신규대출에 적용됐으며 기존 계약·기존 대출에는 경과규정이 있습니다.
또 실제 대출에서는 보증기관의 조건도 중요합니다. 예를 들어 한국주택금융공사 일반전세자금보증은 현재 부부 합산 1주택자의 보증과목별 한도를 수도권·규제지역 1억8천만원, 그 외 지역 2억원으로 제시합니다.
이 숫자를 실제 은행 대출한도로 그대로 보면 안 됩니다. 보증한도와 은행의 최종 대출한도는 다르며 소득·부채·임차보증금·다른 보증 이용 여부와 금융회사 심사가 함께 작용합니다.
2027년 1월 1일부터 무엇이 달라지나
2026년 8월 20일 금융위원회가 발표한 대책에서 가장 주의할 부분입니다.
2027년 1월 1일부터 다음 세 조건을 모두 충족하면 전세대출 신규취급과 만기연장이 원칙적으로 제한될 예정입니다.
- 부부 합산 1주택자로서 수도권·규제지역 내 아파트를 보유하고 있다.
- 그 아파트를 다른 사람에게 임대 중이다. 단, 본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제외한다.
- 본인과 배우자가 모두 그 아파트에 실제로 거주한 적이 없다.
즉 “집 한 채를 세놓았다”는 이유만으로 모든 1주택자를 막는 제도가 아닙니다. 세 조건이 모두 맞아야 합니다.
금융위는 법적 의무에 따라 추후 실거주가 예정된 경우, 세입자가 있는 집을 승계해 아직 실거주할 수 없는 경우, 임대인이 보증금을 반환하지 않아 기존 전세대출 상환이 어려운 경우, 퇴거 일정 조정에 단기 연장이 필요한 경우 등의 예외도 제시했습니다. 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우도 예외 가능성이 있습니다.
또 금융위는 2027년 1월 1일부터 1주택자의 전세대출 보증비율을 수도권·규제지역 70%, 그 외 80%로 조정할 계획이라고 발표했습니다.
“아이 학교 때문에 지금 사는 집을 전세 놓는” 경우는?
댓글에서 나온 상황을 대입해 보면 구분이 쉬워집니다.
“지금 사는 집을 전세 놓고 아이가 졸업할 때까지 학교 근처에 살겠다”는 경우, 그 문장대로 실제 본인 또는 배우자가 현재 해당 아파트에 거주해 왔다면 2027년 규제의 세 번째 조건인 ‘본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 적이 없음’과는 상황이 다릅니다.
따라서 “2027년부터 집을 세놓고 학교 근처에 전세 살면 무조건 전세대출이 금지된다”고 해석하는 것은 현재 발표 내용보다 넓은 해석입니다.
다만 실제 적용 여부는 다음을 확인해야 합니다.
- 보유한 집이 수도권·규제지역의 아파트인지
- 본인 또는 배우자의 실거주 이력이 확인되는지
- 부부 합산 보유주택 수가 실제 한 채인지
- 새로 임차할 집이 어디인지
- 전세대출 신규·연장 시점이 언제인지
- 어떤 보증기관·대출상품을 이용하는지
이사 계획을 세우기 전 체크할 6가지
1. 부부 합산 보유주택부터 확인한다
주택임대소득과 금융상품 모두 배우자 보유주택이 영향을 줄 수 있습니다.
2. 내 집을 전세로 줄지 월세를 받을지 구분한다
순수 전세보증금과 월세는 주택임대소득 과세 방식이 다릅니다.
3. 내 집의 취득일과 당시 조정대상지역 여부를 확인한다
향후 매도할 가능성이 있다면 1세대1주택 양도세의 거주요건과 연결됩니다.
4. 지금까지 실제 거주기간을 확인한다
특히 2027년 비거주 1주택자 전세대출 제한은 ‘한 번이라도 실제로 거주했는지’가 핵심 요건 가운데 하나입니다.
5. 새 전셋집의 대출 가능액은 은행·보증기관 기준으로 다시 계산한다
HF 보증한도를 은행의 최종 대출승인액으로 해석하면 안 됩니다.
6. 2027년 이후까지 거주할 계획이면 계약 갱신 시점도 본다
현재 가능한 전세대출이라도 2027년 이후 신규취급 또는 만기연장을 할 때는 당시 시행된 세부규정을 다시 적용받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
내 집 한 채를 전세 놓고 다른 집에 전세 살면 2주택자인가요?
다른 집을 ‘임차’한 것이라면 그 집을 소유한 것이 아니므로 임차 자체로 소유주택 한 채가 추가되는 것은 아닙니다. 다만 배우자 등 세대의 다른 보유주택이 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
1주택자가 받은 전세보증금에도 소득세가 붙나요?
현재 국세청 안내상 부부 합산 국내 1주택자의 모든 보증금·전세금은 주택임대소득 과세대상이 아닙니다. 월세를 함께 받는다면 기준시가 등 조건을 따로 확인해야 합니다.
예전에 내 집에 2년 살았다가 전세를 놓으면 어떻게 되나요?
향후 양도세에서는 취득 당시 조정대상지역 여부, 전체 보유기간, 실제 거주기간, 양도 시 세대의 주택 수 등을 함께 봅니다. 단순히 전세를 놓은 사실만으로 기존 실제 거주 이력이 사라지는 것은 아닙니다.
2027년부터 1주택자는 전세대출을 못 받나요?
아닙니다. 발표된 제한은 수도권·규제지역 아파트 보유, 해당 아파트 임대, 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주 이력이 없음이라는 조건이 모두 맞는 경우를 대상으로 하며 예외도 있습니다. 시행 예정일은 2027년 1월 1일입니다.
HF의 1억8천만원 한도가 실제 전세대출 최대한도인가요?
아닙니다. 수도권·규제지역 1주택자에게 적용되는 HF 일반전세자금보증의 보증과목별 한도입니다. 실제 대출금액은 은행 심사, 소득·부채, 임차보증금, 보증조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
출처 및 참고자료
- 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법」 제12조, 시행 2026-07-01 자료 링크
- 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령」 제154조, 시행 2026-07-01 자료 링크
- 국세청, 「주택임대소득 과세대상 및 비과세」, 2026-08-27 확인 자료 링크
- 금융위원회, 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」, 2025-10-24 자료 링크
- 금융위원회, 「투기적 목적의 비거주 1주택자 전세대출 신규취급·만기연장 제한」, 2026-08-20 자료 링크
- 대한민국 정책브리핑·금융위원회, 「투기적 목적의 비거주 1주택자, 전세대출 신규취급·만기연장 제한」, 2026-08-21 자료 링크
- 한국주택금융공사, 「일반전세자금보증」, 2026-08-27 확인 자료 링크
조사 및 업데이트 기준일
2026-08-27. 금융위원회가 발표한 비거주 1주택자 전세대출 제한은 2027-01-01 시행 예정이므로 시행 전 세부규정과 HF·HUG·SGI 및 각 금융회사의 보증·대출 기준이 확정 또는 변경되면 다시 검토해야 합니다. 소득세법과 1세대1주택 비과세 요건이 개정되는 경우에도 업데이트가 필요합니다.
